Theo VnExpress ngày 15/9/2026, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội không còn quy định về "nhà ở thương mại giá phù hợp" — loại nhà xây theo dự án, bán, thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường nhưng giá do UBND cấp tỉnh quy định theo khu vực và có thể hạn chế chuyển nhượng 5 năm — sau khi Bộ Xây dựng tham vấn các cơ quan; Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp yêu cầu thiết kế rõ cơ sở, HoREA ngày 7/9 và một số đoàn đại biểu kiến nghị giữ lại, chuyên gia cho rằng cần một phân khúc cho người mức lương 20–40 triệu đồng/tháng đang rơi giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại. Bài này nối tiếp bài điểm tin đề xuất ngày 8/9, tóm vì sao đề xuất bị bỏ và nói khoảng trống ấy hiện đang được lấp bằng gì ở Khánh Hoà.
Theo VnExpress ngày 15/9/2026, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội đã không còn quy định về "nhà ở thương mại giá phù hợp" — loại hình mà HoREA và nhiều chuyên gia kiến nghị đưa vào luật, và bài này đã điểm tin ngày 8/9 (nguồn: Đề xuất luật hoá nhà ở thương mại giá phù hợp). Bộ Xây dựng bỏ quy định sau khi tham vấn các cơ quan, tổ chức. Đây là diễn biến mới của câu chuyện đó.
Loại nhà này định nghĩa thế nào, và vì sao bị bỏ?
Loại nhà này được đề xuất định nghĩa là "nhà ở được xây theo dự án để bán, thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường" — khác nhà ở xã hội ở chỗ không cần đúng đối tượng chính sách — nhưng giá do UBND cấp tỉnh quy định theo khu vực, phù hợp khả năng chi trả mà vẫn phải tính đúng, tính đủ chi phí, và có thể hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm. Tức là một tầng nằm giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại thông thường, dành cho người vượt chuẩn thu nhập nhà ở xã hội nhưng không mua nổi nhà mới trên thị trường.
Nó bị bỏ vì chưa đủ cơ sở thiết kế: Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội yêu cầu loại hình này phải được thiết kế rõ ràng, có cơ sở lý luận. Khó nhất là chỗ "giá do tỉnh quy định nhưng theo cơ chế thị trường" — hai vế này cần một cơ chế định giá mà dự thảo chưa có.
| Bên (theo VnExpress 15/9/2026) | Lập trường |
|---|---|
| Bộ Xây dựng | Bỏ quy định khỏi dự thảo sau tham vấn |
| Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội | Cần thiết kế rõ ràng, có cơ sở lý luận trước khi luật hoá |
| HoREA (kiến nghị 7/9) | Giữ lại |
| Đoàn đại biểu Vĩnh Long, đoàn TP.HCM | Kiến nghị giữ |
| Chuyên gia | Bổ sung để lấp khoảng trống nhóm mức lương 20–40 triệu/tháng |
Con số nền của cuộc tranh luận vẫn là số HoREA đưa ra trước đó: nguồn cung giá phù hợp tại TP.HCM từ 92 dự án, 42.991 căn năm 2017 xuống 6 dự án, 3.845 căn năm 2024; năm 2020 chỉ 163 căn; 2021–2024 không có căn nào; phân khúc cao cấp chiếm khoảng 70% nguồn cung.
-> Dự thảo không nói phân khúc này không cần. Nó nói chưa biết viết luật cho nó thế nào — và trong lúc chưa biết, thị trường tiếp tục không có nó.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Nhóm mức lương 20–40 triệu đồng/tháng ở Nha Trang — cán bộ, nhân viên văn phòng, hộ kinh doanh nhỏ, người làm du lịch có thâm niên — là nhóm đông nhất trong số người đang tìm nhà, và cũng là nhóm không có kênh chính sách nào gọi đúng tên. Trên chuẩn nhà ở xã hội một chút là hết được mua (nguồn: Thu nhập bao nhiêu thì mua được nhà ở xã hội), mà căn hộ thương mại mới ở thành phố thì phần lớn định vị cho người mua thứ hai, mua đầu tư.
Ba điều rút ra:
- Không chờ luật. Dự thảo đã trình mà không có quy định này; kể cả kiến nghị của HoREA được tiếp thu, một tầng nhà mới cần thêm nghị định, quỹ đất, và vài năm để có dự án đầu tiên. Người cần nhà trong 1–2 năm tới nên tính trên hàng đang có.
- Hàng đang có cho nhóm này ở Nha Trang là hàng cũ: căn hộ đã qua sử dụng ở các khu bàn giao 5–10 năm, nhà phố nhỏ vùng ven, đất nền có sổ ở Diên Khánh, Cam Lâm. Đây là thị trường thứ cấp, giá thương lượng được, nhưng phải tự kiểm pháp lý — không có chủ đầu tư nào đứng sau.
- Nhà ở xã hội ở Khánh Hoà đang là cửa duy nhất có chính sách, và cầu đang gấp nhiều lần chỉ tiêu (nguồn: Nhu cầu nhà ở xã hội Khánh Hoà gấp nhiều lần chỉ tiêu). Ai còn trong chuẩn thì nên nộp hồ sơ đúng đợt; ai vừa vượt chuẩn thì đúng là người bài này nói tới — và họ đang không có cửa nào.
Có một hệ quả ít được nói: khi nhà ở xã hội là kênh chính sách duy nhất, chủ đầu tư và địa phương dồn quỹ đất cho nó, và phân khúc thương mại giá vừa càng mỏng đi (nguồn: Nhà ở xã hội ép nguồn cung thương mại). "Nhà thương mại giá phù hợp" được đề xuất chính để tránh cái kẹp đó — và việc nó rơi khỏi dự thảo nghĩa là cái kẹp còn nguyên thêm một kỳ luật nữa.
-> Luật chưa gọi tên một nhóm không làm nhóm đó biến mất. Nó chỉ làm nhóm đó tiếp tục mua nhà bằng cách tự xoay — như đã xoay từ 2021 tới nay.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở thương mại giá phù hợp là gì?
Theo đề xuất từng có trong quá trình soạn dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (dẫn qua VnExpress 15/9/2026), đó là nhà xây theo dự án để bán, thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường, nhưng giá do UBND cấp tỉnh quy định theo khu vực sao cho phù hợp khả năng chi trả mà vẫn tính đúng, tính đủ chi phí; có thể bị hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm. Nó nằm giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại thông thường.
Vì sao dự thảo Luật Nhà ở bỏ quy định này?
Bộ Xây dựng bỏ quy định khỏi dự thảo trình Quốc hội sau khi tham vấn các cơ quan, tổ chức; Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội cho rằng loại hình này cần được thiết kế rõ ràng, có cơ sở lý luận trước khi đưa vào luật. HoREA và một số đoàn đại biểu vẫn kiến nghị giữ.
Người mức lương 20–40 triệu/tháng ở Nha Trang thì mua gì?
Đây là nhóm vượt điều kiện thu nhập của nhà ở xã hội nhưng chưa với tới nhà thương mại mới, và dự thảo lần này chưa có tên gọi riêng cho họ. Trên thực tế nhóm này đang mua căn hộ đã qua sử dụng, nhà phố nhỏ vùng ven, hoặc chờ các đợt nhà ở xã hội có điều kiện phù hợp — không có kênh chính sách riêng.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (5 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội không còn quy định về "nhà ở thương mại giá phù hợp"; loại hình từng được đề xuất định nghĩa là "nhà ở được xây theo dự án để bán, thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường", giá do UBND cấp tỉnh quy định theo khu vực, phù hợp khả năng chi trả nhưng tính đúng tính đủ chi phí, có thể hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm; Bộ Xây dựng bỏ quy định sau khi tham vấn các cơ quan, tổ chức; Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội yêu cầu thiết kế rõ ràng có cơ sở lý luận; HoREA (7/9/2026) và đoàn đại biểu Quốc hội Vĩnh Long, đoàn TP.HCM kiến nghị giữ lại; chuyên gia đề xuất bổ sung để lấp khoảng trống cho nhóm mức lương 20–40 triệu đồng/tháng | VnExpress ngày 15/9/2026 — Chưa luật hoá quy định về 'nhà thương mại giá phù hợp' |
| Nguồn cung giá phù hợp tại TP.HCM giảm từ 92 dự án với 42.991 căn (2017) xuống 6 dự án với 3.845 căn (2024); năm 2020 chỉ 163 căn (~1%); 2021–2024 không có căn nào; phân khúc cao cấp chiếm khoảng 70% nguồn cung — số liệu HoREA đã điểm tin ở bài trước | de-xuat-luat-hoa-nha-o-thuong-mai-gia-phu-hop |
| Nhu cầu nhà ở xã hội Khánh Hoà gấp nhiều lần chỉ tiêu — đã điểm tin | nhu-cau-nha-o-xa-hoi-khanh-hoa-gap-nhieu-lan-chi-tieu |
| Thu nhập bao nhiêu thì mua được nhà ở xã hội — đã viết ở bài riêng | thu-nhap-bao-nhieu-thi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi |
| Nhà ở xã hội ép nguồn cung thương mại — đã phân tích ở bài riêng | nha-o-xa-hoi-ep-nguon-cung-thuong-mai |
