Siêu đô thị Cần Giờ chia bốn phân khu với bốn vai trò khác nhau. Biết mình đang được chào ở phân khu nào là việc đầu tiên phải làm.
Khi một người ở Nha Trang hoặc Hà Nội được chào một căn "ở Cần Giờ", câu đầu tiên nên hỏi không phải là giá, mà là: căn đó nằm ở phân khu nào?
Vì dự án rộng 2.870 ha và chia thành bốn phân khu với bốn vai trò hoàn toàn khác nhau. Một căn ở phân khu nghỉ dưỡng và một căn ở phân khu tài chính là hai món hàng khác nhau, dù cùng mang một tên thương mại.
Trước hết: cái gì là pháp lý gốc, cái gì là công bố
Đây là phần nên đọc trước mọi phần khác.
Tên pháp lý của dự án là Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, thuộc xã Long Hoà và thị trấn Cần Thạnh, TP.HCM. Căn cứ gốc là Quyết định 826/QĐ-TTg ngày 12/6/2020 của Thủ tướng Chính phủ, điều chỉnh quy mô từ 600 ha lên 2.870 ha, thời hạn hoạt động dự án 50 năm, tiến độ 11 năm kể từ ngày điều chỉnh chủ trương.
Điều đáng nhớ nhất: Quyết định 826 không chia phân khu, không nêu dân số, không nêu số sản phẩm, không nêu loại sổ từng phân khu. Toàn bộ những thứ đó đến từ quy hoạch 1/2000, 1/500 hoặc công bố của chủ đầu tư. Nghĩa là đừng gán các con số phân khu vào Quyết định 826 như thể chúng đã được Thủ tướng phê duyệt.
Dự án cũng phải tuân thủ khung pháp lý UNESCO về khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ — phía sau dự án là hơn 75.000 ha rừng ngập mặn. Đây vừa là điểm mạnh về cảnh quan, vừa là một lớp ràng buộc thật với việc triển khai.
Bốn phân khu, bốn vai
| Tên thương mại | Tên nội bộ | Định vị |
|---|---|---|
| THE HAVEN BAY | Vịnh Tiên | Vui chơi giải trí, thể thao, nghỉ dưỡng |
| THE GREEN BAY | Vịnh Ngọc | Thành phố sức khoẻ, xanh, sinh thái |
| THE PARADISE | Mũi Danh Vọng | Thành phố cảng, tài chính, công nghệ |
| THE GRAND ISLAND | Đảo Mặt Trời | Đảo lễ hội biển nhiệt đới |
Hai bộ tên này đều đang được dùng trong tài liệu, nên người mua hay bị rối. Vịnh Tiên chính là The Haven Bay; Vịnh Ngọc chính là The Green Bay — không phải bốn phân khu cộng thêm bốn khu nữa.
-> Trong bốn phân khu đó, hai quỹ đang thực sự tới tay người mua qua kênh đại lý là Vịnh Ngọc và Vịnh Tiên. Hai phân khu còn lại hiện thuộc phần định hướng quy hoạch. Ai được chào hàng ở hai phân khu sau nên hỏi thẳng: quỹ này đã có quyết định quy hoạch chi tiết 1/500 chưa, và hình thức giữ chỗ là gì?
Kiến trúc: hơn 60 mẫu nhà, 8 ngôn ngữ
Phần thấp tầng có hơn 60 mẫu nhà theo 8 ngôn ngữ kiến trúc, trong đó 15 mẫu nhà xanh.
Con số này nói lên một điều thực tế hơn là chuyện thẩm mỹ: các dãy trong cùng một phân khu sẽ không giống nhau. Với người mua, đó vừa là cơ hội chọn đúng thứ mình thích, vừa là lý do phải đi xem đúng dãy mình định mua chứ không xem nhà mẫu chung rồi suy ra.
Hạ tầng: con số lớn, và mốc thời gian cần đọc kèm
Theo bộ hỏi đáp của chủ đầu tư, hai hạ tầng quan trọng nhất với dự án là:
- Cầu Cần Giờ — dài 6,3 km, vốn khoảng 11.000 tỷ đồng, thay thế phà Bình Khánh.
