Huỷ hợp đồng và đơn phương chấm dứt là hai việc khác nhau, hậu quả tiền bạc cũng khác nhau. Nhầm hai chữ này là mất tiền ở chỗ không cần mất.
Một người mua gọi tới và nói câu quen thuộc: "dự án chậm quá, tôi muốn huỷ hợp đồng lấy tiền về". Câu hỏi tiếp theo bao giờ cũng là câu khó: huỷ theo cửa nào, và tính tiền theo cách nào.
Ba cửa, ba ngưỡng, ba cách tính tiền khác nhau. Chọn nhầm cửa thì người đi đòi quyền lợi trở thành bên vi phạm.
Cửa 1 - hai bên thoả thuận chấm dứt
Đây là cửa rẻ nhất, nhanh nhất, và cũng là cửa phần lớn vụ việc thực sự đi qua. Không cần chứng minh ai đúng ai sai; chỉ cần hai bên đồng ý dừng và đồng ý cách chia phần thiệt.
Thứ cần đọc kỹ nhất trong biên bản thanh lý không phải con số hoàn trả, mà là ba dòng ở cuối:
- Số tiền hoàn trả và mốc thời gian hoàn trả, có ghi rõ hình thức nếu trả nhiều đợt.
- Câu miễn trừ - hai bên không khiếu nại gì thêm. Câu này thường viết rất rộng.
- Ai chịu phần thuế, phí, và phần đã thanh toán cho bên thứ ba như phí môi giới.
-> Cửa này chỉ mở khi chủ đầu tư có lý do để muốn dừng - thường là khi họ bán lại được căn đó với giá cao hơn, hoặc khi họ đang cần dọn hồ sơ cho một mốc thủ tục. Đó là lý do thời điểm đề nghị quan trọng ngang nội dung đề nghị.
Cửa 2 - huỷ bỏ hợp đồng theo Điều 423
Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép một bên huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong ba trường hợp: bên kia vi phạm đúng điều kiện huỷ bỏ mà hai bên đã thoả thuận; bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ; hoặc trường hợp khác do luật quy định.
Hai chữ vi phạm nghiêm trọng là toàn bộ trận đánh. Luật định nghĩa đó là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
| Tình huống | Có phải vi phạm nghiêm trọng không |
|---|---|
| Chậm bàn giao vài tháng, công trình vẫn đang thi công | Thường là không - đây là phạm vi của điều khoản phạt |
| Chậm nhiều năm, công trình dừng hẳn, không có mốc mới | Đây là lập luận mạnh |
| Bàn giao sai diện tích, sai vị trí so với hợp đồng | Tuỳ mức chênh và tuỳ hợp đồng quy định thế nào |
| Dự án không có pháp lý để cấp giấy chứng nhận | Lập luận mạnh, vì mục đích sở hữu không đạt được |
Có một chi tiết trong Điều 423 rất hay bị bỏ qua: bên huỷ bỏ phải thông báo ngay cho bên kia. Im lặng rồi sau đó mới nói mình đã huỷ từ lâu là một điểm yếu trong hồ sơ.
-> Trước khi đi vào tranh luận thế nào là nghiêm trọng, hãy đọc lại hợp đồng trước. Nhiều hợp đồng đã tự ghi sẵn điều kiện huỷ bỏ - chẳng hạn chậm bàn giao quá một số tháng nhất định. Nếu có dòng đó thì không phải chứng minh gì thêm, chỉ cần chứng minh sự kiện đã xảy ra.
Cửa 3 - đơn phương chấm dứt theo Điều 428
Đơn phương chấm dứt khác huỷ bỏ ở hậu quả, và đây là chỗ nhầm lẫn tốn tiền nhất.
- Huỷ bỏ: hợp đồng coi như không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Hai bên hoàn trả cho nhau những gì
đã nhận.
- Đơn phương chấm dứt: hợp đồng dừng lại từ thời điểm chấm dứt. Phần đã thực hiện trước đó vẫn giữ
nguyên giá trị.
Với một hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, người mua gần như luôn muốn cơ chế thứ nhất - lấy lại tiền đã đóng - chứ không phải cơ chế thứ hai.
Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 có một câu cảnh báo cần đọc kỹ: bên đơn phương chấm dứt trái pháp luật bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự. Nghĩa là rút sai cách thì không chỉ mất quyền đòi, mà còn phải đền.
Sai lầm phổ biến nhất, và cũng lặng lẽ nhất: tự ngừng đóng tiền và coi đó là đã huỷ hợp đồng.
Ngừng đóng mà không có căn cứ và không có thông báo hợp lệ thì chính người mua thành bên vi phạm. Đa số hợp đồng lúc đó cho chủ đầu tư quyền chấm dứt kèm khoản phạt, và khoản phạt thường tính trên phần đã đóng.
Muốn dừng thanh toán thì trình tự là: văn bản nêu căn cứ trước, dừng sau - không phải ngược lại.
Phần tiền người mua hay quên tính
Trước khi quyết định rút, tính đủ năm khoản. Chỉ khi cộng đủ mới biết rút có lợi hơn ở lại hay không.
