Có ba lớp bảo hành chồng lên nhau và chúng hết hạn vào ba thời điểm khác nhau. Nhầm lẫn giữa chúng là nguyên nhân của phần lớn tranh cãi.
Câu hỏi nghe đơn giản: nhà mới mua thì được bảo hành bao lâu. Nhưng trong một căn nhà có ba lớp bảo hành chồng lên nhau, và ba lớp đó hết hạn vào ba thời điểm khác nhau. Phần lớn tranh cãi giữa cư dân và ban quản lý bắt nguồn từ chỗ này chứ không từ thiện chí của bên nào.
Bảo hành nhà ở kéo dài bao lâu theo luật?
Theo Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, với thời hạn tối thiểu:
| Loại nhà | Thời hạn tối thiểu |
|---|---|
| Nhà chung cư | 60 tháng |
| Nhà ở riêng lẻ | 24 tháng |
Hai điểm cần đọc kỹ trong câu trên:
- Đây là mức tối thiểu. Hợp đồng được phép dài hơn, không được phép ngắn hơn. Một số chủ đầu tư dùng
thời hạn dài hơn luật như một điểm cạnh tranh — nếu có thì phải nằm trong hợp đồng, không nằm trong lời nói.
- Mốc bắt đầu là nghiệm thu đưa vào sử dụng, không phải ngày anh/chị dọn vào. Với người nhận nhà ở
đợt sau, phần thời hạn còn lại có thể đã ngắn hơn con số ghi trên tờ rơi.
Ba lớp bảo hành và ba mốc hết hạn
Lớp 1 — bảo hành công trình theo luật. Là lớp nói ở trên. Nội dung theo luật gồm sửa chữa và khắc phục hư hỏng khung cột dầm sàn, tường trần mái, ban công, cầu thang, vật liệu hoàn thiện bề mặt, hệ thống cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng, bể nước và hệ cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thoát nước thải, cùng việc khắc phục nghiêng, lún, nứt, sụt.
Lớp 2 — bảo hành thiết bị theo nhà sản xuất. Điều hoà, bếp, thiết bị vệ sinh, thang máy, máy bơm. Lớp này thường ngắn hơn hẳn lớp 1 và đi theo chính sách của từng hãng. Đây là lớp hết hạn sớm nhất và cũng là lớp người mua hay tưởng nhầm là nằm trong 60 tháng.
Lớp 3 — những gì hợp đồng thoả thuận thêm. Luật cho phép hợp đồng bổ sung nội dung khác. Chỗ này có thể mở rộng quyền lợi, và cũng có thể là chỗ đặt các trường hợp loại trừ. Cần đọc cả hai chiều — bài muoi-dieu-khoan-phai-doc-trong-hdmb chỉ ra các điều khoản hay bị đọc lướt.
Việc nên làm ngay trong buổi bàn giao: xin phiếu bảo hành riêng của từng thiết bị, ghi rõ ngày bắt đầu và thời hạn. Sáu tháng sau, không ai nhớ chiếc điều hoà ở phòng ngủ là hãng nào và hết bảo hành khi nào — trừ khi hôm đó có ai chụp lại.
Cái gì không thuộc bảo hành
Đây là phần cần nói thẳng vì nó là nguyên nhân của hầu hết lần từ chối yêu cầu bảo hành.
- Hao mòn tự nhiên. Sơn phai, ron cao su chai cứng, bản lề rơ theo thời gian.
- Hư hỏng do sử dụng sai hoặc do tự cải tạo. Đục tường đi đường ống mới, thay hệ thống điện, cơi nới
ban công. Với nhà ven biển, việc tự thay thiết bị bằng loại không chống ăn mòn cũng rơi vào nhóm này.
- Hư hỏng do bên thứ ba hoặc do thiên tai, trừ khi hợp đồng có thoả thuận khác.
- Phần cư dân đã tự sửa trước khi báo. Sửa xong rồi mới báo là tình huống gần như không đòi được, vì
không còn hiện trạng để giám định.
-> Kết luận thực dụng: báo trước, sửa sau. Chụp ảnh, gửi văn bản hoặc tin nhắn có dấu thời gian, giữ lại số phiếu tiếp nhận. Chi phí của việc này bằng không, còn chi phí của việc bỏ qua nó thì không đoán trước được.
Với nhà ven biển, thời hạn bảo hành nên đọc kèm một biến số nữa
Không khí mặn và độ ẩm cao làm bộ phận kim loại, ron cửa và lớp sơn ngoài trời xuống cấp nhanh hơn so với cùng công trình đặt trong nội địa. Điều này không thay đổi thời hạn bảo hành theo luật, nhưng nó thay đổi hai thứ:
- Số lần phải dùng tới bảo hành trong cùng một khoảng thời gian có xu hướng cao hơn.
- Chi phí bảo trì sau khi hết bảo hành cũng cao hơn, và đây là khoản nên đưa vào bài toán ngay từ khi
cân nhắc mua. Bài huong-nha-ven-bien-gio-va-muoi nói kỹ hơn về tác động của gió và muối.
Với người mua để khai thác cho thuê, khoản này còn nặng hơn vì tần suất sử dụng cao và vì mỗi lần sửa là một khoảng thời gian không có doanh thu — xem boutique-hotel-bai-toan-van-hanh-truoc-khi-mua.
Ba câu nên hỏi trước khi ký hợp đồng mua bán
| Câu hỏi | Vì sao quan trọng |
|---|---|
| Thời hạn bảo hành ghi trong hợp đồng là bao nhiêu, tính từ mốc nào | Mốc tính khác nhau làm lệch nhau nhiều tháng |
| Đầu mối tiếp nhận bảo hành là ai, quy trình mấy bước, cam kết bao nhiêu ngày | Không có quy trình thì không có cơ sở đòi |
| Thiết bị nào theo bảo hành nhà sản xuất, thời hạn từng loại | Đây là lớp hết hạn sớm nhất và hay bị bỏ sót |
Ai KHÔNG nên đọc bài này
Người mua nhà đã qua sử dụng nhiều năm. Thời hạn bảo hành gốc thường đã hết; bài toán khi đó là bảo trì và cải tạo, không phải bảo hành. Các khoản đó nằm ở chi-phi-sau-khi-nhan-nha-nguoi-mua-hay-quen.
Người đang có tranh chấp cụ thể. Bài này đưa khung chung. Một tranh chấp thật phải căn cứ vào chính hợp đồng, biên bản bàn giao và hồ sơ nghiệm thu của công trình đó, và nên hỏi luật sư.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập. Các mức thời hạn trong bài là mức tối thiểu theo luật; hợp đồng cụ thể của anh/chị mới là căn cứ áp dụng.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị sắp nhận nhà và muốn biết sau khi ký thì được bảo vệ tới đâu, trong bao lâu.
- Anh/chị vừa phát hiện một hư hỏng và đang phân vân nên báo bảo hành hay tự sửa.
- Anh/chị mua để khai thác cho thuê và cần tính chi phí sửa chữa vào bài toán dòng tiền.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị đang mua lại nhà đã qua sử dụng nhiều năm. Với sản phẩm đó thời hạn bảo hành gốc thường đã hết, và bài toán trở thành bài toán bảo trì chứ không phải bảo hành.
- Anh/chị cần một kết luận cho một tranh chấp cụ thể đang xảy ra. Bài này đưa khung chung; tranh chấp cụ thể phải đọc chính hợp đồng và nên hỏi luật sư.
Câu hỏi thường gặp
Nhà chung cư được bảo hành bao lâu?
Theo Luật Nhà ở năm 2023, tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đây là mức sàn, hợp đồng có thể thoả thuận dài hơn nhưng không được ngắn hơn. Với nhà ở riêng lẻ, mức tối thiểu là 24 tháng.
Bảo hành gồm những hạng mục nào?
Theo luật, gồm khung cột dầm sàn, tường trần mái, ban công, cầu thang, vật liệu hoàn thiện bề mặt, hệ thống cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng, bể nước và hệ cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thoát nước thải, cùng việc khắc phục các trường hợp nghiêng lún nứt sụt. Ngoài ra còn các nội dung khác nếu hợp đồng có thoả thuận thêm.
Thiết bị trong nhà như điều hoà, thang máy, bếp có được bảo hành cùng thời hạn không?
Thường là không. Thiết bị đi theo thời hạn bảo hành của nhà sản xuất, phổ biến ngắn hơn nhiều so với thời hạn bảo hành công trình. Vì vậy cần lấy phiếu bảo hành riêng của từng thiết bị ngay tại buổi bàn giao thay vì cho rằng tất cả nằm chung trong một chế độ.
Ai chịu trách nhiệm bảo hành, chủ đầu tư hay nhà thầu?
Với người mua thì đầu mối là bên bán. Luật quy định bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu bên thi công và nhà cung cấp thiết bị thực hiện trách nhiệm của họ. Nghĩa là người mua làm việc với bên bán, còn việc bên bán đòi lại nhà thầu là quan hệ giữa họ với nhau.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Theo Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, với thời hạn tối thiểu 60 tháng đối với nhà chung cư và tối thiểu 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ | Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129 — dẫn lại qua Thư viện Pháp luật (thuvienphapluat.vn) |
| Nội dung bảo hành nhà ở theo luật gồm sửa chữa và khắc phục hư hỏng khung cột dầm sàn, tường trần mái, ban công, cầu thang, vật liệu hoàn thiện bề mặt, hệ thống cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng, bể nước và hệ cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thoát nước thải, cùng việc khắc phục nghiêng lún nứt sụt và các nội dung khác theo thoả thuận trong hợp đồng | Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129 — dẫn lại qua Thư viện Pháp luật (thuvienphapluat.vn) |
| Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở và có quyền yêu cầu tổ chức cá nhân thi công xây dựng cùng nhà cung cấp thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định pháp luật | Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129 — dẫn lại qua Thư viện Pháp luật (thuvienphapluat.vn) |
