Đề xuất quy định rõ thời hạn chung cư để hạ giá căn hộ

Đây là đề xuất đang thảo luận, chưa phải quy định. Nhưng cách tranh luận cho thấy rõ hai thứ đang bị gộp làm một.

Theo VnExpress ngày 21/08/2026, tại phiên thảo luận của Quốc hội, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Văn hoá và Xã hội Tạ Văn Hạ đề xuất quy định rõ thời hạn công trình chung cư để tạo ra một phân khúc nhà giá thấp hơn.

Ông nêu ví dụ: căn hộ có thời hạn có thể ở mức 2 tỷ đồng so với 4 tỷ đồng theo cách tính hiện nay.

Cần nói ngay: đây là đề xuất đang thảo luận, chưa phải quy định. Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2026.

Hai chiều tranh luận

Chiều ủng hộ. Lập luận của ông Tạ Văn Hạ dựa trên một quan sát khó bác: nếu giá đang gộp cả kỳ vọng sở hữu vô hạn, thì tách phần kỳ vọng đó ra sẽ hạ được giá và mở thêm cửa cho người thu nhập thấp.

Chiều cảnh báo. Đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng khái niệm chung cư có thời hạn dễ làm lẫn giữa quyền sở hữu tài sản với tuổi thọ công trình, dẫn tới nguy cơ cư dân mất quyền sở hữu.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga lo ngại cư dân thu nhập thấp tại các chung cư xây sau năm 1994, nếu chỉ được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất, sẽ không đủ tiền mua nhà mới; bà đề nghị có lưới an sinh cùng nhà ở cho thuê.

Điểm mấu chốt: đang có hai thứ bị gộp làm một

Phần thảo luận này hé lộ một chỗ dễ nhầm mà người mua nhà nên nắm, bất kể luật đi theo hướng nào.

-> Ba thứ này độc lập với nhau. Một toà nhà hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu mất quyền — phần quyền với đất vẫn còn, và đó chính là chỗ mà đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đặt câu hỏi: phần quyền còn lại ấy có đủ để mua một chỗ ở mới hay không.

Cơ chế tính tiền khi phá dỡ xây lại đã được bàn ở chung-cu-co-thoi-han-cach-tinh-tien-khi-xay-lai.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Thứ nhất, đề xuất này không thay đổi gì với hồ sơ một căn hộ cụ thể đang bán hôm nay. Thứ có hiệu lực là thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận của chính sản phẩm đó. Ai đang cân nhắc mua thì việc cần làm vẫn không đổi: đọc dòng thời hạn trên sổ, và hỏi căn cứ nếu bên bán nói khác.

Thứ hai, tại Nha Trang thì khoảng cách giữa hai loại thời hạn đã là chuyện quen thuộc. Thị trường ở đây có cả căn hộ trên đất ở lâu dài lẫn căn hộ trên đất thương mại dịch vụ 50 năm — hai nhóm có mặt bằng giá và thanh khoản khác nhau rõ rệt. Người mua ở đây vốn đã phải đọc dòng đó rồi.

-> Nếu đề xuất trở thành quy định, khoảng chênh giá giữa hai nhóm nhiều khả năng được nói ra minh bạch hơn, thay vì nằm ngầm trong lập luận bán hàng. Đó là hướng có lợi cho người mua, dù nó làm phần trình bày của người bán khó hơn.

Thứ ba, tin này không phải lý do để hoãn hay để vội. Một đề xuất trong phiên thảo luận cách rất xa một điều khoản có hiệu lực. Mốc đáng theo dõi là kỳ họp tháng 10/2026 — và cách đọc một dự thảo luật đang sửa nằm ở sua-luat-nha-o-va-kinh-doanh-bds-hai-diem-moi.

Điều bản tin này không nói

Bản tin không nêu nội dung áp dụng chuyển tiếp với những căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận, và không nêu phương án cụ thể cho cơ chế bồi thường mà đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đặt vấn đề. Đây là hai chỗ quan trọng nhất với người đang sở hữu, và chúng chưa có câu trả lời.

Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập. Bài này tóm tắt một phiên thảo luận, không phải một quy định.

Nguồn: VnExpress, ngày 21/08/2026 — bài về đề xuất quy định rõ thời hạn chung cư tại phiên thảo luận Quốc hội.

Câu hỏi thường gặp