Chữ ký trên biên bản bàn giao chuyển trách nhiệm từ chủ đầu tư sang người mua. Bài này nói rõ trước khi ký cần kiểm gì và ghi gì.
Buổi bàn giao căn nhà mua bằng nhiều năm tích luỹ thường kéo dài chưa tới một giờ. Trong giờ đó có một chữ ký, và chữ ký ấy chuyển ranh giới trách nhiệm từ bên bán sang bên mua.
Điều đó không có gì sai. Cái sai là đi tới buổi đó mà chưa biết mình sắp phải kiểm gì.
Chữ ký trên biên bản bàn giao thay đổi điều gì?
Nó chuyển tình trạng căn nhà từ đang thuộc nghĩa vụ hoàn thành của bên bán sang đang thuộc quyền quản lý của bên mua. Sau chữ ký đó, lỗi vẫn được xử lý — nhưng theo chế độ bảo hành, không theo nghĩa vụ bàn giao.
Khác biệt thực tế giữa hai chế độ:
| Mục tồn ghi trong biên bản | Lỗi báo sau khi đã ký | |
|---|---|---|
| Ai phải chứng minh | Không phải chứng minh, hai bên đã cùng ghi nhận | Người mua phải chứng minh lỗi thuộc phạm vi bảo hành |
| Thời hạn xử lý | Ghi thẳng trong phụ lục, có ngày | Theo quy trình bảo hành của chủ đầu tư |
| Tranh chấp thường gặp | Ít, vì đã có chữ ký hai bên | Nhiều, quanh câu lỗi do thi công hay do sử dụng |
-> Đây là lý do phụ lục mục tồn quan trọng hơn cả bản thân biên bản. Biên bản chỉ nói đã bàn giao; phụ lục mới nói bàn giao trong tình trạng nào.
Kiểm theo bảy nhóm, theo đúng thứ tự này
Thứ tự dưới đây xếp theo mức độ khó sửa sau khi đã vào ở. Nhóm càng trên càng nên phát hiện sớm.
1. Đúng căn, đúng diện tích, đúng hướng. Nghe hiển nhiên nhưng đây là lỗi vẫn xảy ra ở các dự án nhiều toà nhiều tầng. Đối chiếu mã căn trên cửa với mã căn trong hợp đồng, và đo lại kích thước thông thuỷ các phòng chính. Sai lệch diện tích có cơ chế xử lý riêng ghi trong hợp đồng — đọc kỹ điều khoản đó trước khi đi.
2. Thấm và nước. Nhóm này tốn kém nhất khi sửa muộn. Cần kiểm: trần và tường giáp nhà vệ sinh, chân tường ban công, hộp kỹ thuật, quanh cửa sổ. Mở toàn bộ vòi trong 5 phút rồi xem thoát sàn có ứ không. Đổ một chai nước lên sàn ban công và sàn vệ sinh để xem nước có chảy về phễu thu không, hay đọng lại giữa sàn.
3. Điện và an toàn. Thử từng ổ cắm bằng bút thử điện, không tin vào việc đèn sáng. Bật lần lượt từng aptomat để xác nhận sơ đồ tủ điện đúng như nhãn dán. Kiểm đầu báo khói, vị trí bình chữa cháy, lối thoát hiểm gần nhất và cửa thoát hiểm có mở được không.
4. Cửa và ron. Mở đóng toàn bộ cửa đi, cửa sổ, cửa ban công tới hết hành trình. Nghe tiếng cọ, xem khe hở, kiểm ron cao su có liền không. Cửa kính ven biển còn cần kiểm thêm chốt và bản lề vì gió biển làm bộ phận kim loại xuống cấp nhanh.
5. Bề mặt hoàn thiện. Sàn, tường, trần, tủ bếp, thiết bị vệ sinh. Chụp ảnh mọi vết xước, vết ố, chỗ sơn lem, gạch kênh. Ảnh chụp ngày bàn giao là bằng chứng khách quan nhất mà người mua có.
6. Đúng chủng loại vật tư như hợp đồng. So từng dòng trong phụ lục tiêu chuẩn bàn giao với thứ thực tế lắp: nhãn hiệu thiết bị vệ sinh, loại sàn, loại kính, thương hiệu thang máy. Đây là nhóm bị bỏ qua nhiều nhất vì nó đòi mở hợp đồng ra đọc tại chỗ. Bài tieu-chuan-ban-giao-tho-hay-hoan-thien nói kỹ hơn về phần này.
7. Phần chung liên quan trực tiếp. Hành lang, thang máy, chỗ để xe theo tiêu chuẩn, hạng mục tiện ích đã cam kết đưa vào vận hành cùng thời điểm bàn giao. Hạng mục nào chưa có thì ghi vào biên bản, kèm mốc thời gian dự kiến.
Ghi mục tồn thế nào để nó có giá trị
Một dòng mục tồn có giá trị khi hội đủ bốn thành phần. Thiếu một thành phần là mở đường cho tranh cãi sau này.
Vị trí cụ thể · Mô tả lỗi · Ảnh kèm số hiệu · Thời hạn khắc phục có ngày. Dòng ghi "sơn tường chưa đẹp" gần như vô giá trị. Dòng ghi "tường trục A phòng ngủ 2, vết nứt chân chim dài khoảng 40 cm cách sàn 1,2 m, ảnh số 07, khắc phục trước ngày 15/09" thì có.
