Ba xu hướng được nêu tại một diễn đàn ngành đều dẫn tới cùng một kết luận thực tế cho người mua: giá trị sử dụng thật đang thay chỗ cho kỳ vọng tăng giá.
Theo Báo CafeF ngày 19/08/2026, tại một diễn đàn ngành, ông Hoàng Quang Phòng (Phó Chủ tịch VCCI) và ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) nêu ba xu hướng mới của thị trường.
Cả ba đều dẫn tới cùng một kết luận thực tế cho người mua, và đó là điều đáng đọc hơn từng xu hướng riêng lẻ.
Xu hướng 1: thanh khoản phân hoá mạnh
Nhận định được nêu: bất động sản có giá trị thực sẽ dẫn dắt, còn sản phẩm định giá quá cao sẽ chịu áp lực đóng băng.
-> Nghĩa là không còn "thị trường lên" hay "thị trường xuống" áp cho tất cả. Trong cùng một giai đoạn, hai sản phẩm cách nhau vài cây số có thể ở hai trạng thái thanh khoản hoàn toàn khác nhau.
Với người mua, điều này đổi trọng số của quyết định: chọn đúng sản phẩm quan trọng hơn chọn đúng thời điểm. Mua đúng thứ vào lúc thị trường trầm vẫn tốt hơn mua sai thứ vào lúc thị trường sôi động — vì thứ mua sai sẽ nằm lại đúng vào lúc cần bán.
Xu hướng 2: dòng tiền dịch về siêu vùng và đô thị vệ tinh
Nhận định gắn xu hướng này với việc hoàn thiện các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành, khiến tâm điểm mở rộng ra ngoài khu trung tâm.
Số liệu kèm theo về phân bố nguồn cung sáu tháng đầu năm 2026:
| Vùng | Tỷ trọng nguồn cung |
|---|---|
| Miền Bắc | 44% |
| Miền Nam | 37% |
| Miền Trung | 18% |
Cần đọc bảng này cho đúng: nó mô tả nơi nguồn cung được tung ra, không mô tả nơi cầu mạnh. Một vùng chiếm tỷ trọng nguồn cung thấp có thể là vùng ít dự án, cũng có thể là vùng mà nguồn cung cũ chưa hấp thụ hết.
Xu hướng 3: cạnh tranh bằng chính sách tài chính thay vì chiết khấu
Thay vì giảm giá trực tiếp, các gói hỗ trợ lãi suất và cho vay tới 70% giá trị tài sản trở thành công cụ cạnh tranh chính.
Đây là xu hướng cần đọc kỹ nhất, vì nó dễ bị hiểu nhầm là ưu đãi thuần tuý.
Một gói hỗ trợ lãi suất giảm áp lực trong giai đoạn đầu, nhưng nó không giảm tổng số tiền phải trả. Bài toán thật nằm ở mức lãi suất sau thời gian ưu đãi và ở khả năng trả nợ khi thu nhập biến động — không nằm ở con số lãi suất năm đầu in trên tờ rơi.
Trong bối cảnh lãi suất cho vay được ghi nhận ở mức cao trong năm 2026, việc vay tỷ lệ lớn cần được tính ở kịch bản xấu chứ không chỉ kịch bản cơ sở.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Khánh Hoà nằm trong nhóm miền Trung, chiếm 18% nguồn cung cả nước trong nửa đầu năm. Ba xu hướng trên chạm tới địa phương này theo cách riêng.
Với xu hướng thanh khoản phân hoá — đây là tin quan trọng nhất. Thị trường Nha Trang có dải giá rất rộng và mức tăng rất khác nhau giữa các khu. Trong giai đoạn phân hoá, khoảng cách đó sẽ giãn thêm chứ không thu hẹp.
Với xu hướng hạ tầng — Khánh Hoà có nền cầu du lịch thật để dựa vào: 10,6 triệu lượt khách năm 2024, trong đó 4,5 triệu lượt quốc tế; sân bay Cam Ranh được quy hoạch đạt 25 triệu lượt mỗi năm tới 2030.
