Thứ quyết định khi nào một khu mới có quán ăn, có trường, có phòng khám không phải là chủ đầu tư, mà là số người thật sự về ở.
Câu hay được hỏi khi đi xem một khu đô thị mới: bao giờ thì có tiện ích. Câu trả lời thường nhận được là một mốc tiến độ xây dựng.
Nhưng mốc đó chỉ trả lời được một nửa. Phần tiện ích do chủ đầu tư xây có lịch, còn phần làm cho một khu thật sự ở được hằng ngày thì không có lịch nào cả - nó phụ thuộc vào một biến duy nhất: có bao nhiêu người thật sự về ở.
Hai loại tiện ích, hai cơ chế hoàn toàn khác nhau
| Chủ đầu tư xây | Tự phát theo dân cư | |
|---|---|---|
| Ví dụ | Công viên, bể bơi, khu thể thao, sảnh sinh hoạt | Quán ăn, tạp hoá, hiệu thuốc, sửa xe, cắt tóc |
| Xuất hiện theo | Tiến độ dự án | Số khách đủ nuôi người bán |
| Có cam kết không | Có, trong hồ sơ dự án | Không |
| Ảnh hưởng tới sinh hoạt hằng ngày | Trung bình | Rất lớn |
-> Nghịch lý: nhóm bên phải quyết định phần lớn chất lượng sống hằng ngày, nhưng không ai cam kết được về nó, và cũng không ai bán nó cho mình.
Trình tự xuất hiện khá cố định
Quan sát các khu đô thị mới cho thấy dịch vụ tự phát tới theo một thứ tự tương đối giống nhau, vì mỗi loại cần một quy mô khách khác nhau để sống được.
Sớm nhất - quán nước, quán ăn sáng, tạp hoá nhỏ. Vốn ít, mở nhanh, chỉ cần một lượng khách khiêm tốn. Thường xuất hiện ngay cả khi khu còn rất vắng, phục vụ cả công nhân công trường.
Tiếp theo - tiệm giặt là, sửa xe, cắt tóc, hiệu thuốc. Cần lượng khách ổn định hơn và cần người ở thật chứ không chỉ người đi qua.
Sau nữa - siêu thị mini, phòng khám, trung tâm dạy thêm, quán ăn có mặt bằng lớn. Nhóm này cần đủ dân để chịu được tiền thuê mặt bằng.
Muộn nhất - trường học tư, phòng khám đa khoa, chuỗi bán lẻ lớn. Nhóm này ra quyết định theo dữ liệu dân số và thường chỉ vào khi khu đã hình thành rõ.
Trường học công lập đi theo một logic khác hẳn, và đây là chỗ hay bị hiểu nhầm nhất.
Trường trong quy hoạch không tự động được xây theo tiến độ dự án. Nó phụ thuộc vào kế hoạch đầu tư của địa phương, vào việc đất trường đã được bàn giao chưa, và vào số học sinh trong độ tuổi thật sự cư trú trên địa bàn. Cơ chế này nằm ở Trường, chợ, bệnh viện: cách kiểm hạ tầng xã hội trước khi mua.
Với gia đình có con nhỏ, đây là câu hỏi nên đặt trước cả câu hỏi về giá.
Đo bằng đèn, không đo bằng tin
Có một cách đo mật độ dân cư thật rất rẻ và khó nguỵ tạo: đếm số căn sáng đèn vào khoảng tám giờ tối một ngày thường.
Số căn đã bán không nói lên điều gì về việc có người ở. Số căn đã bàn giao cũng vậy. Trong nhiều khu, phần lớn căn đã có chủ nhưng chủ chưa chuyển tới.
Ba phép đếm nên làm cùng lúc:
- Số căn sáng đèn, so với tổng số căn nhìn thấy được.
- Số hàng quán đang mở cửa buổi tối.
- Số xe đỗ trong khu, so với số căn.
Ba con số này cho biết khu đang ở giai đoạn nào của trình tự phía trên - và từ đó ước lượng được còn bao lâu nữa tới giai đoạn kế tiếp.
Bốn thứ đẩy nhanh quá trình, và bốn thứ làm chậm
Đẩy nhanh: khu nằm cạnh một khu dân cư hiện hữu đã đông, nên dịch vụ bên cạnh dùng chung được ngay. Có một nguồn cầu ngoài cư dân - văn phòng, trường đại học, khu công nghiệp, khách du lịch. Chủ đầu tư chủ động đưa vào một vài dịch vụ mồi ở giai đoạn đầu. Sản phẩm thấp tầng có mặt tiền kinh doanh được, vì chính chủ nhà mở hàng.
Làm chậm: khu nằm biệt lập, phải đi xa mới tới khu dân cư gần nhất. Tỷ lệ mua để đầu tư cao, nên bán hết mà không ai về ở. Dự án nhiều giai đoạn và phần tiện ích lõi nằm ở giai đoạn sau. Giá thuê mặt bằng thương mại trong khu đặt cao ngay từ đầu, khiến người kinh doanh nhỏ không vào được.
-> Yếu tố cuối cùng đáng chú ý vì nó ngược trực giác: giá thuê mặt bằng thấp trong giai đoạn đầu lại là dấu hiệu tốt cho cư dân, vì nó cho phép các dịch vụ nhỏ vào sớm.
Ai KHÔNG cần chờ đủ tiện ích
Người mua để đầu tư và không có ý định ở. Trục quyết định là thanh khoản và mặt bằng giá khu vực, không phải chất lượng sống hằng ngày.
Gia đình có xe riêng và không có con nhỏ. Khoảng cách vài cây số tới khu dân cư hiện hữu là chuyện nhỏ, và phần bù lại là giá thấp hơn cùng không gian rộng hơn.
Người mua căn thứ hai để nghỉ cuối tuần. Nhu cầu dịch vụ hằng ngày gần như không có, và phần vắng vẻ lại đúng là thứ đang tìm.
Điều bài này không nói
Bài này không nêu mốc thời gian tính bằng năm cho bất kỳ khu vực nào, vì tốc độ hình thành dân cư khác nhau rất lớn giữa các dự án và không dự báo được từ hồ sơ. Bài không đánh giá mức độ hoàn thiện tiện ích của bất kỳ dự án cụ thể nào, và không dự báo ảnh hưởng của yếu tố này tới giá bán.
Câu hỏi thường gặp
Một khu đô thị mới bao lâu thì có đủ tiện ích?
Không có mốc chung, vì nó phụ thuộc vào tốc độ có người về ở thật chứ không phụ thuộc vào tốc độ xây. Cách ước lượng thực tế nhất là nhìn tỷ lệ căn đã có người ở: dịch vụ tự phát bắt đầu xuất hiện khi khu đạt một mật độ dân cư đủ để nuôi được người bán hàng.
Vì sao khu đã bàn giao xong vẫn vắng?
Vì bàn giao và vào ở là hai việc khác nhau. Trong nhiều khu, phần lớn căn đã có chủ nhưng chủ chưa chuyển tới - do mua để đầu tư, do chờ hoàn thiện, do con cái chưa chuyển trường. Đếm số căn sáng đèn buổi tối cho biết nhiều hơn là đếm số căn đã bán.
Tiện ích do chủ đầu tư xây và dịch vụ tự phát khác nhau thế nào?
Tiện ích chủ đầu tư xây theo quy hoạch và thường xuất hiện theo tiến độ dự án. Dịch vụ tự phát - quán ăn, tiệm tạp hoá, hiệu thuốc, tiệm sửa xe - xuất hiện khi có đủ khách. Nhóm thứ hai mới là thứ làm một khu ở được hằng ngày, và nó không nằm trong bất kỳ cam kết nào.
Nên mua khi khu còn vắng hay khi đã đông?
Mua khi còn vắng thì giá thấp hơn nhưng phải chịu vài năm thiếu thốn. Mua khi đã đông thì giá đã phản ánh phần tiện ích, đổi lại nhìn thấy được thứ mình mua. Lựa chọn phụ thuộc vào việc mua để ở ngay hay để chờ, và vào khả năng chịu bất tiện của gia đình.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Phân biệt tiện ích thuộc sở hữu chung và tiện ích thuộc sở hữu riêng | Bài cùng hệ thống: Tiện ích chung và riêng: ai sở hữu, ai được dùng — khanhhoabds.vn/tien-ich-chung-va-rieng-ai-so-huu |
| Cách các công trình trường học và y tế được bố trí quanh khu đô thị mới | Bài cùng hệ thống: Trường, chợ, bệnh viện: cách kiểm hạ tầng xã hội trước khi mua — khanhhoabds.vn/truong-hoc-benh-vien-quanh-khu-do-thi-moi |
| Cách đọc sa bàn dự án và những chỗ sa bàn thường nói thiếu | Bài cùng hệ thống: Đứng trước sa bàn nên nhìn gì, và sa bàn giấu điều gì — khanhhoabds.vn/doc-sa-ban-du-an-nhu-dan-trong-nghe |
| Chi phí vận hành tiện ích chung được phân bổ vào phí quản lý ra sao | Bài cùng hệ thống: Phí quản lý vận hành tính thế nào, và ai quyết mức phí — khanhhoabds.vn/phi-quan-ly-van-hanh-tinh-the-nao |
