Cần Giờ và Vũng Tàu: hai hướng ra biển của người Sài Gòn

Hai hướng biển của TP.HCM khác nhau ở chỗ cơ bản nhất: một bên bán thứ đã có, một bên bán thứ sẽ có.

Người Sài Gòn muốn ra biển có hai hướng. Hướng thứ nhất đã đi ba mươi năm nay. Hướng thứ hai gần hơn về mặt bản đồ nhưng lâu nay xa hơn về mặt thời gian, và đang được đầu tư để đảo ngược điều đó.

Hai hướng ấy tạo ra hai loại lập luận bán hàng khác hẳn nhau, và người mua nên biết mình đang nghe loại nào.

Khác biệt cơ bản: một bên bán thứ đã có, một bên bán thứ sẽ có

Đây là câu tóm gọn cả bài, và nó không nghiêng về bên nào.

Vũng Tàu đã có sẵn: đường tới nơi, thói quen đi biển của cả một thế hệ, hệ thống dịch vụ vận hành, và một thị trường thứ cấp đủ sâu để người mua ước lượng được mình bán lại cho ai. Quỹ đất trung tâm phát triển của Vũng Tàu khoảng 1.200 ha, tương đương Nha Trang.

Cần Giờ đang xây phần nền. Khu đô thị du lịch lấn biển ở đây có tổng diện tích 2.870 ha sau khi điều chỉnh từ 600 ha, tổng vốn đầu tư 217.054 tỷ đồng, theo Quyết định 826/QĐ-TTg ngày 12/06/2020.

-> Với người mua, khác biệt này quy về thời điểm nhận giá trị. Mua ở nơi đã có nghĩa là trả giá cho thứ dùng được ngay. Mua ở nơi đang xây nghĩa là trả giá thấp hơn cho một kỳ vọng, và gánh rủi ro tiến độ. Không có phương án nào đúng cho mọi người — nó phụ thuộc vào chân trời thời gian, thứ được bàn kỹ ở mua-luc-nao-trong-vong-doi-mot-du-an.

Ba con số của Cần Giờ nên đọc kỹ

Thời hạn 50 năm. Theo Quyết định 826, thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm — phần mở rộng tính từ ngày quyết định chủ trương, phần 600 ha ban đầu tính từ 11/07/2007. Đây là thời hạn của dự án. Thời hạn sử dụng đất và loại sổ của từng sản phẩm phải đọc theo hồ sơ riêng của sản phẩm đó, không suy từ con số này sang. Cách phân biệt hai lớp nằm ở so-hong-50-nam-het-han-thi-sao.

Tiến độ 11 năm. Quyết định điều chỉnh chủ trương ấn định tiến độ 11 năm kể từ ngày điều chỉnh. Đây là thang thời gian nên giữ trong đầu khi nghe bất kỳ mốc nào ngắn hơn.

Hơn 75.000 ha rừng ngập mặn phía sau. Đây là khu dự trữ sinh quyển đầu tiên của Việt Nam được UNESCO công nhận, và dự án bị ràng buộc phải tuân thủ khung pháp lý UNESCO. Điều này có hai mặt: giá trị cảnh quan khó thay thế, và ràng buộc về cách cùng tốc độ triển khai.

Hạ tầng: hai công trình quyết định hướng Cần Giờ

Theo tài liệu chủ đầu tư, hai công trình nối Cần Giờ với TP.HCM là:

Cần đọc bảng này với một lưu ý: đây là số liệu từ tài liệu của chủ đầu tư, không phải từ hồ sơ dự án giao thông đã phê duyệt. Việc cần làm là theo dõi mốc thi công thực tế — bài cau-can-gio-va-phu-my-2-thi-cong-tu-thang-9 ghi lại mốc mới nhất, và can-gio-ket-noi-tphcm-bang-gi đi vào toàn bộ chuỗi kết nối.

-> Bài học từ chính Khánh Hoà đáng dùng ở đây: dự án nút giao Ngọc Hội tại Nha Trang đã hoàn thành phần cầu vượt nhưng đường gom, thoát nước và di dời hạ tầng vẫn dở dang sau nhiều lần nhà đầu tư cam kết. Một công trình được công bố không đồng nghĩa với một công trình đang chạy.

Vũng Tàu mạnh ở đâu, yếu ở đâu

Mạnh: thanh khoản thứ cấp. Đây là điều khó tạo ra bằng vốn — nó là kết quả của nhiều năm giao dịch. Một tài sản ở nơi có thị trường thứ cấp sâu thì dễ định giá hơn, dễ vay hơn, và dễ bán hơn khi cần.

Mạnh: hạ tầng đã vận hành, gồm cả cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu. Người mua không phải trả tiền cho một lời hứa.

Yếu: phần lớn giá trị của hạ tầng mới đã nằm trong giá. Người mua vào lúc này khó kỳ vọng mức tăng tương ứng với giai đoạn hạ tầng đang hình thành.

Yếu: nguồn cung khu nghỉ dưỡng ven biển tại đây đã trải qua nhiều chu kỳ, nên chất lượng sản phẩm rất không đồng đều. Việc thẩm định từng dự án quan trọng hơn việc chọn vùng.

Bảng chốt

Ai KHÔNG nên đọc bài này

Người cần giá bán cụ thể. Bài này không đăng giá. Giá của sản phẩm sơ cấp chỉ có nghĩa khi đọc kèm chính sách bán và thời điểm áp dụng, và nó thay đổi theo đợt — lý do nằm ở vi-sao-cung-du-an-moi-can-mot-gia.

Người chỉ đi nghỉ vài lần mỗi năm. Với tần suất đó thì thuê rẻ hơn mua, ở cả hai nơi. Bài second-home-hay-tai-san-dau-tu-phai-chon-truoc giúp tách nhu cầu ở khỏi nhu cầu đầu tư trước khi tính tiếp.

Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập. Các con số về dự án Cần Giờ trong bài lấy từ quyết định chủ trương và tài liệu chủ đầu tư; anh/chị nên yêu cầu bản chụp văn bản gốc để đối chiếu.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp