Bất khả kháng là điều khoản ngắn nhất trong hợp đồng và cũng là điều khoản dịch chuyển rủi ro nhiều nhất. Bài này đọc nó ra.
Trong một hợp đồng mua bán nhà dài vài chục trang, điều khoản bất khả kháng thường chỉ chiếm nửa trang. Nó nằm gần cuối, viết bằng giọng đều đều, và gần như không ai đọc.
Nhưng đây là điều khoản quyết định một câu hỏi rất cụ thể: khi dự án chậm, ai chịu phần thiệt của thời gian chậm đó.
Ba điều kiện, phải đủ cả ba
Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được, và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Ba điều kiện này đi cùng nhau. Thiếu một là không phải bất khả kháng, dù nghe có vẻ nặng nề đến đâu.
| Sự kiện | Khách quan | Không lường trước | Không khắc phục được |
|---|---|---|---|
| Bão lớn làm hỏng công trình | Có | Có | Thường là có |
| Lệnh dừng thi công của cơ quan có thẩm quyền | Có | Tuỳ lý do dừng | Tuỳ |
| Giá vật liệu tăng mạnh | Có | Thường là không | Không - vẫn mua được |
| Nhà thầu phụ bỏ việc | Không hẳn | Không | Không - thay được nhà thầu |
| Chủ đầu tư thiếu vốn | Không | Không | Không |
-> Hai dòng cuối là hai lý do thực tế hay được nêu ra nhất khi dự án chậm, và cũng là hai lý do khó lọt qua định nghĩa của luật nhất. Đó chính là lý do người ta không dựa vào luật, mà dựa vào danh sách tự viết trong hợp đồng.
Chỗ hợp đồng nới rộng khái niệm
Luật đặt ra một định nghĩa hẹp. Hợp đồng thì được phép thoả thuận rộng hơn, và trên thực tế phần lớn hợp đồng bán nhà đều làm vậy.
Cách nới rộng phổ biến là một câu liệt kê dài, kết thúc bằng cụm mở như "và các sự kiện khác nằm ngoài khả năng kiểm soát của chủ đầu tư". Cụm đó là chỗ mọi thứ có thể chui vào.
Ba dấu hiệu cho thấy điều khoản đang nghiêng hẳn về một phía:
- Danh sách chỉ bảo vệ một bên. Điều khoản viết riêng cho trường hợp chủ đầu tư chậm giao, không có
trường hợp tương ứng cho bên mua chậm thanh toán vì lý do khách quan.
- Không có mốc trần. Sự kiện bất khả kháng cho phép gia hạn nhưng không nói gia hạn tối đa bao lâu.
Không có trần nghĩa là thời hạn giao nhà trở thành vô hạn về mặt lý thuyết.
- Không có nghĩa vụ thông báo và chứng minh. Bên viện dẫn không phải gửi gì, không phải chứng minh gì,
chỉ cần tuyên bố.
Bất khả kháng miễn cái gì, và không miễn cái gì
Đây là chỗ hiểu sai nhiều nhất, kể cả từ phía người bán hàng.
Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 nói: bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Đọc cho đúng thì câu đó nghĩa là:
- Được miễn: khoản bồi thường thiệt hại, khoản phạt vi phạm gắn với việc chậm.
- Không được miễn: nghĩa vụ chính. Nhà vẫn phải giao. Sổ vẫn phải làm.
-> Nói cách khác, bất khả kháng dịch chuyển mốc thời gian, chứ không xoá nghĩa vụ. Một chủ đầu tư viện dẫn bất khả kháng rồi im lặng luôn không phải đang thực hiện quyền của mình - đó là hai việc khác nhau.
Có một hệ quả ngược ít người biết: Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng không tính vào thời hiệu khởi kiện. Nghĩa là nếu sau này phải kiện, thời gian đó không bị trừ vào ba năm của mình.
Bốn câu kiểm trước khi ký
Đây là phần dùng được ngay, và mất khoảng mười phút.
Một, điều khoản có mốc trần không? Tìm câu dạng "trường hợp sự kiện kéo dài quá... tháng thì hai bên thoả thuận lại hoặc có quyền chấm dứt". Không có câu này thì đề nghị thêm vào.
Hai, có nghĩa vụ thông báo không? Bên viện dẫn phải thông báo trong bao nhiêu ngày, kèm tài liệu gì. Không có nghĩa vụ này thì bất khả kháng có thể được nêu ra lần đầu tiên vào lúc hai bên đã ngồi trong phòng hoà giải.
Ba, tiến độ thanh toán có được lùi tương ứng không? Đây là câu ít người hỏi nhất và ảnh hưởng tiền nhiều nhất. Nếu nghĩa vụ giao nhà được lùi vì bất khả kháng mà nghĩa vụ đóng tiền theo tiến độ vẫn giữ nguyên lịch, thì rủi ro dồn hết về một phía.
Bốn, điều khoản có đối xứng không? Đọc xem trường hợp bên mua gặp sự kiện khách quan thì có được đối xử tương tự không.
Một chi tiết nhỏ nhưng đáng đề nghị sửa: yêu cầu điều khoản ghi rõ bên viện dẫn phải chứng minh mối quan hệ nhân quả giữa sự kiện và việc chậm.
Vì trên thực tế, tranh chấp hiếm khi nằm ở câu hỏi "sự kiện đó có xảy ra không" - nó có xảy ra thật. Tranh chấp nằm ở câu hỏi "sự kiện đó có phải là lý do làm chậm mười tám tháng không, hay dự án đã chậm từ trước rồi". Thiếu yêu cầu chứng minh nhân quả thì một sự kiện có thật được dùng để giải thích cho một khoảng chậm lớn hơn nhiều so với phần nó thực sự gây ra.
Với bất động sản ven biển, có một lớp riêng
Ở khu vực ven biển miền Trung, thiên tai không phải sự kiện hiếm. Điều đó tạo ra một câu hỏi thú vị về mặt pháp lý: một cơn bão trong mùa bão có còn là không thể lường trước hay không.
Đây là chỗ lập luận có thể đi hai hướng, và trên thực tế cách xử lý thường nằm ở chi tiết: bão thì lường trước được, nhưng mức độ và hậu quả của một cơn bão cụ thể thì không. Vì vậy điều khoản viết tốt cho khu vực này thường không dừng ở chữ "thiên tai" mà mô tả theo ngưỡng - cấp gió, thời gian đình chỉ thi công theo lệnh của cơ quan chức năng, hoặc số ngày thời tiết không thi công được.
Phần chi phí vận hành và bảo trì đi kèm khí hậu ven biển nằm ở huong-nha-ven-bien-gio-va-muoi.
Ai KHÔNG cần bận tâm nhiều tới điều khoản này
Người mua nhà đã hoàn thiện, có sổ, giao ngay. Không còn nghĩa vụ giao trong tương lai thì điều khoản này gần như không có đất dùng.
Người mua thứ cấp từ một cá nhân khác. Quan hệ ở đây là giữa hai cá nhân, và nghĩa vụ chính là sang tên
- một nghĩa vụ ngắn, ít bị ảnh hưởng bởi các sự kiện kéo dài.
Ngược lại, người mua nhà hình thành trong tương lai với tiến độ thanh toán trải nhiều năm thì đây là một trong năm điều khoản đáng đọc kỹ nhất, ngang với điều khoản phạt chậm bàn giao (dieu-khoan-phat-cham-ban-giao-doc-sao-cho-du) và điều khoản bảo lãnh ngân hàng (bao-lanh-ngan-hang-du-an-la-gi).
Điều bài này không nói
Bài này không kết luận một sự kiện cụ thể nào có phải bất khả kháng hay không - kết luận đó phụ thuộc vào chứng cứ của từng vụ việc và vào chính câu chữ trong hợp đồng. Bài cũng không đánh giá chủ đầu tư hay dự án nào, và không đưa ra mẫu điều khoản để dùng thẳng; phần soạn thảo cần luật sư đọc trọn hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Bất khả kháng là gì theo luật Việt Nam?
Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, đó là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Phải đủ cả ba điều kiện, thiếu một điều là không phải bất khả kháng.
Chủ đầu tư thiếu vốn có được coi là bất khả kháng không?
Không, nếu xét theo định nghĩa của luật. Khó khăn tài chính của doanh nghiệp không phải sự kiện khách quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của chính doanh nghiệp đó, và về nguyên tắc là lường trước được. Vấn đề nằm ở chỗ nhiều hợp đồng tự liệt kê thêm các trường hợp vào danh sách bất khả kháng, nên phải đọc chính hợp đồng chứ không chỉ đọc luật.
Bất khả kháng thì chủ đầu tư khỏi phải làm gì luôn à?
Không. Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 miễn trách nhiệm dân sự - tức là miễn phần bồi thường và phạt - chứ không xoá nghĩa vụ giao nhà. Nghĩa vụ chính vẫn còn, chỉ là mốc thời gian được lùi tương ứng với thời gian xảy ra sự kiện.
Điều khoản bất khả kháng nên có gì để không bị lạm dụng?
Ba thứ. Một là nghĩa vụ thông báo trong một số ngày cụ thể kèm tài liệu chứng minh. Hai là giới hạn thời gian gia hạn tối đa, quá mốc đó thì hai bên có quyền thương lượng lại hoặc chấm dứt. Ba là quy định rõ hệ quả với tiến độ thanh toán, vì nếu nghĩa vụ giao nhà được lùi thì nghĩa vụ đóng tiền cũng nên lùi theo.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép | Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác | Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng không tính vào thời hiệu khởi kiện | Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự |
