Bài này trả lời một câu duy nhất - trong thoả thuận đặt cọc, điều khoản nào bảo vệ người mua và điều khoản nào chỉ trông có vẻ bảo vệ.
Thoả thuận đặt cọc là văn bản ngắn nhất trong cả một giao dịch bất động sản, và cũng là văn bản đầu tiên có tiền đi kèm. Phần lớn tranh chấp trong mua bán dự án bắt đầu từ đúng tờ giấy này, không phải từ hợp đồng mua bán dày hàng chục trang ký sau đó.
Bài này trả lời một câu: trong thoả thuận đặt cọc, điều khoản nào thực sự bảo vệ người mua.
Đặt cọc khác giữ chỗ ở đâu
Đây là câu phải phân biệt trước, vì hai loại giấy này thường được gọi lẫn lộn khi bán hàng.
| Ký quỹ giữ chỗ | Đặt cọc | |
|---|---|---|
| Bản chất | Ghi nhận thứ tự ưu tiên chọn sản phẩm | Bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng |
| Tài sản đã xác định chưa | Thường chưa | Phải xác định rõ |
| Hoàn tiền | Thường hoàn khi không chọn được | Mất cọc nếu bên đặt từ chối giao kết |
-> Nếu giấy anh/chị đang cầm ghi "phiếu đăng ký giữ chỗ" nhưng nội dung lại ràng buộc như đặt cọc, thì tên gọi không quyết định — nội dung quyết định. Xem ky-quy-giu-cho-khac-dat-coc-cho-nao.
Sáu điều khoản nên có
1. Xác định rõ tài sản
Điều khoản này phải nêu mã căn hoặc mã lô cụ thể, diện tích, vị trí trong dự án, và loại sản phẩm. Không được dừng ở "một căn thuộc phân khu X".
-> Vì sao quan trọng: thiếu mã căn cụ thể, bên bán có thể bố trí một căn khác cùng loại mà vẫn coi là đã thực hiện đúng thoả thuận. Người mua khi đó không có căn cứ nào để từ chối mà không mất cọc.
2. Giá và cơ cấu giá đã chốt
Phải ghi giá trọn gói đã bao gồm những gì và chưa bao gồm những gì. Cụ thể: đã gồm thuế giá trị gia tăng chưa, đã gồm phí bảo trì chưa, có khoản nội thất hay hoàn thiện nào tính riêng không.
-> Thiếu điều khoản này, khoảng chênh giữa "giá đã trao đổi" và "giá trong hợp đồng mua bán" sẽ xuất hiện ở bước sau, khi tiền cọc đã nằm bên kia.
3. Thời hạn ký hợp đồng mua bán, và điều gì xảy ra nếu quá hạn
Cần một mốc ngày cụ thể, và cần nói rõ cả hai chiều: nếu bên mua chậm thì sao, và nếu bên bán chậm thì sao.
-> Rất nhiều mẫu chỉ viết chiều thứ nhất. Đó là dấu hiệu nhận biết một hợp đồng soạn một chiều.
4. Điều kiện hoàn cọc
Đây là điều khoản cứu người mua nhiều nhất trên thực tế. Nội dung nên nêu các trường hợp người mua được hoàn cọc mà không bị phạt, ít nhất gồm:
- Dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán tại thời điểm ký hợp đồng mua bán
- Thông tin pháp lý của tài sản khác với thông tin đã cung cấp khi đặt cọc
- Bên bán thay đổi thiết kế, diện tích hoặc vị trí so với thoả thuận
- Hồ sơ vay của bên mua không được ngân hàng chấp thuận, nếu việc dùng vốn vay đã được nêu từ đầu
Điều khoản cuối cùng trong danh sách trên là điều khoản hay bị bỏ nhất và cũng hay cần nhất. Nếu kế hoạch mua của anh/chị phụ thuộc một phần vào vốn vay, hãy nói ra trước khi đặt cọc và đưa nó thành điều kiện hoàn cọc. Nói sau khi ngân hàng từ chối là quá muộn.
5. Cam kết pháp lý của bên bán
Bên bán cam kết tài sản không đang thế chấp, không đang tranh chấp, không bị kê biên, và cam kết cung cấp hồ sơ pháp lý khi được yêu cầu.
-> Với sản phẩm dự án, nên thêm một vế nữa: bên bán cam kết dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với phần diện tích liên quan. Ba mốc hồ sơ đầy đủ nằm ở kiem-tra-phap-ly-du-an-o-dau.
6. Cách xử lý khi có tranh chấp
Ghi rõ nơi giải quyết tranh chấp. Điều khoản này không cứu ai khỏi tranh chấp, nhưng nó quyết định anh/chị phải đi đâu và mất bao lâu nếu có chuyện.
Ba điều khoản trông có vẻ bảo vệ nhưng không
Một, "hai bên cùng thiện chí giải quyết". Câu này không tạo ra nghĩa vụ nào đo được. Nó không sai, chỉ là không có tác dụng khi cần.
Hai, "bên bán cam kết bàn giao đúng tiến độ". Cam kết mà không có chế tài thì chỉ là một câu. Điều khoản có tác dụng phải nêu mức phạt hoặc mức bồi thường tính theo ngày chậm.
Ba, "các nội dung khác thực hiện theo hợp đồng mua bán sẽ ký". Đây là điều khoản nguy hiểm nhất trong ba điều, vì hợp đồng mua bán ấy chưa tồn tại tại thời điểm đặt cọc. Ký câu này là đồng ý trước với một văn bản mình chưa đọc.
-> Cách xử lý: yêu cầu được đọc mẫu hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc. Đây là yêu cầu hoàn toàn hợp lý. Bên bán từ chối cung cấp mẫu là một thông tin đáng giá tự nó.
Ai KHÔNG phù hợp với cách làm này
Người đang mua trong một đợt mở bán có cạnh tranh cao, nơi thời gian giữ chỗ tính bằng giờ. Ở tình huống đó, đàm phán từng điều khoản là không thực tế.
-> Nhưng nói thẳng: đó là tình huống bất lợi cho người mua, không phải tình huống bình thường. Nếu buộc phải quyết nhanh, ít nhất hãy giữ hai thứ — mã căn cụ thể và điều kiện hoàn cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Hai điều khoản đó gọn, dễ chấp nhận, và chặn được phần lớn rủi ro lớn.
Và một lưu ý công bằng: nhiều chủ đầu tư lớn dùng mẫu chuẩn, không sửa cho từng khách. Khi đó việc cần làm không phải là đàm phán mà là đọc kỹ để biết mình đang chấp nhận cái gì — rồi quyết định có chấp nhận hay không.
Việc nên làm trước khi đặt cọc
- Đọc mẫu hợp đồng mua bán, không chỉ đọc tờ đặt cọc
- Kiểm ba mốc hồ sơ pháp lý của dự án — xem kiem-tra-phap-ly-du-an-o-dau
- Hỏi bảy câu ngắn với người tư vấn — xem bay-cau-hoi-truoc-khi-dat-coc
- Xác nhận ai là bên nhận tiền: chủ đầu tư, đại lý, hay cá nhân. Ba trường hợp này có mức rủi ro khác nhau
- Giữ lại bản gốc có chữ ký của cả hai bên, không chỉ giữ ảnh chụp
Điều bài này không nói
Bài này không thay thế tư vấn pháp lý cho một giao dịch cụ thể. Mỗi mẫu hợp đồng mỗi khác, và hệ quả pháp lý phụ thuộc vào toàn văn chứ không vào một điều khoản đứng riêng. Với giao dịch giá trị lớn, chi phí thuê luật sư đọc hợp đồng là khoản rẻ nhất trong cả thương vụ.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, không phải chủ đầu tư.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc công chứng thoả thuận đặt cọc bất động sản. Nhưng công chứng làm tăng đáng kể giá trị chứng cứ khi có tranh chấp, nên với khoản cọc lớn thì nên công chứng dù mất thêm thời gian và phí.
Nếu tôi đổi ý không mua nữa thì mất cọc hay không?
Nguyên tắc chung là bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất số tiền cọc, bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương. Nhưng nếu hợp đồng có điều khoản hoàn cọc theo điều kiện thì áp dụng theo thoả thuận đó.
Điều khoản nào quan trọng nhất trong hợp đồng đặt cọc?
Điều khoản xác định rõ tài sản và điều kiện hoàn cọc. Xác định rõ tài sản chặn được việc bị đổi căn; điều kiện hoàn cọc chặn được việc mất tiền vì lý do không thuộc về mình, chẳng hạn dự án chưa đủ điều kiện bán.
Đặt cọc bao nhiêu phần trăm là hợp lý?
Không có mức bắt buộc theo luật. Trên thực tế mức cọc thường dao động vài phần trăm giá trị tài sản. Nguyên tắc an toàn là cọc càng nhỏ càng tốt cho người mua, và mức cọc nên tương xứng với thời gian giữ chỗ được cam kết.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Thoả thuận đặt cọc là bước có tiền đi kèm sớm nhất trong quy trình mua bất động sản dự án, thường ký trước hợp đồng mua bán chính thức | bay-cau-hoi-truoc-khi-dat-coc |
| Ký quỹ giữ chỗ và đặt cọc là hai loại thoả thuận có hệ quả pháp lý khác nhau | ky-quy-giu-cho-khac-dat-coc-cho-nao |
| Ba mốc hồ sơ cần kiểm trước khi xuống tiền gồm quyết định giao đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán | kiem-tra-phap-ly-du-an-o-dau |
