Nha Trang thừa hay thiếu phòng lưu trú? Đọc theo phân khúc

Cùng một thành phố có thể vừa dư phòng ở phân khúc này vừa thiếu ở phân khúc kia. Ai trả lời câu hỏi thừa thiếu bằng một con số duy nhất là đang trả lời sai câu.

Có hai câu chúng tôi nghe thường xuyên, từ hai nhóm khách khác nhau, và cả hai đều nghe rất tự tin.

Câu thứ nhất: "Nha Trang thiếu phòng lắm, mùa cao điểm không đặt nổi." Câu thứ hai: "Nha Trang thừa phòng rồi, đi đâu cũng thấy khách sạn."

Cả hai đều đúng. Vấn đề là chúng đang nói về hai thị trường khác nhau nằm trong cùng một thành phố.

Nền cầu: phần này không phải tranh cãi

Trước khi bàn cung, nên chốt cầu, vì đây là phần có số liệu rõ nhất.

Con số đáng chú ý nhất không phải 10,6 triệu, mà là đỉnh cũ 7,2 triệu của năm 2019. Nghĩa là thị trường không chỉ hồi phục — nó đã vượt xa mốc trước dịch.

Thêm một lớp nữa: thời gian lưu trú bình quân của khách quốc tế là 6,4 ngày, trong đó khách Nga ở tới 14,1 ngày, Trung Quốc 5,0 ngày, Hàn Quốc 3,4 ngày. Và chi tiêu mỗi ngày thì khách Hàn cao nhất, khoảng 216 USD, còn khách Nga và Trung khoảng 110–120 USD.

-> Đây là hai biến số hoàn toàn khác nhau, và chúng dẫn tới hai loại sản phẩm khác nhau. Khách ở lâu cần không gian sống, có bếp, có chỗ giặt, có phòng riêng cho từng người. Khách chi nhiều mà ở ngắn cần dịch vụ và vị trí.

Vì sao "thừa" và "thiếu" cùng đúng

Nguồn cung phòng lưu trú Nha Trang không phải một khối đồng nhất. Nó có ít nhất ba lớp, và ba lớp này chịu áp lực cạnh tranh rất khác nhau.

Lớp phổ thông, phòng nhỏ, xa biển. Đây là lớp dày nhất và cũng là lớp bị nói tới nhiều nhất khi ai đó bảo "thừa phòng". Lớp này gần như không có gì để phân biệt với nhau ngoài giá, nên nó cạnh tranh bằng cách hạ giá — và trong một cuộc cạnh tranh như vậy thì ai cũng thua dần.

Lớp khách sạn và resort thương hiệu. Lớp này có bộ máy bán phòng, có hợp đồng với công ty lữ hành, có ngân sách marketing. Người mua lẻ không cạnh tranh trực tiếp với lớp này, và cũng không nên cố.

Lớp sản phẩm nguyên căn, có không gian riêng. Nhà nhiều phòng cho nhóm gia đình nhiều thế hệ, cho nhóm bạn đi chung, cho khách ở dài ngày. Lớp này ở Nha Trang mỏng hơn hẳn so với nhu cầu — và đó là chỗ mà câu "thiếu phòng" đúng.

Con số công suất trung bình, và cái bẫy của nó

Mức công suất khai thác lưu trú ngắn ngày tại Nha Trang được ước tính quanh 46%, thấp điểm khoảng 33%.

Rất nhiều người nghe con số này rồi kết luận thị trường yếu. Nhưng con số trung bình được tính trên toàn bộ nguồn cung — bao gồm cả lớp phổ thông đang thừa. Nó không phải con số mà một sản phẩm đúng phân khúc, đúng vị trí sẽ đạt được.

Cách dùng đúng con số này là dùng nó làm đường sàn để kiểm tra bài toán, chứ không phải làm dự báo. Nếu bài toán của anh/chị chỉ sống được khi công suất trên 70%, thì đó là bài toán chỉ sống được trong kịch bản tốt — và một kịch bản tốt không phải một kế hoạch.

Yếu tố ít được nói: mùa vắng ở đây nhẹ hơn nơi khác

Nha Trang có khoảng 310 ngày nắng mỗi năm, biên độ nhiệt giữa hai mùa chỉ chừng 6 độ C, và ít bão.

So sánh cho dễ hình dung: 310 ngày nắng của Nha Trang so với Maldives 290, Đà Nẵng 250, Hạ Long 200.

Ý nghĩa thực tế: đường cong công suất theo tháng ở đây phẳng hơn so với các điểm đến biển miền Bắc. Một sản phẩm ở Hạ Long phải kiếm đủ tiền cả năm trong vài tháng hè; một sản phẩm ở Nha Trang thì trải đều hơn.

Điều này không có nghĩa là không có mùa vắng. Có, và bài toán vẫn phải sống được qua nó. Nhưng nó giải thích vì sao cùng một mức công suất trung bình, dòng tiền ở đây ít giật cục hơn.

Còn phía cung thì bị chặn bởi cái gì

Đây là phần mà người ta hay quên khi lo thừa phòng: nguồn cung mới không phải muốn thêm là thêm được.

Quỹ đất trung tâm Nha Trang khoảng 1.200 ha, thực còn 600–700 ha sau khi trừ đất quân sự và khu bảo tồn. Thành phố kẹp giữa biển và núi, chiều ngang chỉ khoảng 2 km.

-> Nguồn cung ở lõi ven biển bị chặn cứng bởi địa hình. Nguồn cung ở vành ngoài thì gần như không giới hạn, nhưng nó không cạnh tranh được với lõi về vị trí.

Nói cách khác: lo "thừa phòng" là lo đúng cho vành ngoài, và lo sai cho lõi.

Ba câu tự kiểm trước khi làm phòng

1. "Tôi bán cho ai, và họ đang ở đâu trước khi tới đây?" Trả lời được câu này thì mới biết

nên làm mấy phòng, cỡ nào, có bếp hay không.

1. "Ai là hàng xóm cạnh tranh trực tiếp của tôi trong bán kính 500 m?" Đây là bài kiểm tra

thực địa, làm được trong một buổi bằng cách mở ứng dụng đặt phòng và đọc giá, ảnh, đánh giá.

1. "Nếu công suất chỉ đạt 33% suốt một năm thì tôi có sống được không?" Nếu không, thì cần

giảm đòn bẩy hoặc đổi sản phẩm, chứ không phải đổi kỳ vọng.

Ai không nên đọc bài này để ra quyết định

Nếu anh/chị mua để ở và không có ý định cho thuê, toàn bộ phần trên không liên quan tới quyết định của anh/chị.

Và nếu anh/chị chờ một con số tổng số phòng chính xác của thành phố để chốt — chúng tôi không đưa, vì con số ấy thay đổi liên tục và phần lớn nguồn cung nhỏ lẻ không được thống kê đầy đủ. Một con số nghe chắc chắn mà thực ra không kiểm chứng được thì có hại hơn là không có con số nào.

Thứ dùng được là câu hỏi phân khúc. Trả lời đúng câu đó thì "thừa hay thiếu" tự có đáp án cho riêng trường hợp của anh/chị.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp