Nguồn cung tăng gần gấp đôi, giao dịch lại giảm gần 30%

Cung tăng mà cầu giảm là trạng thái hiếm gặp trong một chu kỳ tăng giá. Nó nói về khoảng cách giữa giá chào và túi tiền, chứ không nói về nhu cầu.

Theo CafeF ngày 22/08/2026 dẫn báo cáo quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm khoảng 28,5% so với quý I và giảm khoảng 36,3% so với cùng kỳ 2025.

Cùng quý đó, 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng với khoảng 103.205 căn — gần gấp đôi quý liền trước.

Đây là hai con số đi ngược nhau, và chỗ chúng gặp nhau chính là phần đáng đọc.

Các con số

Vì sao hai chiều lại ngược nhau

Hai con số này đo hai thời điểm khác nhau.

Số căn được cấp phép phản ánh quyết định đã đưa ra từ nhiều quý trước — hồ sơ, thủ tục và vốn của một dự án được chuẩn bị rất lâu trước ngày có giấy phép. Số giao dịch thì phản ánh khả năng chi trả tại đúng quý đó.

-> Khi hai chiều đi ngược nhau, phần chênh lệch không biến mất. Nó tích lại thành tồn kho — và tồn kho quý này tăng ở cả ba phân khúc, mạnh nhất ở nhà riêng lẻ với 46,4%.

Đất nền giảm mạnh hơn hẳn: giảm 40% theo năm. Đây là phân khúc phụ thuộc nhiều nhất vào dòng tiền đầu tư, nên nó cũng là phân khúc phản ứng sớm nhất khi lãi vay lên cao — xem thêm mức lãi vay mua nhà hiện hành.

Con số này không nói rằng nhu cầu biến mất

Đây là chỗ dễ đọc sai nhất.

Giao dịch giảm không đồng nghĩa với việc người ta hết muốn mua nhà. Nó nói rằng ở mức giá đang chào, số người đủ khả năng và đủ tự tin để ký đã ít đi. Hai vế đó — giá chào và túi tiền — có thể khép lại bằng nhiều đường: giá điều chỉnh, thu nhập tăng, lãi vay hạ, hoặc cơ cấu sản phẩm dịch về phân khúc rẻ hơn.

Báo cáo cũng ghi nhận giá căn hộ thứ cấp chịu áp lực giảm và giá đất nền giảm khoảng 2–3% sau chu kỳ tăng kéo dài — chi tiết đã nói ở bản tin về giá đất nền quý II.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Thứ nhất, con số cả nước không nói được điều gì về một căn cụ thể. Riêng Nha Trang, giá thấp tầng trong các khu đô thị đã trải từ khoảng 36 tới 125 triệu đồng mỗi m2 tuỳ khu vực — tức chênh lệch nội bộ một thành phố đã gấp hơn ba lần mức biến động bình quân theo quý.

Thứ hai, giá trị thật của giai đoạn này nằm ở vị thế đàm phán, không nằm ở việc bắt đáy. Khi tồn kho tăng ở cả ba phân khúc, bên bán linh hoạt hơn về tiến độ thanh toán và chính sách. Phần đó đo được, còn "đáy" thì không.

Thứ ba, đây là giai đoạn nên dùng để thẩm định kỹ hơn là để chờ. Thị trường trầm cho người mua thứ hiếm nhất: thời gian. Cách tận dụng nằm ở bài mua lúc thị trường trầm hay đợi sôi động.

Điều bản tin này không nói

Báo cáo được dẫn lại không tách riêng số liệu giao dịch cho Khánh Hoà, và cũng không nêu phương pháp thống kê giao dịch — cụ thể là giao dịch được đếm tại thời điểm nào trong chuỗi đặt cọc, ký hợp đồng, công chứng. Vì vậy nên đọc con số theo hướng đi, không đọc như một mức chuẩn.

Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, hoạt động tại Nha Trang.

Nguồn: Bộ Xây dựng, báo cáo thị trường quý II/2026 — dẫn lại trên CafeF ngày 22/08/2026 (tác giả Bảo Hân).

Câu hỏi thường gặp