- Tuyến đường sắt tốc độ cao từ quận 7 về Cần Giờ — dài khoảng 49 km, vốn khoảng 68.000 tỷ đồng.
Đây là các con số của chủ đầu tư, và phần nào trong đó đã có chuyển động thật thì nên theo dõi qua nguồn độc lập chứ không qua tài liệu bán hàng. Về diễn biến mới nhất của cầu Cần Giờ, xem cau-can-gio-va-phu-my-2-thi-cong-tu-thang-9.
-> Nguyên tắc đọc hạ tầng cho mọi dự án: một tuyến đường có vốn được duyệt khác một tuyến đường đã khởi công, và cả hai đều khác một tuyến đã thông xe. Ba trạng thái này ảnh hưởng tới giá theo ba mức rất khác nhau.
Điểm mạnh và điểm yếu, nói cạnh nhau
Điểm mạnh. Quy mô và hạ tầng đi kèm ở mức hiếm có; câu chuyện sinh thái có căn cứ thật là khu dự trữ sinh quyển; và dự án nằm trong ranh TP.HCM, tức thị trường có sức mua lớn nhất nước.
Điểm yếu, nói thẳng. Đây là đô thị đang hình thành, chưa có nền khách khai thác sẵn. Khác hẳn một đô thị du lịch đã vận hành nhiều năm, nơi lượng khách hiện hữu đã có sẵn để cho thuê ngay sau bàn giao. Với người mua để khai thác dòng tiền, khác biệt này là khác biệt lớn nhất giữa hai loại thị trường.
Điểm yếu thứ hai: nhiều lớp pháp nhân. Pháp nhân trong quyết định chủ trương, thương hiệu phát triển và pháp nhân đứng tên bên bán trong hợp đồng không phải một. Đây không phải chuyện bất thường với dự án quy mô này, nhưng nó có nghĩa là người mua phải hỏi rõ mình ký với ai.
Điểm yếu thứ ba: các con số truyền thông rất lớn. Ngay bộ hỏi đáp nội bộ của chủ đầu tư cũng tự nhắc rằng một hạng mục "chưa phải lớn nhất Việt Nam" và cần truyền thông đúng. Người mua nên đọc các con số "lớn nhất" như tài liệu marketing, không như cam kết pháp lý.
Ba câu hỏi trước khi đặt cọc bất kỳ căn nào
- Căn này thuộc phân khu nào, và phân khu đó đã có quyết định quy hoạch chi tiết 1/500 chưa?
- Loại đất và thời hạn ghi trên sổ dự kiến của chính dòng sản phẩm này là gì? Lưu ý: thời hạn hoạt động
của dự án và thời hạn ghi trên sổ của từng sản phẩm là hai chuyện khác nhau.
- Pháp nhân đứng tên bên bán trong hợp đồng là ai?
Ai KHÔNG phù hợp
Người cần dòng tiền cho thuê trong một tới hai năm tới. Đô thị đang hình thành không có sẵn nguồn khách. Nhu cầu này ứng với các thị trường du lịch đã vận hành — so sánh khung tính ở dong-tien-cho-thue-nha-trang-thuc-te-bao-nhieu.
Người ra quyết định dựa trên danh sách siêu điểm nhấn. Phần lớn các hạng mục ấn tượng nhất của dự án hiện là tài liệu marketing, chưa phải cam kết pháp lý có chế tài. Chúng có thể thành hiện thực, nhưng không nên dùng làm căn cứ định giá cho một quyết định hôm nay.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, không phải chủ đầu tư. Bài này cố ý không nêu giá — giá đi theo từng đợt và chỉ bảng giá chính thức tại thời điểm mua mới là căn cứ.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang được chào một căn ở Cần Giờ và chưa rõ nó nằm ở phân khu nào, phân khu đó làm gì.
- Anh/chị muốn phân biệt phần đã có căn cứ pháp lý gốc với phần mới là công bố marketing.
- Anh/chị so Cần Giờ với một dự án ven biển miền Trung và cần khung để so cho công bằng.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị cần khai thác cho thuê ra dòng tiền trong một tới hai năm tới. Đây là đô thị đang hình thành, chưa có nền khách khai thác sẵn như các đô thị du lịch đã vận hành.
- Anh/chị muốn một danh sách siêu điểm nhấn để tin ngay. Phần lớn các con số ấn tượng của dự án hiện là tài liệu marketing của chủ đầu tư, chưa phải cam kết pháp lý.
Câu hỏi thường gặp
Vinhomes Green Paradise có mấy phân khu?
Bốn phân khu chính. The Haven Bay tên nội bộ Vịnh Tiên định vị vui chơi giải trí, thể thao và nghỉ dưỡng. The Green Bay tên nội bộ Vịnh Ngọc định vị thành phố sức khoẻ và sinh thái. The Paradise tên nội bộ Mũi Danh Vọng định vị thành phố cảng, tài chính và công nghệ. The Grand Island tên nội bộ Đảo Mặt Trời định vị đảo lễ hội biển nhiệt đới.
Tên pháp lý của dự án Cần Giờ là gì?
Tên pháp lý là Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, thuộc xã Long Hoà và thị trấn Cần Thạnh, TP.HCM. Vinhomes Green Paradise là tên thương mại. Căn cứ gốc là Quyết định 826/QĐ-TTg ngày 12/6/2020 của Thủ tướng Chính phủ, điều chỉnh quy mô từ 600 ha lên 2.870 ha.
Thời hạn dự án Cần Giờ là bao nhiêu năm?
Theo Quyết định 826/QĐ-TTg, thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm, phần mở rộng tính từ ngày quyết định chủ trương còn phần 600 ha ban đầu tính từ ngày 11/7/2007. Thời hạn hoạt động của dự án và thời hạn sở hữu ghi trên sổ của từng sản phẩm là hai chuyện khác nhau, cần hỏi rõ từng dòng sản phẩm.
Nên hỏi gì khi được chào một căn ở Cần Giờ?
Ba câu. Một là căn này thuộc phân khu nào và phân khu đó có quyết định quy hoạch chi tiết 1/500 chưa. Hai là loại đất và thời hạn ghi trên sổ dự kiến của chính dòng sản phẩm này. Ba là pháp nhân đứng tên bên bán trong hợp đồng là ai, vì dự án có nhiều lớp pháp nhân khác nhau.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (7 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Tên pháp lý là Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, thuộc xã Long Hoà và thị trấn Cần Thạnh, TP.HCM; tổng diện tích 2.870 ha, tổng vốn đầu tư 217.054 tỷ đồng | vinhomes-green-paradise |
| Quyết định 826/QĐ-TTg ngày 12/6/2020 của Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh quy mô từ 600 ha lên 2.870 ha; thời hạn hoạt động dự án 50 năm; tiến độ 11 năm kể từ ngày điều chỉnh chủ trương | vinhomes-green-paradise |
| Bốn phân khu gồm The Haven Bay tên nội bộ Vịnh Tiên, The Green Bay tên nội bộ Vịnh Ngọc, The Paradise tên nội bộ Mũi Danh Vọng và The Grand Island tên nội bộ Đảo Mặt Trời | vinhomes-green-paradise |
| Quyết định 826 không chia phân khu A tới E, không nêu dân số, số sản phẩm hay loại sổ từng phân khu; các số này phải lấy từ quy hoạch 1/2000 và 1/500 hoặc công bố của chủ đầu tư | vinhomes-green-paradise |
| Dự án phải tuân thủ khung pháp lý UNESCO về khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ, phía sau dự án là hơn 75.000 ha rừng ngập mặn | vinhomes-green-paradise |
| Kiến trúc thấp tầng có hơn 60 mẫu nhà theo 8 ngôn ngữ kiến trúc, trong đó 15 mẫu nhà xanh | vinhomes-green-paradise |
| Theo bộ hỏi đáp của chủ đầu tư, cầu Cần Giờ dài 6,3 km vốn khoảng 11.000 tỷ đồng, tuyến đường sắt tốc độ cao từ quận 7 về Cần Giờ dài khoảng 49 km vốn khoảng 68.000 tỷ đồng | vinhomes-green-paradise |
