Phần lớn người mua nhà ven biển trả lời câu hỏi này bằng chữ "cả hai", rồi mua một căn không làm tốt việc nào.
Ở buổi tư vấn đầu tiên, câu hỏi này gần như luôn nhận được cùng một câu trả lời: "vừa để ở vừa cho thuê, lúc nào gia đình không dùng thì cho khách thuê".
Câu trả lời đó dễ chịu và gần như luôn dẫn tới một quyết định kém. Vì hai mục đích ấy không chỉ khác nhau - ở nhiều tiêu chí quan trọng, chúng ngược nhau.
Hai bộ tiêu chí, đọc song song
| Tiêu chí | Mua để ở | Mua để cho thuê |
|---|---|---|
| Vị trí | Yên tĩnh, ít khách vãng lai | Gần điểm khách tìm tới, đi bộ được |
| Diện tích | Rộng vừa với gia đình mình | Vừa đủ với nhóm khách mục tiêu |
| Bố trí | Theo thói quen sinh hoạt của mình | Theo số người ngủ được và cách dọn phòng |
| Nội thất | Đồ mình thích, thay dần | Đồ bền, thay nhanh, có đồ dự phòng |
| Hàng xóm | Cư dân ổn định | Khách ra vào liên tục không sao |
| Ban quản lý | Ưu tiên yên tĩnh, an ninh | Phải cho phép kinh doanh lưu trú |
| Chỉ số theo dõi | Mức độ mình dùng | Công suất và giá bán phòng |
-> Đọc bảng này theo chiều dọc thì thấy ngay: một căn tối ưu cho cột trái thường nằm ở khu ít người qua lại, còn một căn tối ưu cho cột phải thường nằm ở nơi ồn nhất. Chọn "cả hai" nghĩa là chọn ở giữa, và ở giữa thì kém cả hai đầu.
Vì sao cách dùng hỗn hợp hay hụt
Có ba lý do, và cả ba đều xuất hiện sau khi nhận nhà chứ không phải trước đó.
Một - trùng mùa. Những tuần chủ nhà muốn về là lễ, Tết, hè. Đó cũng đúng là những tuần khách thuê trả giá cao nhất. Giữ lại vài tuần đẹp nhất trong năm cho gia đình là một quyết định hợp lý về mặt đời sống, nhưng nó cắt đúng phần tốt nhất của phần thu. Đặc điểm mùa vụ của thị trường lưu trú Nha Trang nằm ở airbnb-nha-trang-cong-suat-that-theo-mua.
Hai - đồ đạc. Nhà để ở tích đồ cá nhân. Nhà cho thuê phải trống và dễ dọn. Dung hoà thường ra một cái tủ khoá trong phòng ngủ, và cái tủ đó chiếm chỗ đúng lúc cần chỗ.
Ba - vận hành. Đơn vị vận hành làm việc theo lịch. Chủ nhà rút phòng ra khỏi lịch vài lần một năm thì hoặc phải báo trước rất sớm, hoặc phải chịu điều kiện kém hơn trong hợp đồng vận hành. Xem thêm don-vi-van-hanh-doi-thi-cu-dan-lam-gi.
Nếu chọn để ở - ba câu nên tự trả lời
Ba năm qua tôi thực sự tới đây mấy lần? Dùng số đã xảy ra, không dùng dự định. Đây là phép thử thô nhưng chính xác một cách khó chịu.
Đường đi mất bao lâu, tính cả hai đầu? Không tính riêng giờ bay. Tính từ lúc khoá cửa nhà mình tới lúc mở cửa căn kia. Con số đó quyết định một chuyến ba ngày có đáng đi hay không.
Ai trông nhà những tháng mình không ở? Nhà đóng cửa ở vùng ven biển xuống cấp nhanh hơn nhà có người dùng, vì hơi muối và độ ẩm. Chi phí bảo trì đi kèm nằm ở huong-nha-ven-bien-gio-va-muoi.
Nếu chọn cho thuê - ba câu khác hẳn
Sản phẩm này có được phép kinh doanh lưu trú không? Đây là câu hỏi pháp lý, không phải câu hỏi sở thích, và phải trả lời bằng giấy tờ chứ không bằng lời hứa. Điều kiện đăng ký nằm ở dang-ky-kinh-doanh-luu-tru-tai-nha-can-gi.
Nhóm khách thuê là ai, và họ tìm chỗ ở bằng cách nào? Khách công tác, khách gia đình, khách nước ngoài ở dài ngày - ba nhóm này chọn theo ba tiêu chí khác nhau. Không xác định nhóm khách thì mọi quyết định về diện tích và bố trí đều là đoán.
Tự vận hành hay giao cho đơn vị khác? Hai đường này có cấu trúc chi phí và mức công việc khác hẳn nhau. So sánh cho thuê dài hạn và ngắn ngày nằm ở cho-thue-dai-han-hay-ngan-ngay-o-nha-trang.
