Người giữ đất lâu năm thường tính lãi lỗ bằng phép trừ giá bán trừ giá mua. Phép trừ đó bỏ sót phần lớn nhất của bài toán.
Có một cách tính lãi lỗ rất phổ biến và rất thiếu: lấy giá bán trừ giá mua, ra một con số dương, và kết luận là có lãi.
Phép trừ đó bỏ qua một biến số duy nhất nhưng nặng nhất - thời gian. Một lô đất mua tám năm trước và bán ra cao hơn giá mua không tự động là một quyết định tốt. Nó chỉ tốt nếu phần chênh đó vượt qua phần mình đã bỏ đi trong tám năm ấy.
Bốn khoản, và chỉ hai khoản có hoá đơn
| Khoản | Có hoá đơn không | Ai nhớ tới |
|---|---|---|
| Thuế, phí, chi phí trông coi hằng năm | Có | Hầu hết |
| Chi phí vào và ra: thuế chuyển nhượng, phí môi giới | Có | Hầu hết |
| Phần từ bỏ do tiền nằm im | Không | Ít |
| Trượt giá của đồng tiền theo thời gian | Không | Rất ít |
-> Hai dòng dưới không gửi hoá đơn tới nhà nên chúng không vào sổ. Nhưng với một khoản giữ nhiều năm, hai dòng đó thường lớn hơn hai dòng trên cộng lại.
Cách tự tính trong năm phút
Không cần công thức tài chính. Cần đúng ba con số của chính mình.
Bước 1 - lấy số tiền thực sự đã bỏ ra. Không phải giá ghi trên hợp đồng, mà là giá đó cộng toàn bộ chi phí vào: thuế, lệ phí, phí công chứng, phí môi giới.
Bước 2 - lấy lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng mà ngân hàng của mình đang niêm yết. Dùng con số đang có thật, không dùng con số nghe kể. Đây là phương án thay thế mà ai cũng tiếp cận được, nên nó là mốc so sánh ít gây tranh cãi nhất.
Bước 3 - nhân hai con số trên với số năm đã giữ. Đây là phép tính thô, chưa tính lãi kép, nên nó là ước lượng thấp chứ không cao.
Kết quả là ngưỡng tối thiểu: phần chênh lệch giá bán trừ giá mua phải vượt qua con số này, sau khi đã trừ tiếp chi phí ra, thì việc giữ mới thực sự có lợi hơn việc không giữ.
Phép so đầy đủ hơn giữa bất động sản và tiền gửi - gồm cả chi phí giao dịch hai đầu và chi phí thanh khoản
- nằm ở chi-phi-co-hoi-so-voi-gui-tiet-kiem-tinh-the-nao. Bài này chỉ tập trung vào một trường hợp
riêng: đất trống giữ nhiều năm, nơi bài toán nặng hơn hẳn vì tài sản không tạo ra gì trong lúc chờ.
Ba năm giữ thì con số này còn nhỏ và dễ bỏ qua. Tám năm giữ thì nó trở thành phần lớn nhất trong cả bài toán.
Đó là lý do một lô đất "lãi gấp rưỡi sau mười năm" nghe rất được, nhưng đem đối chiếu với phép tính trên thì nhiều trường hợp chỉ hoà vốn cơ hội - tức là kết quả tương đương với việc không làm gì cả.
Điều này không có nghĩa quyết định đó sai. Nó có nghĩa là con số thật nhỏ hơn con số cảm giác rất nhiều, và người giữ nên biết điều đó trước khi quyết định giữ tiếp.
Vì sao đất lại là chỗ khoản này nặng nhất
So với các loại tài sản khác, đất trống có một đặc điểm riêng: nó không tạo ra gì trong lúc chờ.
- Một căn hộ cho thuê được thì mỗi năm chờ vẫn có phần bù lại.
- Một căn nhà phố ít nhất cũng có thể cho thuê tầng trệt.
- Một lô đất trống thì mỗi năm chờ là một năm chỉ có chi phí.
-> Đây chính là điểm phân biệt hai trục mà bds-dong-tien-va-bds-tang-gia-chon-truc-nao đã tách ra: sản phẩm trên trục tăng giá không sai, nhưng nó đòi hỏi người giữ phải chịu được toàn bộ chi phí chờ mà không có gì bù lại trong suốt thời gian đó.
Bốn dấu hiệu nên rà lại quyết định giữ
Không phải để bán. Để đọc lại xem lý do giữ ban đầu còn đúng không.
Một - lý do mua ban đầu đã xảy ra chưa. Nếu mua vì một tuyến đường, một cây cầu, một dự án lớn sắp triển khai, thì mốc đó tới chưa. Nếu tới rồi mà giá không phản ứng, đó là thông tin. Nếu chưa tới sau nhiều năm, cũng là thông tin.
