Tiền thuê thật ở Nha Trang: con số theo tháng, không theo phần trăm

Một tỷ lệ phần trăm nghe gọn gàng hơn nhiều so với một con số tiền thuê. Đó chính là lý do nên cảnh giác với nó.

Bài này bắt đầu bằng một điều chúng tôi không làm: chúng tôi không đăng con số lợi suất phần trăm cho bất kỳ sản phẩm nào.

Không phải vì không có. Trong tài liệu của một số chủ đầu tư có sẵn những bảng lợi suất dự phóng rất đẹp, và chúng tôi đọc chúng. Nhưng đó là số dự phóng của bên bán, và theo quy tắc nội dung của chính chúng tôi, loại số đó không được đăng công khai.

Thay vào đó, bài này đăng nguyên liệu: tiền thuê thật, tính bằng đồng mỗi tháng. Rồi để anh/chị tự ráp — vì chỉ anh/chị mới biết giá mua thật của mình.

Vì sao một con số phần trăm lại nguy hiểm hơn nó nghe

Một tỷ lệ lợi suất là kết quả cuối của ít nhất năm giả định: giá mua, giá cho thuê, công suất, chi phí vận hành, và thời gian trống giữa các khách.

Khi ai đó đưa anh/chị một con số phần trăm, họ đã thay anh/chị quyết định cả năm giả định đó — và anh/chị không nhìn thấy cái nào.

Tiền thuê căn hộ — mốc tham chiếu từ các dự án đã vận hành

Đây là số của những dự án đã bàn giao và đang cho thuê thật ở Nha Trang, theo khảo sát thị trường. Chúng tôi đưa ra để làm mốc so sánh, không phải để chào bán:

Dải chung: 10 tới 28 triệu đồng mỗi tháng tuỳ loại căn và dự án.

Tiền thuê nhà đất khu dân cư

Nhóm này phục vụ nguồn cầu khác — hộ gia đình thuê dài hạn, không phải khách du lịch:

• Vĩnh Điềm Trung: liền kề khoảng 20 triệu/tháng, biệt thự 40–45 triệu
• Mỹ Gia: liền kề 100 m² khoảng 25–35 triệu
• Phước Long B: liền kề 100 m² khoảng 23 triệu

Điểm đáng chú ý: nhóm này có dòng tiền đều hơn và ít việc phải làm hơn — một hợp đồng một năm, một lần bàn giao. Đổi lại, nó không có những tháng cao điểm bùng nổ như lưu trú ngắn ngày.

Con số đáng tin nhất là con số có hợp đồng

Đây là phần chúng tôi coi trọng nhất trong bài.

Trong cụm dự án ở Bắc Nha Trang, có một chính sách cho thuê dài hạn đã ký hợp đồng, với mức chi trả 12 triệu đồng mỗi tháng cho một dòng sản phẩm và 14–20 triệu cho dòng khác — trong đó mức 18 triệu áp dụng cho 25 căn đầu tiên trong một khoảng thời gian nhất định.

Vì sao con số này đáng giá hơn mọi bảng dự phóng? Vì nó là tiền thật, có bên trả, có văn bản. Nó có thể thấp hơn kỳ vọng của nhiều người — và chính vì thế nó hữu ích: nó là mốc để phản biện khi ai đó nêu ra một mức cao hơn hẳn mà không kèm căn cứ.

⚠️ Cần nói rõ: con số này thuộc về một dòng sản phẩm cụ thể, do một đơn vị cụ thể chi trả. Không được bê nó sang áp cho sản phẩm khác, kể cả trong cùng một cụm dự án — khác toà, khác đơn vị vận hành thì khác hoàn toàn.

Năm khoản chi phí hay bị bỏ sót

Phần lớn bài toán dòng tiền sai không phải ở cột doanh thu. Nó sai ở cột chi phí, vì cột này ít được liệt kê đủ.

1. Thời gian trống. Khách lưu trú bình quân ở Khánh Hoà là 6,4 ngày — nhóm khách Nga tới 14,1 ngày, nhóm khách Hàn chỉ 3,4 ngày. Mỗi lượt khách rời đi là một khoảng trống trước lượt sau. Vòng quay càng nhanh, tổng thời gian trống trong năm càng lớn.

2. Chi phí vận hành mỗi lượt. Dọn phòng, thay ga, đồ dùng tiêu hao. Khoản này tính theo số lượt khách, không theo số đêm — nên nhóm khách ở ngắn tốn hơn hẳn.

3. Phí nền tảng đặt phòng. Nếu khai thác ngắn ngày qua các kênh trực tuyến.

4. Bảo trì do khí hậu biển. Hơi muối ăn mòn thiết bị kim loại, điều hoà, khoá cửa, lan can. Đây là khoản đặc thù của bất động sản ven biển và nó tăng dần theo tuổi công trình.

5. Phí quản lý và các khoản cố định. Chạy đều cả trong tháng không có khách.

-> Khi cộng đủ năm khoản này, khoảng cách giữa cho thuê ngắn ngày và cho thuê dài hạn hẹp hơn nhiều so với vẻ ngoài của hai con số doanh thu gộp.

Cách tự ráp bài toán, không cần ai đưa số

Bốn bước, làm trên một tờ giấy:

1. Lấy mức tiền thuê tham chiếu ở bảng trên cho loại căn tương đương, tại khu tương đương. Nếu

sản phẩm anh/chị nhắm cao cấp hơn, cộng thêm — nhưng cộng bao nhiêu thì phải giải thích được.

1. Nhân với số tháng thật sự có khách, không nhân với mười hai. Đây là chỗ ăn tiền nhất.
2. Trừ năm khoản chi phí ở mục trên.
3. Chạy lại lần hai với công suất thấp hơn kịch bản chính khoảng một phần ba.

Nếu ở lần chạy thứ hai bài toán vẫn đứng, phần còn lại là phần thưởng. Nếu chỉ lần chạy thứ nhất mới đứng, thì thứ anh/chị đang mua không phải một dòng tiền — mà là một kịch bản đẹp.

Một mốc lịch sử để giữ cho tỉnh táo

Giai đoạn 2019–2021 tại Nha Trang, giá giảm 20–40% và thanh khoản tê liệt.

Trong quãng đó, mọi bài toán dòng tiền được lập trước năm 2019 đều sai — không phải vì phép tính sai, mà vì một giả định nền biến mất: giả định rằng sẽ luôn có khách.

Đó là lý do bước thứ tư ở trên không phải một thủ tục. Nó là phần duy nhất trong cả bài toán mô tả điều gì xảy ra khi mọi thứ không diễn ra như dự tính.

Chúng tôi nói gì khi khách hỏi "được bao nhiêu phần trăm"

Chúng tôi hỏi ngược lại ba câu: anh/chị mua ở mức giá nào, định phục vụ nhóm khách nào, và ai sẽ vận hành?

Chưa có ba câu trả lời đó thì mọi con số phần trăm đều là con số của người khác. Có rồi thì phép tính đơn giản tới mức anh/chị tự làm được — và đó mới là con số dùng được, vì nó là của chính mình.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp