Cất nóc là gì, và vì sao mốc này lại đi kèm một đợt đóng tiền

Cất nóc thường được kể như một tin vui. Với người đã ký hợp đồng, nó còn là một mốc tiền — và biết nó chứng minh được điều gì thì mới biết nên yên tâm tới đâu.

Cất nóc là một từ của ngành xây dựng. Nhưng nó xuất hiện trong hợp đồng mua bán nhà, thường ngay cạnh một dòng ghi số tiền phải đóng.

Vì sao một mốc kỹ thuật lại thành một mốc tiền? Và nó chứng minh được cái gì cho người đã xuống tiền?

Về mặt kỹ thuật, mốc này là gì

Một công trình được thi công theo ba giai đoạn lớn: phần ngầm (móng, tầng hầm), phần thân (kết cấu chịu lực đi lên từng tầng), và phần hoàn thiện (xây bao, cơ điện, mặt dựng, sơn, thiết bị).

Cất nóc là mốc kết thúc phần thân — kết cấu đã lên tới cao độ trên cùng, sàn mái đã đổ xong.

Từ mốc này trở đi, công trình không cao thêm nữa. Nó chỉ được lấp đầy và hoàn thiện.

Vì sao mốc này được chọn làm mốc thanh toán

Câu trả lời gọn: vì nó là mốc khó nguỵ tạo nhất trong cả quá trình.

Rất nhiều mốc tiến độ chỉ tồn tại trên giấy — hoàn thành thiết kế, phê duyệt hồ sơ, nghiệm thu nội bộ. Người mua không có cách nào tự kiểm chứng, và cũng không biết nó đúng tới đâu.

Cất nóc thì khác. Nó nhìn thấy được từ ngoài đường. Ai cũng đếm được số tầng. Không ai giả vờ cất nóc được.

Thêm nữa, phần thân là phần ngốn vốn nặng nhất và mất thời gian nhất của một công trình cao tầng. Khi công trình lên tới mái, phần lớn khoản đầu tư nặng đã được bỏ ra thật.

Nó bảo đảm được gì, và không bảo đảm được gì

Nó thu hẹp rủi ro "dự án không tồn tại". Sau cất nóc, khả năng công trình bị bỏ dở hoàn toàn thấp hơn nhiều so với giai đoạn còn làm móng. Có hình hài vật lý, có vốn đã chôn, có áp lực hoàn thành từ mọi phía.

Nó không bảo đảm ngày nhận nhà. Phần hoàn thiện có thể kéo dài rất khác nhau tuỳ mức độ hoàn thiện cam kết. Một dự án bàn giao thô đi nhanh hơn hẳn một dự án bàn giao có nội thất. Và trong cùng một dự án cũng có thể có nhiều chuẩn bàn giao khác nhau — có nơi nhà ở bàn giao thô, sản phẩm thương mại dịch vụ lại hoàn thiện tầng 1, còn một nhóm căn sát biển thì bàn giao thô.

Nó không bảo đảm chất lượng. Kết cấu xong không nói gì về chống thấm, về cơ điện, về vật liệu hoàn thiện. Những thứ đó thuộc giai đoạn sau, và chúng mới là thứ người ở sống cùng hằng ngày.

-> Sau cất nóc, rủi ro không biến mất. Nó đổi dạng: từ rủi ro dự án không xong, sang rủi ro chậm bàn giao và chất lượng không như kỳ vọng.

Đọc lịch thanh toán quanh mốc này

Một lịch thanh toán theo tiến độ thường trải qua nhiều đợt gắn với mốc thi công. Tiến độ chuẩn ở các dự án khác nhau dài ngắn khác nhau — có dự án nhà phố tại Nha Trang trải tiến độ chuẩn trong khoảng 6 tháng, có dự án cao tầng trải suốt vài năm.

Ba điều đáng soi trong phần này của hợp đồng:

Thứ nhất: mốc được định nghĩa thế nào. "Cất nóc" trong hợp đồng nên có định nghĩa cụ thể — đổ xong sàn mái của khối nào, được xác nhận bằng biên bản gì. Định nghĩa mơ hồ là chỗ phát sinh tranh cãi.

Thứ hai: bao lâu sau mốc thì tới hạn đóng. Thường có một khoảng đệm tính từ ngày nhận thông báo. Khoảng đệm này quyết định anh/chị có kịp thu xếp tiền hay không.

Thứ ba: mốc bàn giao ghi kèm biên độ bao nhiêu. Đây là dòng bị đọc lướt nhiều nhất. Tại một dự án ven biển Nha Trang, mốc bàn giao dự kiến được công bố kèm biên độ cộng trừ 180 ngày — nghĩa là mốc sớm nhất và muộn nhất có thể cách nhau một năm. Ai lập kế hoạch tiền theo mốc lạc quan sẽ hụt đúng khoảng đó.

Với người đang vay, mốc này quan trọng hơn

Nếu anh/chị dùng đòn bẩy, hãy nhìn mốc cất nóc theo một cách khác: nó là điểm giữa của quãng trả lãi mà chưa có đồng thu nào.

Quãng đó bắt đầu từ lúc giải ngân và kết thúc khi tài sản bắt đầu sinh ra tiền — tức sau bàn giao, và trong nhiều trường hợp là sau bàn giao vài tháng nữa mới có khách thuê đầu tiên.

Việc cần làm rất cụ thể: lấy mốc bàn giao, cộng thêm biên độ chậm ghi trong hợp đồng, cộng thêm thời gian hoàn thiện và tìm khách thuê, rồi kiểm xem dòng tiền của mình có gánh nổi toàn bộ quãng đó không. Nếu bài toán chỉ sống được khi bàn giao đúng hạn, thì đó là bài toán chưa có biên an toàn.

Ba câu hỏi khi nghe tin dự án vừa cất nóc

1. "Cất nóc khối nào?" Một dự án nhiều toà, nhiều phân khu thì mỗi khối một tiến độ. Tin vui

có thể không thuộc về khối có căn của anh/chị.

1. "Mốc bàn giao trong hợp đồng của tôi có đổi không?" Cất nóc đúng hạn không tự động kéo

theo bàn giao đúng hạn, nhưng nó là dịp hợp lý để hỏi lại và ghi nhận câu trả lời bằng văn bản.

1. "Đợt thanh toán kế tiếp là bao nhiêu và tới hạn khi nào?" Hỏi trước khi nhận thông báo thì

có thời gian thu xếp; hỏi sau thì chỉ còn cách xoay gấp.

Ai không cần quan tâm mốc này

Người mua nhà đã hiện hữu, mua sản phẩm thấp tầng đã xây xong, hoặc mua nhà đã có sổ trên thị trường thứ cấp — với những trường hợp đó, toàn bộ chuỗi mốc thi công không nằm trong bài toán. Thứ cần soi khi ấy là hiện trạng thực tế và tình trạng pháp lý, chứ không phải tiến độ.

Và nói cho công bằng: cất nóc là một mốc đáng mừng thật. Nó chỉ không phải cái đích. Người bán nào dừng lại ở câu "đã cất nóc rồi, yên tâm" là đang kể một nửa câu chuyện — nửa còn lại, phần hoàn thiện, mới là phần anh/chị sống cùng suốt những năm sau.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp