Người bán thường chờ tới lúc mình cần tiền mới rao. Cửa thanh khoản của một dự án thì không mở theo nhu cầu của người bán.
Câu hỏi mà người bán hay hỏi: "Giờ bán được không?"
Câu hỏi đúng hơn: "Nếu bán bây giờ, tôi sẽ gặp ai?"
Vì trong vòng đời một dự án, mỗi giai đoạn có một tệp người mua khác nhau đang đứng chờ. Tệp đó quyết định bạn bán được nhanh hay chậm, và bán ở giá nào. Người bán không đổi được điều này, chỉ đọc được nó.
Bốn cửa thanh khoản và ai đứng ở mỗi cửa
| Cửa | Thời điểm | Người mua điển hình |
|---|---|---|
| Cửa 1 | Sau mở bán, dự án đang xây phần thô | Nhà đầu tư vào sau, chấp nhận rủi ro để lấy giá thấp hơn đợt sau |
| Cửa 2 | Sắp bàn giao | Rất hẹp; đa số người mua đang chờ nhìn thấy sản phẩm thật |
| Cửa 3 | Sau bàn giao, khu bắt đầu có cư dân | Rộng nhất; gồm cả người mua để ở lẫn người mua khai thác |
| Cửa 4 | Đã có giấy chứng nhận | Người mua thận trọng nhất, và người cần vay ngân hàng |
Cửa 3 và cửa 4 là hai cửa rộng nhất, và chúng rộng vì hai lý do khác nhau.
Cửa 3 rộng vì người mua nhìn thấy sản phẩm thật: đường đã có, cây đã trồng, hàng xóm đã dọn vào. Rất nhiều người không mua nổi một hình phối cảnh nhưng mua ngay khi đứng trong căn nhà.
Cửa 4 rộng vì có giấy chứng nhận thì người mua thế chấp vay được — và ở phân khúc giá trị lớn, tỷ lệ người mua cần vay là con số đáng kể. Cửa này mở ra một tệp mà ba cửa trước không với tới.
-> Nghĩa là hai cửa dễ ra hàng nhất đều nằm ở nửa sau vòng đời dự án, trong khi nhiều nhà đầu tư lại lên kế hoạch thoát ở nửa đầu.
Cửa hẹp nhất, và vì sao nó hẹp
Cửa 2 — giai đoạn sắp bàn giao — là cửa mà nhiều người bán bị kẹt nhất, và thường là bị kẹt một cách bất ngờ.
Ba lực cùng ép vào một lúc:
Người mua phải chuẩn bị khoản tiền lớn nhất. Ở giai đoạn này, lịch thanh toán thường dồn về những kỳ nặng nhất. Người mua lại không chỉ trả tiền cho người bán mà còn phải gánh phần nghĩa vụ còn lại.
Nhiều nhà đầu tư khác cũng muốn thoát cùng lúc. Ai vào bằng vốn vay và không định giữ tới lúc nhận nhà đều nhắm đúng thời điểm này. Nguồn cung thứ cấp tăng đột ngột.
Sản phẩm vẫn chưa nhìn thấy được đầy đủ. Nhà chưa hoàn thiện, tiện ích chưa vận hành, khu chưa có người ở. Người mua để ở — nhóm ít mặc cả nhất — chưa xuất hiện.
Hệ quả đo được: khoảng chênh giữa giá rao và giá chốt thường rộng nhất ở cửa 2. Ai buộc phải bán trong giai đoạn này là người trả toàn bộ khoảng chênh đó.
Cách đọc khoảng chênh này như một chỉ báo thị trường đã bàn ở bài vì sao giá rao khác giá chốt.
Ba việc quyết định cửa ra, làm từ lúc mua
Điều đáng nói nhất về chủ đề này: phần lớn khả năng bán được quyết định ở lúc mua, không phải lúc bán.
- Chọn dòng sản phẩm có tệp mua rộng. Căn có diện tích phổ thông, giá nằm trong khoảng mà nhiều người với tới, công năng dùng được cho nhiều mục đích — ba đặc điểm này quyết định số người có thể mua lại từ bạn.
- Biết trước quy trình và phí chuyển nhượng của dự án. Mỗi chủ đầu tư có quy trình riêng, có phí riêng, có thời gian xử lý riêng. Hỏi trước khi ký thì đó là thông tin; hỏi lúc đã có khách mua thì đó là rủi ro.
- Tính lịch thanh toán khớp với cửa mình định ra. Nếu kế hoạch là thoát ở cửa 1 nhưng lịch thanh toán dồn nặng vào năm thứ hai, thì kế hoạch đó có một lỗ hổng đúng ở chỗ tốn tiền nhất.
Điều kiện pháp lý của việc bán lại khi chưa có giấy chứng nhận nằm ở bài bán lại trước khi có sổ được không.
Đọc thanh khoản của thị trường trước khi chọn thời điểm
Bốn cửa ở trên là chuyện nội tại của một dự án. Chồng lên nó là chu kỳ của cả thị trường, và hai lớp này không đồng pha.
Một dự án tới cửa 3 vào lúc thị trường trầm thì cửa rộng ấy vẫn hẹp lại. Ngược lại, thị trường sôi động có thể làm cửa 2 mở ra bất thường trong vài tháng.
Cách đọc thanh khoản thứ cấp tại thị trường Nha Trang, gồm cả sự khác nhau giữa các phân khúc, ở bài thanh khoản thứ cấp Nha Trang đọc thế nào. Còn khung chọn thời điểm mua theo vòng đời dự án — mặt ngược lại của bài này — ở bài mua lúc nào trong vòng đời một dự án.
Ai KHÔNG nên tính bài toán này
Người mua để ở và không có ý định bán. Với nhóm này, thanh khoản chỉ là phương án dự phòng, không phải mục tiêu. Chọn căn theo nhu cầu ở là quyết định đúng hơn.
Người có thời gian giữ dài và không chịu áp lực dòng tiền. Ai chờ được qua một chu kỳ thì gần như luôn gặp cửa rộng, và việc tính toán thời điểm mang lại ít giá trị.
Người mua trong dự án chưa xác định rõ pháp lý. Ở đó câu hỏi cần trả lời trước là pháp lý, không phải thanh khoản. Bán được hay không là câu hỏi thứ hai; bán được cho ai và bằng giấy tờ gì mới là câu hỏi thứ nhất.
Điều nên nói thẳng: không có cửa nào vừa nhanh vừa được giá. Cửa 3 và cửa 4 cho giá tốt hơn nhưng cũng là nơi có nhiều hàng thứ cấp nhất, nên thời gian bán có thể dài. Cửa 1 ít cạnh tranh hơn nhưng tệp người mua rất hẹp. Người bán chọn được một trong hai thứ — nhanh hoặc được giá — và biết trước mình đang chọn cái nào thì đã hơn phần lớn người rao bán.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh chị đang giữ một suất trong dự án và tính bán lại trong vòng vài năm tới.
- Anh chị mua để đầu tư và muốn tính trước cửa ra ngay từ lúc mua.
- Anh chị đang cân nhắc mua lại từ nhà đầu tư khác và muốn biết mình đang đứng ở cửa nào.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh chị mua để ở lâu dài và không có kế hoạch bán. Bài này bàn về thanh khoản, không bàn về giá trị sử dụng.
- Anh chị cần định giá một căn cụ thể. Bài này đưa khung thời điểm; giá phải lấy từ giao dịch thật cùng dự án cùng dòng sản phẩm.
Câu hỏi thường gặp
Bán lại trước khi có sổ có được không?
Được, nếu đáp ứng điều kiện pháp lý về chuyển nhượng hợp đồng và được chủ đầu tư xác nhận theo quy trình. Điều kiện và thủ tục khác nhau giữa hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng, và giữa các dự án. Việc cần làm trước tiên là hỏi chủ đầu tư về quy trình và phí chuyển nhượng của chính dự án đó.
Cửa nào bán được giá tốt nhất?
Thường là giai đoạn sau bàn giao và đã có cư dân vào ở, vì lúc đó người mua nhìn thấy sản phẩm thật thay vì hình vẽ. Nhưng đây cũng là giai đoạn nguồn cung thứ cấp nhiều nhất, nên tốt về giá không đồng nghĩa nhanh về thời gian.
Vì sao thời điểm sắp bàn giao lại khó bán?
Vì đó là lúc người mua phải chuẩn bị khoản thanh toán lớn nhất, đồng thời nhiều nhà đầu tư khác cũng muốn thoát trước khi tới kỳ đóng tiền cuối. Cung tăng và sức mua giảm cùng lúc, nên khoảng chênh giữa giá rao và giá chốt thường rộng nhất ở giai đoạn này.
Nên định giá bán lại dựa vào đâu?
Dựa vào giao dịch thật đã chốt của cùng dự án và cùng dòng sản phẩm trong ba tới sáu tháng gần nhất, không dựa vào giá rao trên các trang tin. Giá rao là kỳ vọng của người bán; giá chốt mới là điều thị trường chấp nhận.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Thanh khoản thứ cấp tại Nha Trang có đặc điểm riêng theo từng phân khúc và từng giai đoạn dự án | thanh-khoan-thu-cap-nha-trang-doc-the-nao |
| Vòng đời một dự án có nhiều giai đoạn và mỗi giai đoạn có mức giá cùng mức rủi ro khác nhau | mua-luc-nao-trong-vong-doi-mot-du-an |
| Giá rao và giá chốt là hai con số khác nhau, và khoảng chênh giữa chúng là chỉ báo về thanh khoản | vi-sao-gia-rao-khac-gia-chot |
| Việc bán lại trước khi có sổ có điều kiện pháp lý riêng mà người bán cần nắm | ban-lai-truoc-khi-co-so-duoc-khong |