Hai - khu vực có người tới ở thật không. Đếm số nhà có người ở, số hàng quán mở, đèn buổi tối. Đây là chỉ báo thô nhưng khó nguỵ tạo.
Ba - có giao dịch thật gần đây không. Giá rao không phải giá thị trường. Giá của những căn đã bán mới là.
Bốn - hướng chính sách có gì thay đổi không. Nội dung đề xuất đánh thuế với bất động sản bỏ hoang nằm ở de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-bo-hoang. Nếu hướng này thành quy định, chi phí giữ tăng thêm một khoản có hoá đơn - và bài toán đổi.
Ba cách giảm chi phí giữ mà không phải bán
Với người xác định giữ dài hạn, có vài cách làm cho thời gian chờ đỡ tốn hơn.
Cho thuê tạm. Bãi xe, kho, sân bóng, chỗ tập kết vật liệu - tuỳ vị trí và tuỳ quy định địa phương. Phần thu không lớn nhưng nó bù chi phí giữ và giữ cho lô đất có người trông.
Đưa vào sử dụng đúng mục đích đất. Nếu là đất nông nghiệp thì canh tác; nếu là đất ở thì tính phương án xây một công trình đơn giản có thể khai thác. Cách này cũng giảm rủi ro với các quy định về đất không đưa vào sử dụng.
Rút một phần. Nếu đang giữ nhiều lô cùng loại ở cùng khu vực, bán bớt một lô để giảm phần tiền nằm im là một cách giữ nguyên vị thế mà giảm chi phí giữ.
Ai KHÔNG cần bận tâm nhiều về phần này
Người mua đất để xây nhà ở trong vài năm tới. Ở đây tiền không nằm im chờ tăng giá, nó đang chờ một kế hoạch cụ thể. Chi phí cơ hội vẫn có, nhưng nó đổi lấy một thứ dùng được chứ không chỉ đổi lấy hy vọng.
Người giữ đất trong một danh mục lớn và đã cân đối phần tạo dòng tiền ở chỗ khác. Khi đó lô đất đóng vai trò khác trong danh mục, và không cần tự nó phải sinh lợi từng năm.
Người nắm giữ đất của gia đình. Đây không phải quyết định đầu tư và không nên bị đo bằng thước đo đầu tư.
Điều bài này không nói
Bài này không kết luận nên giữ hay nên bán - đó là quyết định phụ thuộc vào hoàn cảnh tài chính, kế hoạch sử dụng và khẩu vị rủi ro của từng người. Bài cũng không nêu mức tăng giá của bất kỳ khu vực nào và không dự báo giá đất. Phép tính trong bài chỉ là công cụ để người đọc tự đối chiếu bằng số của chính mình, không phải cam kết hay khuyến nghị nào.
Câu hỏi thường gặp
Chi phí cơ hội khi giữ đất là gì?
Là phần lợi ích mình từ bỏ khi để tiền nằm trong lô đất thay vì ở nơi khác. Nó không có hoá đơn nên không xuất hiện trong sổ sách, nhưng nó có thật và cộng dồn theo từng năm. Với một khoản giữ nhiều năm, phần này thường lớn hơn mọi chi phí có hoá đơn cộng lại.
Tính chi phí cơ hội bằng con số nào?
Cách đơn giản và ít gây tranh cãi nhất là dùng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng mà chính ngân hàng của mình đang niêm yết, vì đó là phương án thay thế mà ai cũng tiếp cận được. Nhân số tiền đã bỏ ra với lãi suất đó, rồi nhân với số năm giữ.
Giữ đất lâu có phải luôn là quyết định sai không?
Không. Có những trường hợp việc giữ là hợp lý - khi khu vực đang thực sự hình thành dân cư, khi mình có kế hoạch xây dựng cụ thể, hoặc khi khoản tiền đó vốn không dùng vào việc gì khác. Vấn đề không nằm ở việc giữ, mà ở việc giữ mà không biết mình đang trả bao nhiêu cho việc giữ đó.
Đất bỏ trống có bị đánh thuế không?
Hiện chưa có sắc thuế riêng đánh vào bất động sản bỏ trống, nhưng đây là nội dung đang được đề xuất và thảo luận. Người nắm giữ dài hạn nên theo dõi hướng chính sách này, vì nếu được ban hành thì nó làm thay đổi trực tiếp bài toán chi phí giữ.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Cách phân biệt sản phẩm tạo dòng tiền với sản phẩm chỉ trông vào tăng giá | [[bds-dong-tien-va-bds-tang-gia-chon-truc-nao]] |
| Chu kỳ thị trường bất động sản Nha Trang qua mười năm và các giai đoạn thanh khoản thấp | [[chu-ky-bds-nha-trang-nhin-lai-muoi-nam]] |
| Đề xuất đánh thuế với bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng | [[de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-bo-hoang]] |