- Khoản phạt hoặc khoản giữ lại theo hợp đồng, nếu mình là bên chủ động rút.
- Phí môi giới đã trả, thường không hoàn.
- Lãi vay đã trả cho phần vốn đã giải ngân, nếu có vay.
- Chênh lệch giá thị trường - nếu căn đó hiện đang có giá cao hơn giá mình mua, rút ra là bỏ phần chênh.
- Chi phí và thời gian theo đuổi, nếu phải đi tới toà.
-> Có một cách đọc ngược đáng làm: hỏi thẳng "nếu bây giờ bán lại quyền theo hợp đồng này thì được bao nhiêu". Nếu con số đó cao hơn khoản dự kiến lấy về khi huỷ, thì việc cần làm là chuyển nhượng chứ không phải huỷ. Điều kiện chuyển nhượng nằm ở ban-lai-truoc-khi-co-so-duoc-khong.
Đặt cọc và hợp đồng mua bán là hai chuyện khác nhau
Nhiều người dùng chữ "huỷ hợp đồng" cho cả giai đoạn mới đặt cọc. Hai giai đoạn này có chế độ khác nhau.
Ở giai đoạn cọc, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu không quá 5% giá bán đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và chỉ khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Phần rủi ro ở giai đoạn này chủ yếu nằm ở nội dung thoả thuận cọc, xem hop-dong-dat-coc-nen-co-nhung-dieu-khoan-nao.
Ở giai đoạn hợp đồng mua bán, số tiền đã vào lớn hơn nhiều và cơ chế chấm dứt chặt hơn nhiều. Đây là lý do những câu hỏi đáng hỏi nhất nên hỏi trước khi ký cọc, không phải sau khi đóng tới đợt bốn.
Ai KHÔNG phù hợp
Người muốn rút chỉ vì đổi ý. Đổi ý không phải căn cứ pháp lý. Ở tình huống này, cửa duy nhất là thương lượng hoặc chuyển nhượng, và cần chấp nhận rằng mình là bên chịu thiệt.
Người muốn rút vì thị trường đi xuống. Giá giảm không phải vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư. Đây là bài toán tài chính chứ không phải bài toán pháp lý.
Người còn chưa đọc hết phụ lục hợp đồng. Gần như mọi câu trả lời cho câu hỏi "tôi có quyền gì" đều nằm trong phụ lục chứ không nằm trong thân hợp đồng.
Điều bài này không nói
Bài này không kết luận trường hợp cụ thể nào đủ hay không đủ căn cứ huỷ hợp đồng - kết luận đó phụ thuộc vào chính điều khoản trong hợp đồng của mình và cần luật sư đọc hồ sơ. Bài cũng không nêu tỷ lệ hoàn tiền nào là chuẩn, vì không có tỷ lệ chuẩn: nó là kết quả của thương lượng hoặc của phán quyết.
Trình tự đi khiếu nại khi chưa tới mức huỷ hợp đồng nằm ở kien-nghi-va-khieu-nai-khi-cdt-vi-pham-hop-dong.
Câu hỏi thường gặp
Huỷ hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng khác nhau thế nào?
Huỷ bỏ hợp đồng làm hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đơn phương chấm dứt thì hợp đồng dừng lại từ thời điểm chấm dứt, phần đã thực hiện trước đó vẫn giữ nguyên giá trị. Hai cơ chế này dẫn tới hai cách tính tiền hoàn trả khác nhau.
Chủ đầu tư chậm bàn giao bao lâu thì tôi được huỷ hợp đồng?
Không có một mốc chung cho mọi hợp đồng. Trước hết đọc điều khoản trong chính hợp đồng, vì nhiều hợp đồng ghi sẵn số tháng chậm làm phát sinh quyền chấm dứt. Nếu hợp đồng không ghi thì phải chứng minh đây là vi phạm nghiêm trọng theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, tức là chậm đến mức mục đích mua nhà không còn đạt được.
Tôi tự ngừng đóng tiền có phải là huỷ hợp đồng không?
Không, và đây là chỗ mất tiền phổ biến nhất. Ngừng đóng tiền mà không có căn cứ và không có thông báo hợp lệ thì chính người mua trở thành bên vi phạm, và hợp đồng thường cho chủ đầu tư quyền chấm dứt kèm phạt. Muốn dừng thanh toán thì phải có văn bản nêu căn cứ trước khi dừng.
Huỷ hợp đồng thì có lấy lại đủ tiền không?
Không tự động. Số tiền lấy lại được phụ thuộc vào ai là bên vi phạm, hợp đồng quy định thế nào về khoản phạt và khoản giữ lại, và thoả thuận cuối cùng giữa hai bên. Chỉ khi bên kia là bên vi phạm nghiêm trọng thì bên huỷ mới ở vị thế đòi hoàn trả đầy đủ và đòi bồi thường.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận, hoặc bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, hoặc trường hợp khác do luật quy định | Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng; bên huỷ bỏ phải thông báo ngay cho bên kia | Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trái pháp luật bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định | Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh | Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 |