Nhưng phải phân biệt hai loại hạ tầng khi đọc: hạ tầng đã vận hành và hạ tầng còn trên bản vẽ. Con số lượt khách là số đã xảy ra; con số quy hoạch 2030 là mục tiêu. Chỉ số thứ nhất dùng để tính dòng tiền hôm nay được.
Với xu hướng chính sách tài chính — lời khuyên thực tế là đọc kỹ mốc kết thúc ưu đãi và tính bài toán ở mức lãi suất sau mốc đó. Đây là chỗ nhiều người mua tính thiếu, và nó không liên quan tới việc dự án tốt hay xấu.
Điều bài này không nói
Bài này không nói ba xu hướng trên sẽ kéo dài bao lâu, cũng không dự báo giá. Các phát biểu được dẫn là nhận định của người trong ngành tại một diễn đàn, không phải kết quả đo lường.
Điều nói được: cả ba xu hướng đều đẩy về cùng một hướng — giá trị sử dụng thật đang thay chỗ cho kỳ vọng tăng giá trong cách thị trường định giá tài sản. Với người mua, đó là một khung quyết định dùng được ngay, không cần chờ ai xác nhận xu hướng có đúng hay không.
Câu hỏi thường gặp
Thanh khoản phân hoá nghĩa là gì với người mua?
Nghĩa là không còn mặt bằng chung cho cả thị trường. Sản phẩm có giá trị sử dụng thật vẫn giao dịch được, còn sản phẩm định giá quá cao so với công năng sẽ khó ra hàng. Với người mua, điều này làm việc chọn đúng sản phẩm quan trọng hơn hẳn việc chọn đúng thời điểm.
Cho vay tới 70% giá trị tài sản có phải điều kiện tốt không?
Tốt hay không phụ thuộc vào lãi suất sau thời gian ưu đãi và khả năng trả nợ của chính người vay. Vay tỷ lệ cao làm giảm vốn tự có ban đầu nhưng tăng nghĩa vụ hằng tháng và tăng rủi ro khi thu nhập biến động. Hãy tính bài toán ở mức lãi suất sau ưu đãi chứ không tính ở mức lãi suất năm đầu.
Miền Trung chỉ chiếm 18% nguồn cung thì tốt hay xấu?
Nguồn cung ít không tự động là tốt hay xấu, nó chỉ mô tả quy mô thị trường. Điều đáng đọc là mức độ cạnh tranh giữa các sản phẩm tại khu vực đó và mức độ phù hợp giữa nguồn cung với nhu cầu tại chỗ, hai thứ này phải đo bằng dữ liệu địa phương chứ không suy từ tỷ trọng vùng.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Ba xu hướng được nêu gồm thanh khoản phân hoá mạnh, dòng tiền chuyển về siêu vùng và đô thị vệ tinh, và cạnh tranh bằng chính sách tài chính thay vì chiết khấu trực tiếp; các gói hỗ trợ cho vay tới 70% giá trị tài sản | Báo CafeF, 19/08/2026 — bài \"Ba xu hướng mới của thị trường bất động sản\", dẫn phát biểu tại diễn đàn ngành |
| Sáu tháng đầu năm 2026, miền Bắc chiếm 44% nguồn cung, miền Nam 37%, miền Trung 18%; giá căn hộ chung cư TP.HCM khoảng 108 triệu đồng mỗi m² | Báo CafeF, 19/08/2026 |
| Phát biểu của ông Hoàng Quang Phòng (Phó Chủ tịch VCCI) và ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) | Báo CafeF, 19/08/2026 |
| Khách du lịch Khánh Hoà năm 2024 đạt 10,6 triệu lượt, khách quốc tế 4,5 triệu lượt chiếm khoảng 42%; sân bay Cam Ranh quy hoạch tới 2030 đạt 25 triệu lượt mỗi năm | thi-truong-nha-trang-2025 |