Hai thao tác nữa nên làm ngay trong buổi đó:
- Chụp ảnh chính biên bản và phụ lục sau khi hai bên đã ký, trước khi rời khỏi bàn. Bản giấy có thể
thất lạc, ảnh thì không.
- Ghi số công tơ điện và đồng hồ nước vào biên bản. Đây là con số nhỏ nhưng là chỗ phát sinh tranh
chấp phí rất phổ biến trong hai tháng đầu.
Ba tình huống nên xử lý khác đi
Bàn giao thô. Danh mục kiểm ngắn hơn nhưng phần kết cấu và hệ thống ngầm lại quan trọng hơn, vì sau khi hoàn thiện là không nhìn thấy nữa. Nên yêu cầu sơ đồ điện nước ngầm và chụp lại hiện trạng trước khi đội thi công nội thất vào.
Nhận nhà để cho thuê ngay. Nên lùi ngày khai thác ít nhất hai tuần sau bàn giao. Khách thuê đầu tiên phát hiện lỗi thay mình là tình huống vừa tốn tiền vừa mất uy tín. Bài chi-phi-sau-khi-nhan-nha-nguoi-mua-hay-quen liệt kê các khoản hay bị bỏ sót ở giai đoạn này.
Chủ đầu tư mời nhận nhà sớm hơn hợp đồng. Nghe như tin tốt, nhưng cần kiểm xem phần chung đã đủ điều kiện vận hành chưa. Xem nhan-nha-som-hon-hen-co-phai-tin-tot.
Ai KHÔNG nên đọc bài này
Người đang mua lại căn thứ cấp đã có người ở. Biên bản bàn giao giữa hai cá nhân có nội dung khác — chủ yếu là chốt hiện trạng, chốt số điện nước, và chốt các khoản phí quản lý còn nợ.
Người chỉ cần biết bao giờ được nhận nhà. Bài này nói về thao tác trong buổi bàn giao. Câu hỏi về tiến độ nằm ở tien-do-ban-giao-du-an-nha-trang.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập. Danh mục trên là danh mục chung; phụ lục tiêu chuẩn bàn giao trong chính hợp đồng của anh/chị mới là căn cứ cuối cùng để đối chiếu.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị sắp nhận thông báo bàn giao và muốn biết buổi đó thực chất diễn ra thế nào.
- Anh/chị đã đi nhận nhà một lần và thấy mình ký quá nhanh, giờ muốn chuẩn bị kỹ hơn cho lần sau.
- Anh/chị mua để cho thuê và cần bàn giao sạch lỗi trước khi đưa vào khai thác.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị đang mua lại một căn thứ cấp đã có người ở. Trường hợp đó biên bản bàn giao giữa hai cá nhân có nội dung khác, chủ yếu là chốt hiện trạng và các khoản phí còn nợ.
- Anh/chị chỉ cần biết ngày bàn giao dự kiến. Bài này nói về thao tác trong chính buổi bàn giao, không nói về tiến độ.
Câu hỏi thường gặp
Ký biên bản bàn giao rồi có còn bắt chủ đầu tư sửa được không?
Còn, nhưng đường đi khác hẳn. Sau khi ký, những lỗi phát sinh được xử lý theo chế độ bảo hành chứ không phải theo nghĩa vụ bàn giao. Theo Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng với nhà chung cư và 24 tháng với nhà ở riêng lẻ. Điểm khác là bảo hành cần chứng minh lỗi thuộc phạm vi bảo hành, còn mục tồn ghi trong biên bản thì đã được thừa nhận sẵn.
Phát hiện lỗi lúc bàn giao thì nên từ chối nhận hay vẫn ký?
Tuỳ mức độ. Với lỗi hoàn thiện thông thường như xước sàn, hở ron, sơn lem thì nên nhận nhà và ghi đầy đủ vào phụ lục mục tồn kèm thời hạn khắc phục. Với lỗi kết cấu, thấm dột diện rộng hoặc thiếu hạng mục so với hợp đồng thì nên lập biên bản riêng và chưa ký nhận bàn giao cho tới khi có phương án bằng văn bản.
Nên mang gì khi đi nhận nhà?
Hợp đồng mua bán kèm phụ lục tiêu chuẩn bàn giao, bút thử điện, thước dây, đèn pin, một chai nước, giấy ăn, điện thoại còn nhiều pin để chụp ảnh, và nếu được thì thêm một người thứ hai để một người kiểm còn một người ghi. Danh mục kiểm nên in ra giấy vì lúc đó không ai đủ bình tĩnh để nhớ.
Chi phí nào phát sinh ngay tại thời điểm nhận nhà?
Thường gồm phần còn lại của giá trị hợp đồng, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung với nhà chung cư, phí quản lý vận hành đóng trước một số tháng, phí đấu nối điện nước và các khoản thuế phí sang tên nếu làm cùng lúc. Nên hỏi bảng kê đầy đủ trước ngày bàn giao chứ không hỏi tại quầy.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Theo Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng với nhà chung cư và 24 tháng với nhà ở riêng lẻ, tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng | Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129 — dẫn lại qua Thư viện Pháp luật (thuvienphapluat.vn) |
| Nội dung bảo hành theo luật gồm khung cột dầm sàn, tường trần mái, ban công, cầu thang, vật liệu hoàn thiện bề mặt, hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng, bể nước và hệ cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thoát nước thải, cùng việc khắc phục nghiêng lún nứt sụt | Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129 — dẫn lại qua Thư viện Pháp luật (thuvienphapluat.vn) |
