Chỉ tiêu cây xanh trong đồ án quy hoạch: đọc thế nào cho đúng

Cùng một con số cây xanh, hai dự án có thể cho ra hai trải nghiệm sống hoàn toàn khác nhau - khác biệt nằm ở chỗ con số ấy gồm những gì.

Trong tờ rơi của gần như mọi khu đô thị mới đều có một dòng về cây xanh. Con số đó có thật và thường lấy đúng từ đồ án được duyệt.

Vấn đề là con số ấy gộp nhiều loại đất rất khác nhau về giá trị sử dụng, và tờ rơi không tách ra. Người đọc mặc định hình dung một công viên, trong khi phần lớn diện tích có thể là thứ khác hẳn.

Bốn lớp nằm chung trong một con số

-> Hai dự án cùng công bố một tỷ lệ cây xanh có thể có cơ cấu bên trong ngược nhau. Một bên là công viên trung tâm và sân chơi giữa các dãy nhà. Một bên là dải cây ven trục đường chính và hành lang mương thoát nước. Con số như nhau, cuộc sống khác hẳn.

Câu hỏi thay cho con số

Thay vì hỏi cây xanh bao nhiêu phần trăm, ba câu dưới đây cho biết nhiều hơn.

Câu một - nó nằm ở đâu trên bản vẽ. Đề nghị chỉ trên bản vẽ quy hoạch, không phải trên phối cảnh. Phối cảnh vẽ cây ở mọi chỗ, kể cả những chỗ mà bản vẽ ghi là đường.

Câu hai - ai được vào. Một công viên nằm trong ranh giới một phân khu có kiểm soát ra vào thì cư dân phân khu khác không dùng được, dù nó vẫn được tính vào chỉ tiêu chung của cả dự án. Ranh giới sở hữu chung và riêng nằm ở Tiện ích chung và riêng: ai sở hữu, ai được dùng.

Câu ba - ai trả tiền duy trì. Cảnh quan là hạng mục tốn tiền vận hành đều đặn: tưới, cắt tỉa, thay cây chết, chiếu sáng. Phần thuộc sở hữu chung được duy trì bằng phí quản lý của cư dân, nên diện tích cảnh quan lớn thường đi cùng phí quản lý cao hơn - xem Phí quản lý vận hành tính thế nào, và ai quyết mức phí.

Chỉ tiêu cây xanh nói gì về mật độ xây dựng

Hai chỉ tiêu này là hai mặt của cùng một bài toán chia đất. Đọc riêng một cái thì thiếu.

Trong một khu đất cố định, phần dành cho cây xanh và không gian mở tăng lên thì phần đất xây dựng phải giảm đi, hoặc chiều cao công trình phải tăng lên để giữ nguyên số căn. Không có cách thứ ba.

-> Vì vậy khi thấy một dự án vừa có tỷ lệ cây xanh cao vừa có mật độ xây dựng thấp vừa có nhiều sản phẩm thấp tầng, hãy tìm xem phần bù nằm ở đâu: có thể ở quy mô đất lớn, có thể ở một cụm cao tầng đặt ở góc mà tờ rơi ít nhắc tới. Cách đọc cặp chỉ tiêu này nằm ở Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất: đọc sao cho đúng.

Ba chỗ hay bị nhầm khi đọc

Nhầm phối cảnh với quy hoạch. Phối cảnh là công cụ truyền thông và không phải cam kết. Bản vẽ quy hoạch được duyệt mới là thứ có giá trị pháp lý. Cách đọc sa bàn và phân biệt hai loại hình ảnh này nằm ở Đứng trước sa bàn nên nhìn gì, và sa bàn giấu điều gì.

Nhầm cây xanh toàn khu với cây xanh phân khu mình ở. Trong một dự án lớn nhiều giai đoạn, phần công viên trung tâm thường thuộc giai đoạn sau. Người mua giai đoạn đầu sống cạnh công trường trong nhiều năm trước khi thấy phần cảnh quan đó.

Nhầm mặt nước với cây xanh. Hồ điều hoà, kênh, mương có thể được tính vào nhóm không gian mở. Chúng có giá trị riêng - làm mát, thoát nước - nhưng không thay được chỗ đi bộ và chỗ chơi cho trẻ con.

Ai KHÔNG cần đi sâu vào phần này

Người mua để đầu tư ngắn hạn và không có ý định ở. Chỉ tiêu cây xanh ảnh hưởng tới trải nghiệm sống và tới giá trị dài hạn, ít ảnh hưởng tới thanh khoản trong vài năm đầu.

Người mua sản phẩm mặt tiền kinh doanh. Ở đây trục quyết định là lưu lượng người qua lại, mặt cắt đường và khả năng dừng đỗ, chứ không phải khoảng xanh.

Người mua trong khu đã hoàn thiện và đã có dân cư. Không cần đọc chỉ tiêu, chỉ cần tới đó vào buổi chiều muộn và nhìn xem có ai đang dùng phần cảnh quan ấy không. Một khu đã có dân cư tự trả lời câu hỏi này rõ hơn mọi chỉ tiêu trên giấy.

Điều bài này không nói

Bài này không nêu mức chỉ tiêu cây xanh bắt buộc theo quy chuẩn, vì con số đó khác nhau theo loại đô thị, loại đồ án và thời kỳ ban hành - cần tra tại quy chuẩn hiện hành và đồ án được duyệt của từng dự án. Bài cũng không đánh giá chỉ tiêu cây xanh của bất kỳ dự án cụ thể nào, và không dự báo ảnh hưởng của chỉ tiêu này tới giá.

Câu hỏi thường gặp