Ban quản trị chung cư: quyền tới đâu, và tiền của ai?

Ban quản trị không phải chủ đầu tư, không phải công ty quản lý — nó là đại diện của chính anh/chị, và là nơi tiền chung của toà nhà đi qua.

Người mua căn hộ thường hỏi ba bên: chủ đầu tư, ngân hàng, và đơn vị quản lý vận hành. Ít ai hỏi về bên thứ tư — ban quản trị — dù đó là bên duy nhất do chính cư dân bầu ra, và là nơi tiền chung của toà nhà đi qua. Một ca vừa xảy ra ở TP.HCM cho thấy chuyện gì xảy ra khi cơ chế này vận hành sai.

Ban quản trị là gì, và không phải là gì?

Ban quản trị nhà chung cư là đại diện của tập thể chủ sở hữu, do hội nghị nhà chung cư bầu ra theo Luật Nhà ở 2023, hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị hợp tác xã hoặc công ty cổ phần. Nó không phải chủ đầu tư, không phải công ty quản lý vận hành, và không có lương từ ngân sách nào ngoài tiền của chính cư dân.

Ba việc chính của ban quản trị:

• Quản lý kinh phí bảo trì 2% — khoản chủ đầu tư thu khi bán rồi bàn giao lại; với toà

vài trăm căn là số tiền hàng chục tỷ đồng.

• Ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, giám sát chất lượng dịch vụ, quyết định thay

đơn vị khi cần.

• Đại diện cư dân làm việc với chủ đầu tư về phần sở hữu chung, bảo hành, sổ hồng.

Chuyện gì xảy ra khi ban quản trị vận hành sai?

Theo Dân trí ngày 11/9/2026, ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (xã Bình Hưng, TP.HCM; 3 block 12 tầng, 242 căn hộ) đang nợ thuế và các khoản thu ngân sách 137,6 tỷ đồng tính đến 31/7/2026 — đơn vị duy nhất trong danh sách nợ thuế công khai vượt 100 tỷ đồng. Gốc của khoản nợ là mức phạt hơn 119 tỷ đồng vì ban quản trị không lập hơn 7.200 hoá đơn khi thu các khoản phí từ cư dân trong 30 tháng.

Với một toà chỉ 242 căn, con số đó nghĩa là mỗi căn hộ đang "gánh" trên giấy hơn nửa tỷ đồng tiền phạt — phát sinh không phải từ việc thu sai, mà từ việc thu mà không xuất hoá đơn. Ban quản trị thu tiền cư dân là hoạt động có nghĩa vụ thuế, và những người được bầu vào đó phần lớn là cư dân tình nguyện, không phải kế toán.

-> Bài học không phải "ban quản trị nguy hiểm", mà là: một toà nhà là một tổ chức có ngân sách, và tổ chức đó cần người có nghề hoặc dịch vụ kế toán thuê ngoài. Cư dân bầu người nhiệt tình mà không bầu người biết việc là tự đặt mình vào rủi ro.

Người mua căn hộ đọc "sức khoẻ" ban quản trị bằng gì?

Anh/chị đọc được ba thứ trước khi mua, dù mua toà mới hay toà đã vận hành:

Với toà mới ở Nha Trang, thông tin đơn vị vận hành thường công bố sớm. Ví dụ tại The Onsen 1 (Charmora City), tài liệu dự án nêu đơn vị vận hành là Sun Paradise Land, toà 663 căn, 31 căn mỗi tầng — con số căn mỗi tầng cũng là dữ liệu cho câu hỏi ban quản trị sau này phải xử: phí vận hành chia cho bao nhiêu hộ, thang máy phục vụ bao nhiêu người.

Cư dân bị phạt gì nếu không đóng góp?

Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 26/8/2026, đưa ra mức phạt cho chính cư dân: 20–30 triệu đồng với hành vi không đóng kinh phí bảo trì, 60–80 triệu đồng với hành vi lấn chiếm, chia tách trái phép phần sở hữu chung (theo Dân trí ngày 12/9/2026). Tức là nghĩa vụ với toà nhà không còn là chuyện "nội bộ cư dân với nhau".

Ở chiều ngược lại, cư dân có quyền: dự và biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư, yêu cầu ban quản trị công khai thu chi, và bãi miễn ban quản trị nếu đủ tỷ lệ biểu quyết. Quyền đó chỉ có nghĩa khi anh/chị đi họp — hội nghị vắng người là nhường quyết định cho người có mặt.

-> Mua căn hộ là mua một phần của một tổ chức. Chủ đầu tư và ngân hàng chỉ đi cùng anh/chị vài năm đầu; ban quản trị đi cùng suốt thời gian sở hữu. Hỏi về nó từ trước khi ký là việc ít người làm, và là việc rẻ nhất trong toàn bộ giao dịch.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp