Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: rủi ro nằm ở đâu?

Góp vốn bằng đất có hai kiểu khác nhau về bản chất, và người có đất hay ký nhầm kiểu làm mình mất quyền sở hữu mà không nhận ra cho tới khi bên kia phá sản.

Ở Nha Trang có nhiều lô đất ở đẹp mà chủ không có tiền xây, và nhiều người có tiền mà không mua nổi đất mặt tiền. Hai bên gặp nhau bằng một câu rất tự nhiên: "anh góp đất, tôi góp tiền, xây xong chia". Câu đó có thể thành một hợp đồng rất tốt — hoặc là cách người có đất mất đất mà giấy tờ vẫn hợp pháp. Khác nhau ở chỗ ký kiểu nào.

Góp vốn bằng đất có mấy kiểu, và khác nhau ở đâu?

Luật Đất đai 2024 tách hai kiểu góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và điểm khác nhau duy nhất đáng nhớ là đất có sang tên hay không.

Kiểu thứ nhất: góp đất vào một tổ chức kinh tế (công ty đang có hoặc lập mới). Quyền sử dụng đất chuyển sang công ty, phải đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai. Anh/chị đổi đất lấy phần vốn góp — một tỷ lệ sở hữu trong công ty. Từ đó đất là tài sản của công ty: công ty thế chấp được, bán được, và nếu công ty phá sản thì đất nằm trong khối tài sản trả nợ.

Kiểu thứ hai: góp đất theo hợp đồng hợp tác kinh doanh không hình thành pháp nhân. Đất vẫn đứng tên anh/chị; bên kia góp tiền, hai bên chia lợi nhuận theo thoả thuận. Không sang tên — nhưng bên góp tiền biết điều đó, nên họ sẽ đòi một bảo đảm khác.

Kiểu góp vào công ty: mất quyền sở hữu mà không mất giấy?

Với kiểu góp vào công ty, thứ anh/chị còn giữ là tư cách thành viên, không phải đất. Điều đó bình thường nếu đó là điều anh/chị muốn — vấn đề là nhiều người ký kiểu này mà vẫn nghĩ "đất vẫn của mình".

Ba tình huống hay xảy ra sau đó:

• Công ty vay ngân hàng bằng chính lô đất. Anh/chị không ký gì thêm, vì công ty là chủ

đất và người đại diện pháp luật ký được. Dự án chậm, khoản vay quá hạn, ngân hàng phát mại.

• Công ty tăng vốn, bên kia góp thêm tiền, tỷ lệ của anh/chị từ 50% tụt xuống 20% — đúng

luật, vì anh/chị không góp thêm.

• Công ty chuyển nhượng đất cho bên thứ ba. Anh/chị được chia theo tỷ lệ, nhưng lô đất

gia đình giữ hai mươi năm thì đã sang tay.

-> Kiểu này chỉ hợp khi anh/chị thật sự muốn thành cổ đông của một dự án, chấp nhận đất là vốn góp, và có luật sư đọc điều lệ công ty trước khi ký — đặc biệt điều khoản về chuyển nhượng tài sản lớn và về tăng vốn.

Kiểu hợp tác kinh doanh: chỗ hay mất là những "bảo đảm" đi kèm?

Với hợp đồng hợp tác kinh doanh, đất còn tên anh/chị, nên bên góp tiền — rất hợp lý — sợ anh/chị đổi ý giữa chừng. Họ sẽ đề nghị một trong ba thứ, và cả ba đều cần đọc từng chữ:

Chỗ mất trắng phổ biến nhất là dòng đầu: uỷ quyền toàn bộ. Nó hợp pháp, công chứng được, và người ký thường không đọc phạm vi. Sáu tháng sau, đất đã thế chấp cho một khoản vay không liên quan tới công trình. Cơ chế "hợp đồng trông hợp pháp mà bản chất là chuyển nhượng" chúng tôi đã phân tích kỹ ở bài Hợp đồng giả cách mua bán nhà: rủi ro pháp lý.

Bên góp tiền cần gì để không mất tiền?

Bài này nói nhiều về người có đất, nhưng bên góp tiền cũng đứng trước rủi ro thật: bỏ vài tỷ xây trên đất người khác, xong công trình thì người kia đổi ý. Cách bảo vệ không phải là uỷ quyền rộng — thứ khiến hợp đồng dễ bị coi là giả cách — mà là ba việc rõ ràng:

• Ghi trong hợp đồng công trình thuộc sở hữu chung theo tỷ lệ góp, và đăng ký quyền sở

hữu công trình gắn liền với đất khi hoàn công.

• Thoả thuận cơ chế thoát: bên nào muốn rút thì bên kia được quyền mua lại theo giá do

đơn vị thẩm định độc lập đưa ra, với thời hạn cụ thể.

• Mọi khoản góp đều chuyển khoản có nội dung, không góp tiền mặt. Khi tranh chấp, sao kê

là thứ toà tin nhất.

-> Phần lớn tranh chấp góp vốn bằng đất ở Nha Trang mà chúng tôi từng nghe không đến từ lừa đảo, mà từ hai người tử tế ký một hợp đồng thiếu ba điều khoản trên rồi gặp một biến cố không ai lường: một bên mất, một bên ly hôn, một bên cần tiền gấp. Hợp đồng tốt là hợp đồng viết cho ngày xấu, không phải cho ngày ký.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp