Điểm mới không nằm ở chỗ chung cư có thời hạn, mà ở chỗ lần đầu có công thức tính tiền cụ thể cho chủ căn hộ khi công trình phải phá dỡ.
Theo Báo VnExpress ngày 19/08/2026, Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương, 132 điều, do Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày. Quốc hội dự kiến thông qua vào tháng 10/2026.
Điểm được chú ý nhất là khái niệm "chung cư có thời hạn" gắn với tuổi thọ công trình, và lần đầu có công thức tính tiền cụ thể cho chủ căn hộ khi toà nhà phải phá dỡ.
Ba lựa chọn được đề xuất
Theo bản tin, khi chung cư hết thời hạn, chủ sở hữu có ba hướng:
| Hướng | Cách tính |
|---|---|
| Góp tiền xây lại | diện tích căn hộ × suất đầu tư xây mới/m² tại thời điểm phá dỡ |
| Nhận bồi thường đất | theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất của căn hộ trong toà |
| Hình thức bổ sung (chung cư trước 1994) | nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất tương đương |
Bản tin dẫn nguyên tắc: "chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn".
-> Điểm mới không nằm ở chỗ "chung cư có thời hạn" — chuyện tuổi thọ công trình vốn đã tồn tại. Điểm mới nằm ở chỗ có một công thức để biết mình được bao nhiêu và phải bỏ ra bao nhiêu, thay vì một vùng xám kéo dài nhiều năm như các trường hợp cải tạo chung cư cũ trước đây.
Một phân biệt phải làm rõ ngay
Hai loại "thời hạn" hoàn toàn khác nhau, và chúng bị gộp làm một trong rất nhiều cuộc trò chuyện.
Thời hạn của quyền sử dụng đất. Đây là nguồn gốc của các sổ 50 năm mà thị trường ven biển Nha Trang quen gặp. Tại một dự án ven biển ở đây, dòng đất ở được cấp sổ hồng lâu dài, còn hai dòng đất thương mại dịch vụ được cấp sổ riêng từng căn thời hạn 50 năm. Thời hạn ấy đến từ loại đất.
Thời hạn của công trình. Đây là thứ dự thảo đang nói tới — nó đến từ tuổi thọ kỹ thuật của toà nhà, xác định bằng kiểm định, không phải bằng một mốc ghi sẵn trên giấy.
Một căn hộ trên đất ở lâu dài vẫn có thể tới lúc phải phá dỡ vì công trình hết tuổi thọ — và khi đó quyền với đất vẫn còn, đó chính là cơ sở của phương án bồi thường theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất. Bài so-hong-50-nam-het-han-thi-sao tách kỹ hơn nhánh còn lại.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Thứ nhất, với người mua căn hộ, đây là tin trung tính nghiêng tích cực.
Có công thức thì tính được. Trước đây câu hỏi "chung cư hết niên hạn thì sao" gần như không có câu trả lời cụ thể, và khoảng trống đó bị lấp bằng đồn đoán theo cả hai chiều — có người tin sẽ mất trắng, có người tin nhà nước sẽ xây lại miễn phí. Cả hai đều không có căn cứ.
Thứ hai, nó đưa một biến số mới vào phép so căn hộ với nhà thấp tầng.
Người mua ở Nha Trang thường so hai nhóm này bằng giá và bằng tiện ích. Nay nên thêm một cột nữa: cái gì hết hạn trước — quyền với đất, hay công trình? Với nhà thấp tầng trên đất ở, chủ sở hữu tự quyết việc phá đi xây lại. Với căn hộ, việc đó phụ thuộc vào một tập thể chủ sở hữu và một quy trình pháp lý.
Đây không phải lý do để chọn bên nào, mà là một chi phí ẩn nên biết trước khi so.
Thứ ba, cần nhắc lại: đây vẫn là dự thảo.
Quốc hội dự kiến thông qua vào tháng 10/2026, và nội dung cuối cùng có thể khác bản trình. Trong cùng kỳ họp, Thủ tướng cũng dành gần 20 phút thông tin về định hướng sửa các luật liên quan thị trường bất động sản và khẳng định quyền tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ — cho thấy đây là nội dung còn đang được thảo luận rộng.
-> Người đang chuẩn bị mua không nên hoãn quyết định để chờ luật, nhưng nên hỏi kỹ về loại đất và tuổi thọ thiết kế của công trình ngay trong buổi tư vấn. Hai câu đó hôm nay đã trả lời được, không cần chờ tháng 10.
Nguồn: Báo VnExpress, ngày 19/08/2026 — bài "Chính phủ đề xuất cách tính tiền chủ căn hộ khi xây lại chung cư" và bài "Thủ tướng: Nhà nước định giá để giảm chi phí nhà, đất".
Câu hỏi thường gặp
Chung cư có thời hạn theo dự thảo nghĩa là gì?
Theo Báo VnExpress ngày 19/08/2026, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gắn thời hạn của chung cư với tuổi thọ công trình chứ không phải với một mốc năm cố định do người bán đặt ra. Khi công trình hết thời hạn sử dụng theo kết luận kiểm định, chủ sở hữu bước vào quy trình xử lý với ba lựa chọn được nêu trong dự thảo.
Chủ căn hộ được gì khi chung cư hết hạn?
Dự thảo nêu ba hướng. Một là góp tiền xây lại, tính bằng diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi m2 tại thời điểm phá dỡ. Hai là nhận bồi thường dựa trên tỷ lệ phân quyền sử dụng đất của căn hộ trong toà nhà. Ba là các hình thức bổ sung áp dụng cho chung cư xây trước năm 1994, gồm nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất tương đương.
Điều này có làm mất quyền sở hữu của người mua không?
Theo bản tin, quyền tài sản của người dân được khẳng định là được pháp luật bảo vệ, và cơ chế được đề xuất là chuyển quyền đó thành tiền hoặc thành căn hộ mới chứ không phải xoá bỏ. Điểm cần phân biệt là thời hạn của công trình khác với thời hạn của quyền sử dụng đất. Dù vậy đây vẫn đang là dự thảo, Quốc hội dự kiến thông qua vào tháng 10/2026, nên nội dung cuối cùng có thể khác.
Sổ 50 năm của bất động sản nghỉ dưỡng có liên quan tới quy định này không?
Không, đây là hai chuyện khác nhau và rất hay bị gộp. Thời hạn 50 năm của sản phẩm nghỉ dưỡng đến từ loại đất là đất thương mại dịch vụ thuê có thời hạn. Còn chung cư có thời hạn trong dự thảo đến từ tuổi thọ công trình. Một bên là thời hạn của quyền với đất, một bên là thời hạn của cái nhà đứng trên đất.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (5 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương và 132 điều, do Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày, Quốc hội dự kiến thông qua tháng 10/2026 | Báo VnExpress, 19/08/2026 — bài \"Chính phủ đề xuất cách tính tiền chủ căn hộ khi xây lại chung cư\" (vnexpress.net) |
| Dự thảo đưa khái niệm chung cư có thời hạn gắn với tuổi thọ công trình, khi hết hạn chủ sở hữu có ba lựa chọn gồm góp tiền xây lại, nhận bồi thường theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất, hoặc các hình thức bổ sung với chung cư trước năm 1994 | Báo VnExpress, 19/08/2026 |
| Công thức góp tiền xây lại được đề xuất là diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới trên mỗi m2 tại thời điểm phá dỡ | Báo VnExpress, 19/08/2026 |
| Cũng trong kỳ họp này, Thủ tướng dành gần 20 phút thông tin về định hướng sửa các luật liên quan thị trường bất động sản và khẳng định quyền tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ | Báo VnExpress, 19/08/2026 — bài \"Thủ tướng: Nhà nước định giá để giảm chi phí nhà, đất\" |
| Tại một dự án ven biển Nha Trang, dòng đất ở được cấp sổ hồng lâu dài còn hai dòng đất thương mại dịch vụ được cấp sổ riêng từng căn thời hạn 50 năm | vinhomes-pearl-bay |
