Theo VnExpress ngày 15/9/2026, Sở Xây dựng Hà Nội đưa dự thảo lần hai đề xuất bỏ giới hạn tồn tại cố định 5 năm với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, thay bằng thời hạn ghi trong giấy phép theo quy hoạch từng khu; chiều cao tối đa nâng từ 15 m lên 18 m, tối đa 4 tầng nổi, cấm tầng hầm và tầng lửng. Bài này tóm đề xuất và nêu bài học cho người có đất trong vùng quy hoạch "treo" ở Khánh Hoà.
Theo VnExpress ngày 15/9/2026, Sở Xây dựng Hà Nội đưa ra dự thảo lần hai đề xuất bỏ giới hạn tồn tại cố định 5 năm với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, thay bằng thời hạn cụ thể ghi trong giấy phép theo quy hoạch từng khu vực. Chiều cao tối đa nâng từ 15 m lên 18 m, tối đa 4 tầng nổi, không tầng lửng, không tầng hầm hay bán hầm.
Giấy phép có thời hạn dùng cho ai?
Dùng cho người có đất nằm trong quy hoạch đã được duyệt nhưng Nhà nước chưa thực hiện — tức vùng hay gọi là "quy hoạch treo". Chủ đất được xây với quy mô hạn chế, đổi lại phải cam kết tự tháo dỡ và không đòi bồi thường phần xây dựng khi Nhà nước thu hồi theo quy hoạch. Mục đích, theo dự thảo, là khống chế quy mô đầu tư để giảm thiệt hại khi thu hồi.
| Nội dung | Hiện hành tại Hà Nội | Dự thảo lần hai |
|---|---|---|
| Thời hạn tồn tại | Không quá 5 năm kể từ ngày cấp | Theo thời hạn ghi trong giấy phép, phù hợp quy hoạch khu vực |
| Chiều cao tối đa | 15 m | 18 m |
| Số tầng | — | Tối đa 4 tầng nổi; tum thang ≤30% sàn mái, cao ≤3 m |
| Tầng lửng / hầm | — | Không được |
Điểm đáng chú ý là bỏ mốc 5 năm không đồng nghĩa với kéo dài. Thời hạn sẽ do giấy phép ghi theo quy hoạch — khu có kế hoạch thực hiện sớm thì thời hạn ngắn hơn 5 năm cũng có thể xảy ra. Nó là chuyển từ một con số cho mọi khu sang con số theo từng khu.
-> Người được lợi rõ nhất là chủ đất trong khu quy hoạch đã treo lâu và chưa có kế hoạch thực hiện: họ xây được cao hơn và không phải lo mốc 5 năm tự động hết hiệu lực.
Vì sao cấm tầng hầm nhưng cho thêm 3 m chiều cao?
Vì hai điều này phục vụ cùng một logic: dễ tháo dỡ, ít thiệt hại. Tầng hầm và bán hầm là phần khó tháo, tốn tiền nhất và làm giá trị công trình tăng vọt — đúng thứ Nhà nước không muốn phải xử lý khi thu hồi. Thêm 3 m chiều cao (từ 15 lên 18 m) trong khung 4 tầng nổi thì chỉ cho mỗi tầng cao thêm, không làm công trình khó dỡ hơn.
Nói cách khác, dự thảo nới ở chỗ không tốn gì của Nhà nước và siết ở chỗ có thể tốn. Người định xây nhà trên đất loại này nên đọc theo đúng logic ấy: xây thứ mình chấp nhận mất, đừng xây thứ mình sẽ tiếc.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Dự thảo này chỉ áp dụng tại Hà Nội, nhưng cơ chế giấy phép có thời hạn nằm trong khung chung của Luật Xây dựng, và Khánh Hoà — nơi nhiều khu quy hoạch ven biển, ven núi đã duyệt nhưng chưa thực hiện — có cùng loại đất. Ba điều đáng rút ra:
Đất "dính quy hoạch" không phải đất không xây được, nhưng là đất xây có điều kiện. Người mua lô đất thổ cư giá mềm ở vùng ven Nha Trang vì "sắp có đường" cần hỏi rõ: lô có nằm trong quy hoạch đã duyệt chưa thực hiện không, và nếu có thì giấy phép cấp được là loại nào. Xây nhà bằng giấy phép có thời hạn rồi bán lại cho người không biết là chuyển rủi ro sang tay người khác.
