So mua nhà với gửi tiết kiệm: phép tính đầy đủ gồm gì

So bất động sản với gửi tiết kiệm không sai, nhưng phải so cùng một cách. Bài này chỉ ra bốn khoản hay bị bỏ ra ngoài bảng tính.

Đây là phép so quen thuộc nhất khi một người sắp xuống tiền: để trong ngân hàng, hay mua một tài sản?

Và cũng là phép so hay bị làm sai nhất — thường theo cùng một kiểu: một bên được tính đầy đủ, bên kia được tính bằng con số đẹp nhất.

Bài này không trả lời hộ. Nó đưa khung so cho công bằng, và chỉ ra bốn khoản thường bị bỏ ra ngoài bảng tính.

Nguyên tắc: so cùng một khung

Muốn so công bằng, hai bên phải cùng trả lời một câu hỏi: một năm, mỗi đồng tôi bỏ ra sinh ra bao nhiêu?

Với tiền gửi, tử số là tiền lãi, mẫu số là số tiền gửi. Đơn giản, và không có gì ẩn.

Với bất động sản, tử số gồm tiền thuê sau chi phí cộng phần thay đổi giá trị tài sản; mẫu số là tổng vốn thật đã bỏ ra, không phải giá ghi trên hợp đồng.

-> Phần lớn phép so sai ngay ở mẫu số. Người ta lấy giá căn nhà làm mẫu số, trong khi số tiền thật sự rời khỏi túi lớn hơn thế.

Khoản bị bỏ quên số 1 — chi phí giao dịch hai đầu

Mua một bất động sản có chi phí. Bán nó ra cũng có chi phí. Gửi tiết kiệm thì gần như không.

Các khoản ở đầu mua: thuế, lệ phí, phí công chứng, phí môi giới nếu có. Các khoản ở đầu bán: thuế thu nhập từ chuyển nhượng, phí môi giới, và thời gian.

Chi tiết từng khoản nằm ở le-phi-truoc-ba-va-cac-khoan-khi-sang-ten — điều cần nhớ ở đây là chúng phải nằm trong mẫu số, chứ không phải được nhắc tới rồi bỏ qua.

Khoản bị bỏ quên số 2 — chi phí giữ tài sản

Tiền gửi ngân hàng không phát sinh chi phí giữ. Một căn nhà thì có.

Bốn nhóm chi phí giữ:

• Phí quản lý và vận hành khu — với nhà trong khu đô thị hoặc chung cư, đây là khoản cố định hằng năm.
• Bảo trì, sửa chữa — với nhà ven biển, khoản này cao hơn nhà nội địa vì hơi muối ăn mòn nhanh hơn.
• Thuế và các nghĩa vụ định kỳ.
• Tháng trống khách — nếu cho thuê.

Nhóm cuối là nhóm bị bỏ sót nhiều nhất. Người ta lấy giá thuê nhân 12 rồi coi đó là doanh thu năm. Thực tế mọi tài sản cho thuê đều có quãng trống giữa hai khách, và với sản phẩm du lịch thì còn có mùa.

Khoản bị bỏ quên số 3 — chi phí thanh khoản

Đây là khoản không có hoá đơn, nên hay bị coi như bằng không. Nó không bằng không.

Tiền gửi rút được trong một ngày, mất nhiều nhất là phần lãi. Một bất động sản cần nhiều tháng để bán, và nếu cần bán gấp thì phải chấp nhận giảm giá.

Điều đáng nói: mức chênh lệch thanh khoản này khác nhau rất xa giữa các khu. Khảo sát cho thấy mức biến động giá một năm của thấp tầng tại Nha Trang đi từ khoảng 10% ở một khu tới khoảng 42% ở khu khác. Khu ít biến động thường cũng là khu ít giao dịch — tức khó bán hơn khi cần.

-> Cách đưa nó vào bảng tính mà không cần con số chính xác: hỏi mình cần bao nhiêu tháng để bán được căn này ở mức giá mình muốn. Nếu câu trả lời là "không biết", thì đó là thông tin quan trọng nhất của cả phép so.

Khoản bị bỏ quên số 4 — thời gian chờ

Khoản này chỉ có ở sản phẩm hình thành trong tương lai, và nó lớn hơn nhiều người tưởng.

Từ lúc đóng tiền đợt đầu tới lúc có đồng doanh thu đầu tiên có thể là hai tới ba năm. Trong quãng đó, tiền đã rời khỏi túi nhưng chưa sinh ra gì, trong khi khoản tiền gửi tương đương vẫn đang chạy.

Cách tính đúng: đưa toàn bộ quãng chờ vào mẫu số. Tức là nếu tính lợi tức trung bình cho một chu kỳ 10 năm mà 3 năm đầu không có doanh thu, thì phải chia cho 10 chứ không chia cho 7.

Phần tăng giá — tính, nhưng tính như kịch bản

Đây là phần khiến nhiều người chọn bất động sản, và cũng là phần dễ bị dùng sai nhất.

Nó nên được tính vào. Nhưng nó là kịch bản, không phải một con số chắc chắn — vì chính khảo sát cho thấy khoảng cách giữa các khu là 10% so với 42% trong cùng một thành phố, cùng một giai đoạn.

Cách làm an toàn: chạy ba kịch bản.

Kịch bản thứ ba là kịch bản quan trọng nhất, và cũng là kịch bản không bao giờ xuất hiện trong tài liệu bán hàng của bất kỳ ai.

Ba thứ không hiện lên trong bảng tính

Có ba giá trị thật mà phép so lợi tức không bắt được. Nói ra rõ ràng thì tốt hơn là giấu chúng vào một con số phần trăm được thổi lên.

• Tài sản dùng được. Có thể ở, có thể cho người nhà ở, có thể dùng làm nơi làm việc. Tiền gửi không làm

được việc đó.

• Khả năng thế chấp. Một bất động sản có sổ là tài sản bảo đảm để lấy vốn cho việc khác.
• Tính kỷ luật. Tiền đã vào tài sản thì khó tiêu vặt hơn tiền nằm trong tài khoản. Đây là lý do rất thật

dù không đo được.

Xu hướng thị trường cũng đang nghiêng về hướng này: tỷ trọng người mua quan tâm để ở và khai thác dòng tiền đã tăng lên khoảng 64% trong năm 2025, so với khoảng 40% các năm trước đó.

Ai KHÔNG nên dùng phép so này

Người cần dùng khoản tiền đó trong một tới hai năm tới. Khi đó câu hỏi không còn là so lợi tức mà là so thanh khoản, và bất động sản gần như luôn thua ở tiêu chí đó. Phép so bên trên không hợp.

Người cần tư vấn phân bổ tài sản theo hoàn cảnh riêng. Chúng tôi là đơn vị môi giới bất động sản, không phải đơn vị tư vấn tài chính có chức năng. Bài này đưa khung tính, không đưa khuyến nghị đầu tư cho cá nhân cụ thể nào.

Người đã có sẵn kết luận. Ba kịch bản ở trên chỉ có ích nếu anh/chị sẵn sàng để kịch bản thứ ba nói không.

Đọc thêm: bds-dong-tien-va-bds-tang-gia-chon-truc-nao và tinh-tong-chi-phi-so-huu-mot-can-trong-muoi-nam.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp