Quốc hội bàn giá đất: dữ liệu phải sát giao dịch thực tế

Bảng giá mới làm tiền chuyển mục đích tăng nhiều lần ở một số nơi. Đây là phần sửa luật chạm túi tiền người dân rõ nhất.

Theo VnExpress ngày 21/08/2026, tại phiên thảo luận hội trường ngày 21/8, nhiều đại biểu Quốc hội nêu lo ngại rằng dữ liệu giá đất chưa đầy đủ và không phản ánh thực tế thị trường.

Đây là phần của gói sửa Luật Đất đai chạm vào túi tiền người dân rõ nhất — và nó không chỉ liên quan tới người đi mua nhà dự án.

Vấn đề đang được nêu

Bản tin ghi một hệ quả rất cụ thể: khi áp dụng bảng giá mới ở các địa phương, tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng gấp nhiều lần, buộc phải điều chỉnh liên tục.

-> Đây là chỗ nhiều người hiểu nhầm rằng bảng giá đất chỉ là chuyện của Nhà nước. Thực tế nó là mẫu số của nhiều khoản người dân phải nộp: tiền chuyển mục đích sử dụng đất, các khoản khi sang tên, và tiền bồi thường khi bị thu hồi.

Ba đề xuất chính

Đại biểu Đào Chí Nghĩa (Cần Thơ) nêu rằng giá trị kinh tế của tài sản chịu tác động lớn bởi vị trí, hạ tầng và quy hoạch. Đại biểu Tạ Văn Hạ cảnh báo nguy cơ quay lại cơ chế giá hành chính. Đại biểu Phạm Văn Hoà (Đồng Tháp) đề xuất tách biệt giá bồi thường theo loại dự án.

Vì sao dữ liệu giá đất lại khó làm cho đúng

Vì phần lớn giao dịch nhà đất ở Việt Nam không để lại một con số đáng tin.

Giá ghi trên hợp đồng công chứng thường thấp hơn giá thật — đây là thực tế ai trong nghề cũng biết. Giá rao thì là giá chào, không phải giá chốt. Còn giá chốt thật thì nằm trong đầu hai bên giao dịch.

-> Nghĩa là muốn có cơ sở dữ liệu sát thực tế, phải giải được bài toán làm sao để người ta khai đúng. Đó là bài toán về động cơ, không phải bài toán về phần mềm. Và nó giải thích vì sao chuyện này bàn nhiều năm mà chưa xong.

Cách người mua tự dựng mức giá tham chiếu cho riêng mình, khi dữ liệu chung chưa đáng tin, nằm ở tu-dinh-gia-can-minh-dinh-mua.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Một, người chịu tác động trực tiếp nhất không phải người mua nhà dự án. Mà là người đang có đất nông nghiệp hoặc đất vườn muốn chuyển sang đất ở. Với nhóm này, bảng giá đất là mẫu số của khoản tiền phải nộp, và mức tăng "gấp nhiều lần" mà bản tin nêu là con số rất thật. Quy trình và chi phí nằm ở chuyen-muc-dich-su-dung-dat-quy-trinh-va-chi-phi.

Hai, với người có đất nằm gần ranh các dự án hạ tầng, đề xuất tách biệt giá bồi thường theo loại dự án là điều đáng theo dõi. Khánh Hoà đang triển khai nhiều dự án hạ tầng và khu đô thị lớn, nên số hộ trong diện này không nhỏ.

Ba, với người mua nhà dự án, tác động là gián tiếp nhưng có thật. Tiền đất là một cấu phần chi phí đầu vào của mọi dự án. Cơ chế xác định giá càng dự đoán được thì chủ đầu tư càng bớt lý do cộng phần rủi ro vào giá bán. Nhưng đây là tác động chậm và không chắc chắn — đừng hoãn quyết định để chờ nó.

Điều bài này không nói

Không dự báo giá đất sẽ tăng hay giảm sau khi luật được thông qua.

Không nói bảng giá mới ở Khánh Hoà cụ thể ra sao — bảng giá do từng địa phương ban hành, phải tra bảng của đúng địa phương và đúng thời điểm.

Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập. Bài viết dựa trên thông tin công khai đăng trên VnExpress ngày 21/08/2026.

Câu hỏi thường gặp