Quy mô cho phép do tỉnh quy định, không suy từ Hà Nội. 18 m và 4 tầng là đề xuất của Hà Nội; Khánh Hoà có quy định riêng và người có đất nên hỏi cơ quan xây dựng địa phương. Kèm theo, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng ở khu đã có quy hoạch chi tiết được miễn giấy phép theo quy định mới — chúng tôi đã điểm ở bài Miễn giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ dưới 7 tầng — nhưng đất trong quy hoạch chưa thực hiện là trường hợp khác, không nằm trong diện miễn đó.
Quy hoạch có thể đổi giữa chừng. Thời hạn "theo quy hoạch" nghĩa là quy hoạch điều chỉnh thì thời hạn cũng đổi. Người mua đất ở Nha Trang nên đọc bài Điều chỉnh quy hoạch giữa chừng ảnh hưởng gì trước khi trả tiền cho một lô đang chờ.
Giấy phép có thời hạn là một thoả thuận: anh/chị được xây, Nhà nước được thu hồi không bồi thường phần xây. Bỏ mốc 5 năm đổi con số, không đổi bản chất thoả thuận đó.
-> Mốc kế tiếp: dự thảo lần hai còn lấy ý kiến; nếu ban hành, Hà Nội sẽ là địa phương đầu tiên gắn thời hạn giấy phép vào quy hoạch từng khu — mô hình các tỉnh khác, kể cả Khánh Hoà, có thể tham chiếu.
Câu hỏi thường gặp
Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?
Là giấy phép cấp cho công trình trên đất nằm trong quy hoạch đã được duyệt nhưng Nhà nước chưa thực hiện. Chủ đất được xây với quy mô hạn chế và cam kết tự tháo dỡ, không đòi bồi thường phần xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch. Ở Hà Nội hiện nay công trình loại này tồn tại tối đa 5 năm và cao tối đa 15 m.
Hà Nội đề xuất đổi gì với giấy phép có thời hạn?
Theo VnExpress ngày 15/9/2026, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất bỏ mốc 5 năm cố định, thay bằng thời hạn ghi trong từng giấy phép theo quy hoạch khu vực; nâng chiều cao tối đa từ 15 m lên 18 m với không quá 4 tầng nổi; cấm tầng lửng, tầng hầm và bán hầm. Đây là dự thảo lần hai, chưa ban hành.
Đất trong quy hoạch treo ở Nha Trang có được cấp phép xây dựng có thời hạn không?
Khung chung của Luật Xây dựng cho phép cấp giấy phép có thời hạn với đất trong quy hoạch chưa thực hiện, còn quy mô, tầng cao và thời hạn cụ thể do từng tỉnh quy định. Người có đất loại này ở Khánh Hoà nên hỏi cơ quan xây dựng địa phương về quy định đang áp dụng, và ghi nhớ điều kiện đi kèm: không bồi thường phần xây dựng khi thu hồi.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Quy định hiện hành tại Hà Nội — công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn tồn tại không quá 5 năm kể từ ngày cấp, chiều cao tối đa 15 m; dự thảo lần hai của Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất bỏ mốc 5 năm cố định, thay bằng thời hạn cụ thể ghi trong giấy phép phù hợp quy hoạch khu vực; chiều cao tối đa 18 m, tối đa 4 tầng nổi, tum thang không quá 30% diện tích sàn mái và cao tối đa 3 m, không tầng lửng, không tầng hầm/bán hầm; áp dụng với công trình và nhà ở riêng lẻ tại khu vực đã có quy hoạch được duyệt nhưng chưa thực hiện; mục đích khống chế quy mô đầu tư, giảm thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch | VnExpress ngày 15/9/2026 — Hà Nội dự kiến bỏ hiệu lực 5 năm với giấy phép xây dựng có thời hạn (tác giả Ngọc Diễm) |
| Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới — đã điểm ở bài riêng | mien-giay-phep-xay-dung-nha-rieng-le-duoi-7-tang |
| Điều chỉnh quy hoạch giữa chừng ảnh hưởng gì tới người mua — đã viết ở bài riêng | dieu-chinh-quy-hoach-giua-chung-anh-huong-gi |
