Cho thuê ngắn ngày ở Nha Trang: công suất thật là bao nhiêu

Trong bài toán cho thuê ngắn ngày, sai một chút ở công suất là sai rất nhiều ở dòng tiền. Đây là chỗ nên bi quan có kỷ luật.

Trong mọi bảng tính cho thuê ngắn ngày, có một ô quyết định phần lớn kết quả — và nó thường là ô được điền lạc quan nhất: công suất.

Bài này nói về con số đó: mức thận trọng nên dùng, vì sao nó quan trọng hơn giá phòng, và cách anh/chị tự kiểm trước khi tin một bảng tính ai đó đưa cho.

Vì sao công suất ăn tiền hơn giá phòng

Doanh thu lưu trú là tích của hai số: giá phòng nhân số đêm bán được.

Nhưng hai số đó không dao động như nhau. Giá phòng bị thị trường ghìm trong một biên khá hẹp — anh/chị khó bán cao hơn hàng xóm cùng hạng quá nhiều, và cũng ít khi phải bán rẻ hơn hẳn. Công suất thì có thể chênh nhau gấp rưỡi giữa hai căn nằm trong cùng một dãy.

Nghĩa là khi so hai phương án, thứ tạo ra khác biệt lớn nhất gần như luôn là công suất.

Con số thận trọng, và vì sao chúng tôi dùng nó

Các ước tính thận trọng đặt công suất khai thác lưu trú ngắn ngày tại Nha Trang quanh mức 46% cả năm, với giai đoạn thấp điểm khoảng 33%. Tương ứng với đó, dòng tiền ròng ước tính khoảng 2,5 – 4,5% mỗi năm.

Có những bảng tính đưa ra mức cao hơn hẳn. Chúng tôi không nói chúng bịa — có căn đạt được thật, nhất là căn ở vị trí tốt do người có nghề vận hành. Nhưng khi lập kế hoạch cho tiền của mình, dùng con số của căn tốt nhất là một cách chuẩn bị sai.

Để dễ hình dung, đây là bộ giả định mà một chủ đầu tư dùng khi dựng bài toán khai thác cho căn liền kề bốn tầng: sáu phòng, công suất 50%, giá phòng 1,3 – 2,2 triệu, chi phí vận hành 30% doanh thu.

Chúng tôi đưa bốn giả định đó chứ không đưa con số lợi nhuận cuối cùng — và đó là chủ ý. Cùng một khung tính, thay 50% bằng 40% thì kết quả đổi rất nhiều. Con số cuối cùng chỉ có nghĩa khi đi kèm đủ bốn giả định của chính anh/chị.

Điểm mạnh thật của Nha Trang: mùa vụ nông hơn nơi khác

Đây là chỗ thành phố này có lợi thế đo được.

Cộng thêm: biên độ nhiệt giữa hai mùa chỉ chừng 6 độ C, và ít bão.

Ý nghĩa với người khai thác rất trực tiếp. Ở một điểm đến có mùa gắt, doanh thu cả năm dồn vào ba bốn tháng, và phần còn lại chỉ đủ giữ cho tài sản không xuống cấp. Ở Nha Trang, đường doanh thu phẳng hơn — nghĩa là rủi ro dồn vào một mùa thấp hơn, và dòng tiền dễ dự đoán hơn.

Nhưng xin nói cho đủ: phẳng hơn không có nghĩa là không có mùa vắng. Vẫn có giai đoạn thấp điểm quanh mức 33%, và kế hoạch tài chính của anh/chị phải sống được qua giai đoạn đó mà không phải bán tài sản.

Nguồn khách quyết định độ dài lượt thuê

Một chi tiết ít được đưa vào bảng tính nhưng ảnh hưởng thật tới chi phí vận hành: thời gian lưu trú bình quân.

Chênh lệch này quan trọng vì mỗi lượt khách đều kéo theo một chi phí cố định: dọn phòng, thay đồ vải, đón trả khách, và khoảng trống giữa hai lượt. Cùng một mức công suất, căn phục vụ khách lưu trú dài ngày có chi phí vận hành trên mỗi đêm thấp hơn căn phục vụ khách lưu trú ngắn.

Nghĩa là hai căn có cùng con số công suất vẫn có thể ra hai con số ròng khác nhau — và điều đó phụ thuộc vào việc căn của anh/chị đón tệp khách nào.

Yếu tố không sửa được bằng nỗ lực

Có một con số đáng để dừng lại: vị trí đi bộ ra biển được ghi nhận chênh lệch hiệu quả khai thác tới khoảng 58% so với vị trí xa hơn.

Đây là loại khác biệt không bù được bằng nội thất đẹp hơn, giá rẻ hơn hay chăm sóc khách tốt hơn. Nó nằm ở bản chất sản phẩm và được quyết định xong ngay tại lúc anh/chị chọn căn.

Vì thế trong bài toán lưu trú, thứ tự đúng là: chọn vị trí trước, tính công suất sau, nội thất sau cùng — chứ không phải mua một vị trí trung bình rồi hy vọng bù lại bằng đầu tư nội thất.

Bốn việc nên làm trước khi tin bất kỳ bảng tính nào

1. Yêu cầu bốn giả định. Số phòng, công suất, giá phòng, tỷ lệ chi phí vận hành. Thiếu một

trong bốn thì con số cuối không đọc được.

1. Chạy lại ở công suất thấp hơn mười điểm. Nếu lật sang lỗ, hãy coi đó là kịch bản có thật.
2. Tự tra giá phòng của khu vực. Các nền tảng đặt phòng cho anh/chị xem giá thật của các căn

tương tự, ngay lúc này, theo từng mùa. Đây là dữ liệu công khai và mất mười lăm phút.

1. Hỏi ai vận hành và chi phí bao nhiêu. Tự làm, thuê ngoài, hay có đơn vị vận hành — ba đáp

án cho ba con số ròng rất khác nhau, và con số của phương án "tự làm" chỉ đúng nếu anh/chị thật sự sẽ làm.

Vì sao chúng tôi viết theo hướng thận trọng

Vì trong lĩnh vực này, cái giá của lạc quan quá tay là rất đắt và đã có tiền lệ ở chính thị trường Nha Trang. Mô hình hứa trước một mức sinh lời cố định từng dẫn tới đổ vỡ, và người chịu thiệt là người mua chứ không phải người lập bảng tính.

Cách chúng tôi làm việc: đưa con số thận trọng, đưa kèm kịch bản xấu, và để anh/chị tự quyết. Nếu ở kịch bản xấu mà thương vụ vẫn hợp lý, thì mọi kịch bản khác đều là tin vui.

Nếu anh/chị muốn dựng bảng tính cho một căn cụ thể theo giả định của chính mình, gọi 0886 96 6669. Chúng tôi làm hai cột — kịch bản cơ sở và kịch bản xấu — và nói rõ con số nào là đo được, con số nào là ước lượng.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp