Theo VnExpress và Dân trí ngày 14/9/2026, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất người mua nhà hình thành trong tương lai chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản đảm bảo tại ngân hàng, tiền chỉ giải toả cho chủ đầu tư khi người mua nhận giấy chứng nhận. Bài này tóm cơ chế, ý kiến góp ý, và điều người mua ở Nha Trang cần hỏi khi ký hợp đồng trong lúc luật chưa đổi.
Theo VnExpress ngày 14/9/2026 và Dân trí cùng ngày, Bộ Xây dựng đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): 5% giá trị hợp đồng còn lại của nhà hình thành trong tương lai sẽ chuyển vào tài khoản đảm bảo tại ngân hàng, thay vì người mua tự giữ tới khi nhận sổ như hiện nay. Tiền chỉ giải toả cho chủ đầu tư khi người mua nhận được giấy chứng nhận.
Quy định hiện hành và đề xuất khác nhau ở đâu?
Khác ở chỗ tiền nằm, không khác ở lúc chủ đầu tư được nhận. Hiện hành: chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa có giấy chứng nhận; thanh toán lần đầu tối đa 30%; 5% còn lại người mua giữ và nộp khi cơ quan nhà nước cấp giấy. Đề xuất: 5% đó nộp sớm vào một tài khoản đảm bảo mở theo thoả thuận giữa hai bên, ngân hàng giữ, chủ đầu tư chỉ nhận khi sổ về tay người mua. Các bên cũng có thể chọn hình thức bảo đảm khác thay thế.
| Hiện hành | Đề xuất | |
|---|---|---|
| Ai giữ 5% cuối | Người mua | Ngân hàng (tài khoản đảm bảo) |
| Khi nào chủ đầu tư nhận | Khi có giấy chứng nhận | Khi người mua nhận giấy chứng nhận |
| Người mua có phải nộp sớm | Không | Có, vào tài khoản đảm bảo |
| Rủi ro chủ đầu tư | Khách không nộp nốt 5% | Gần như không |
-> Chủ đầu tư được chắc chắn có tiền; người mua vẫn giữ được đòn bẩy sổ, nhưng mất tính linh hoạt của 5% trong thời gian chờ — với căn 5 tỷ là 250 triệu nằm ở ngân hàng, có thể nhiều năm.
Các bên góp ý gì?
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Vingroup đề nghị quy định rõ trường hợp khách tự làm thủ tục cấp sổ — vì khi đó chủ đầu tư không kiểm soát được thời điểm "nhận giấy chứng nhận", và 5% có thể treo do chính người mua chậm. VCCI đề nghị quy định cụ thể cách xử lý tiền trong tài khoản phong toả khi hai bên không đạt được đồng thuận — chẳng hạn sổ chậm do lỗi cơ quan cấp, hoặc tranh chấp diện tích (theo VnExpress và Dân trí, 14/9/2026).
Hai ý này đúng vào chỗ yếu của cơ chế: tài khoản đảm bảo giải quyết được câu "tiền có hay không", nhưng chưa giải quyết câu "ai chậm thì ai chịu". Dự kiến Quốc hội xem xét, thông qua cuối năm 2026.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Người mua nhà hình thành trong tương lai ở Nha Trang hôm nay vẫn ký theo luật hiện hành, và có ba việc nên làm ngay vì đề xuất này.
Đọc lại lịch thanh toán của mình. Nhiều dự án ven biển Nha Trang đã dùng cấu trúc "5% vào tài khoản đảm bảo + 5% khi có giấy chứng nhận" trong hợp đồng — chúng tôi đã mô tả ở bài Lịch dòng tiền theo tiến độ tính thế nào. Nghĩa là cơ chế Bộ đề xuất không mới với thị trường này; cái mới là nó thành luật chung. Hợp đồng của anh/chị ghi 5% cuối nộp khi nào, vào đâu — đọc đúng dòng đó.
Hỏi điều khoản "sổ chậm do ai". Điểm VCCI nêu là điểm người mua Nha Trang hay gặp thật: sổ chậm vì thủ tục ở cơ quan cấp, vì dự án chờ xác định giá đất, vì diện tích đo lại lệch — chúng tôi liệt kê ở bài Chậm cấp sổ hồng: nguyên nhân thường gặp. Hợp đồng tốt phải ghi rõ 5% đó xử lý sao trong từng trường hợp.
Không coi "có tài khoản đảm bảo" là bảo đảm sổ. Tài khoản đảm bảo bảo đảm tiền, không bảo đảm sổ. Câu hỏi về sổ vẫn là câu hỏi về pháp lý dự án: đất đã nộp tiền sử dụng chưa, có giấy phép xây dựng chưa, đủ điều kiện bán chưa.
5% cuối là khoản nhỏ nhất trong hợp đồng và là khoản duy nhất người mua còn cầm được khi mọi thứ đã xây xong. Đề xuất mới không lấy nó đi — nhưng đặt nó vào chỗ anh/chị không rút ra được.
-> Mốc kế tiếp: kỳ họp Quốc hội cuối năm 2026. Từ giờ tới đó, hợp đồng ký ở Nha Trang vẫn theo mốc 95% hiện hành; điều nên đàm phán là cách xử lý 5% khi sổ chậm, không phải chỗ để 5%.
Câu hỏi thường gặp
Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà ở ngân hàng nghĩa là gì?
Theo VnExpress và Dân trí ngày 14/9/2026, Bộ Xây dựng đề xuất người mua nhà hình thành trong tương lai chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào một tài khoản đảm bảo tại ngân hàng, mở theo thoả thuận với chủ đầu tư; tiền chỉ được giải toả cho chủ đầu tư khi người mua nhận giấy chứng nhận. Hiện nay 5% đó người mua tự giữ và nộp khi có sổ.
Người mua được gì, mất gì với cơ chế này?
Người mua vẫn không phải trả 5% cho chủ đầu tư trước khi có sổ — đó là điểm giữ nguyên. Điểm đổi là tiền phải nộp sớm vào ngân hàng thay vì để trong túi, nên mất tính linh hoạt của khoản đó; đổi lại chủ đầu tư thấy tiền đã có, bớt lý do trì hoãn thủ tục. VCCI lưu ý cần quy định rõ xử lý tiền khi hai bên không thoả thuận được.
Khi nào luật này có hiệu lực?
Đây mới là đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội xem xét cuối năm 2026. Chưa có hiệu lực; hợp đồng ký hiện nay vẫn theo quy định hiện hành — chủ đầu tư thu tối đa 95% trước khi có giấy chứng nhận.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Bộ Xây dựng đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại của nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản đảm bảo tại ngân hàng theo thoả thuận, chỉ giải toả cho chủ đầu tư khi người mua nhận giấy chứng nhận; quy định hiện hành chủ đầu tư không được thu quá 95% khi chưa cấp giấy chứng nhận, thanh toán lần đầu tối đa 30%; VNREA và Vingroup đề nghị quy định rõ trường hợp khách tự làm thủ tục cấp sổ; VCCI đề nghị làm rõ cách xử lý tiền trong tài khoản khi các bên không đồng thuận; dự kiến Quốc hội xem xét cuối năm 2026 | VnExpress ngày 14/9/2026 — Đề xuất chuyển 5% giá trị nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản đảm bảo (tác giả Anh Tú); Dân trí ngày 14/9/2026 — Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà tại ngân hàng đến khi có sổ đỏ (tác giả Văn Hưng) |
| Tiến độ thanh toán thường gặp tại một dự án ven biển Nha Trang có mốc 5% vào tài khoản đảm bảo và 5% khi có giấy chứng nhận | lich-dong-tien-theo-tien-do-tinh-the-nao |
| Nguyên nhân chậm cấp sổ hồng thường gặp — đã viết ở bài riêng | cham-cap-so-hong-nguyen-nhan-thuong-gap |