Một cách chốt nhanh, dùng được ngay trong buổi tư vấn đầu tiên:
Nếu căn này cả năm không có khách thuê nào, tôi có còn muốn giữ nó không?
Trả lời "có" - đây là quyết định để ở, và phần cho thuê chỉ là lớp phụ. Hãy chọn theo cột trái của bảng trên và đừng để bảng tính khai thác lái quyết định.
Trả lời "không" - đây là quyết định đầu tư khai thác. Khi đó tiêu chí phải là cột phải, và mọi thứ liên quan tới sở thích cá nhân nên gạt sang một bên.
Một lựa chọn thứ ba ít được nhắc
Có một cách tách bạch mà người mua hiếm khi được đề nghị: mua căn để khai thác ở nơi có khách, và thuê chỗ ở khi mình về chơi.
Nghe ngược đời, nhưng nó tách hai bài toán ra và cho phép tối ưu từng cái. Căn mình sở hữu được chọn hoàn toàn theo tiêu chí khai thác; những tuần gia đình về thì ở nơi phù hợp với chuyến đi đó. Với người về vài lần một năm, cách này thường gọn hơn việc ép một căn phải làm hai việc.
Nó không phải phương án đúng cho mọi người - người muốn có một nơi thuộc về mình, có đồ của mình, thì cách này không thoả mãn được nhu cầu đó. Nhưng nên được đặt lên bàn để cân nhắc chứ không nên bị bỏ qua.
Ai KHÔNG phù hợp với cả hai hướng
Người coi đây là khoản để tiền ngắn hạn. Bất động sản ven biển có chu kỳ dài và thanh khoản không đều theo giai đoạn. Cần tiền trong một hai năm thì đây không phải chỗ để.
Người không có ai ở địa phương để nhờ khi cần. Cả hai hướng đều cần một người có mặt được trong ngày khi có việc - hỏng thiết bị, thấm nước, thủ tục. Không có ai thì phải mua dịch vụ, và chi phí đó phải nằm trong bảng tính ngay từ đầu.
Người chưa xem sản phẩm vào mùa thấp điểm. Một khu vực ven biển nhìn vào tháng cao điểm và nhìn vào tháng thấp điểm là hai nơi khác nhau. Nên xem cả hai trước khi quyết.
Điều bài này không nói
Bài này không đưa ra con số về mức thu từ khai thác lưu trú, vì con số đó phụ thuộc vào vị trí cụ thể, nhóm khách, cách vận hành và từng mùa - và mọi bảng tính đưa ra trước khi mua đều là giả định. Bài cũng không so sánh hay xếp hạng dự án nào. Cách đọc các số liệu du lịch cho đúng nằm ở so-lieu-du-lich-doc-sao-cho-dung-khi-mua-bds.
Câu hỏi thường gặp
Một căn nhà biển vừa ở vừa cho thuê được không?
Được về mặt vật lý, nhưng phải chọn xem mục đích nào là chính vì hai mục đích đòi hỏi khác nhau ở vị trí, thiết kế và cách vận hành. Trên thực tế, cách dùng hỗn hợp thường làm giảm hiệu quả khai thác vì những tuần chủ nhà muốn dùng lại đúng là những tuần thuê được giá nhất.
Nên hỏi gì đầu tiên khi đi xem nhà ven biển?
Hỏi chính mình trước - căn này chủ yếu để mình dùng hay chủ yếu để người khác dùng. Trả lời được câu đó thì mọi câu hỏi còn lại về vị trí, diện tích, tầng, hướng và đơn vị vận hành đều có tiêu chí để chấm, thay vì chấm bằng cảm giác lúc đứng trước biển.
Mua để ở thì có cần quan tâm đến khả năng cho thuê không?
Có, nhưng ở vai trò khác. Với người mua để ở, khả năng cho thuê không phải nguồn thu chính mà là một lớp thanh khoản dự phòng - nếu sau này hoàn cảnh đổi thì căn nhà vẫn có người khác muốn dùng. Đó là lý do nên chọn sản phẩm có ít nhất một nhóm khách thuê rõ ràng.
Vì sao nhiều người mua nhà biển rồi ít về ở?
Vì khoảng cách và thủ tục đi lại làm cho một chuyến đi ngắn trở nên không đáng công. Cách kiểm đơn giản trước khi mua là nhìn lại ba năm gần nhất mình đã thực sự tới khu vực đó bao nhiêu lần, và mỗi lần bao nhiêu ngày - dùng số thật đó thay cho dự định.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Đặc điểm mùa vụ của công suất lưu trú Nha Trang và cách đọc số liệu công suất theo mùa | [[airbnb-nha-trang-cong-suat-that-theo-mua]] và [[cong-suat-phong-luu-tru-nha-trang-du-hay-thieu]] |
| Khác biệt giữa trục dòng tiền và trục tăng giá khi chọn sản phẩm bất động sản | [[bds-dong-tien-va-bds-tang-gia-chon-truc-nao]] |
