Không có nguồn nào một mình đủ để trả giá. Bài này chỉ cách dùng bốn nguồn bù chỗ mù cho nhau.
Người bán nói giá này là rẻ. Người mua trước nói mình mua đắt. Một môi giới đưa ra ba tin rao cùng khu để chứng minh. Cả ba đều đang nói thật theo cách của họ, và không ai trong ba người có dữ liệu để chứng minh.
Vấn đề không phải thiếu thông tin giá. Vấn đề là bốn nguồn dữ liệu giá đang tồn tại nói bốn thứ khác nhau, và phần lớn người mua chỉ dùng nguồn dễ lấy nhất.
Bốn nguồn, xếp theo độ tin
| Nguồn | Nói về điều gì | Độ tin | Điểm mù |
|---|---|---|---|
| Tin rao bán | Kỳ vọng của bên bán | Thấp | Không cho biết có ai trả mức đó không |
| Bảng giá đất của tỉnh | Căn cứ tính nghĩa vụ tài chính | Trung bình | Không phải giá thị trường, cập nhật theo kỳ |
| Giá đấu giá đất công | Mức nhà nước định giá và mức thị trường chịu trả | Khá | Chỉ có ở nơi và thời điểm có phiên đấu giá |
| Giá hợp đồng công chứng | Mức đã có người trả thật | Cao nhất | Khó tiếp cận, đôi khi ghi thấp hơn giá thực |
-> Không nguồn nào một mình đủ. Nguồn dễ lấy nhất là nguồn tin thấp nhất, và nguồn tin nhất là nguồn khó lấy nhất. Đó là toàn bộ khó khăn của việc trả giá bất động sản ở Việt Nam.
Vì sao tin rao bán sai lệch có hệ thống
Ba cơ chế làm giá rao lệch lên so với giá giao dịch:
- Bên bán neo cao để còn chỗ thương lượng. Đây là hành vi hợp lý, và nó có nghĩa giá rao luôn chứa một
phần đệm.
- Tin không có giao dịch vẫn nằm đó. Một tin rao ba tháng không ai hỏi vẫn hiện lên như một dữ liệu giá,
trong khi nó thật ra là bằng chứng ngược lại.
- Tin trùng và tin ảo. Cùng một tài sản được nhiều người đăng ở nhiều mức giá, và có tin đăng để thu số
điện thoại chứ không để bán.
Cách dùng đúng cho tin rao: đếm số tin và theo dõi chúng theo thời gian, thay vì đọc con số giá. Số tin tăng lên trong một khu là tín hiệu nguồn cung tăng hoặc người bán đang muốn thoát; một tin nằm mãi rồi hạ giá là tín hiệu rõ hơn mọi nhận định thị trường. Dữ liệu ở đây nằm ở hành vi, không nằm ở con số.
Bảng giá đất: dùng để phân biệt loại đất, không để định giá
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố công khai. Nó thấp hơn giá thị trường, và điều đó không phải khiếm khuyết — nó phục vụ mục đích khác: tính nghĩa vụ tài chính.
Nhưng nó có một công dụng ít người dùng: phát hiện thửa đất được chào không đúng loại. Nếu đơn giá đang được chào thấp bất thường so với bảng giá đất của đất ở tại vị trí đó, khả năng cao thửa đất chưa phải đất ở. Xem thêm dau-gia-tai-san-ngan-hang-o-bac-nha-trang.
Nguồn thứ năm ít ai nghĩ tới: định giá của ngân hàng
Khi một tài sản được đem thế chấp, ngân hàng định giá nó. Con số đó thận trọng có chủ ý — ngân hàng cần bán được tài sản trong tình huống xấu, nên định giá thấp hơn giá thị trường.
Chính vì thận trọng nên nó hữu ích: đó là mức mà một tổ chức không có lợi ích trong việc giá cao đánh giá tài sản này. Nếu mức mình định trả cao hơn nhiều lần con số ngân hàng đưa ra cho tài sản tương tự, đó là lý do dừng lại tính lại.
Cách tiếp cận: hỏi nhân viên tín dụng quen về khung định giá cho loại tài sản và khu vực đó. Đây là thông tin tham khảo, không phải định giá chính thức, nhưng nó đến từ phía không bán gì cho mình.
Cách ghép bốn nguồn thành một khoảng giá
Bước 1 — dựng trần trên. Lấy khoảng giá rao của các tài sản tương đương trong cùng khu, bỏ tin cao nhất và thấp nhất.
Bước 2 — dựng sàn dưới. Lấy bảng giá đất cho đúng loại đất và vị trí, cộng với giá đấu giá gần nhất trong cùng phường nếu có.
Bước 3 — thu hẹp bằng giao dịch thật. Hỏi những người đã mua trong khu trong 6–12 tháng gần nhất. Đây là bước tốn công nhất và cũng thu hẹp khoảng giá nhiều nhất.
Bước 4 — chấp nhận rằng kết quả là một khoảng, không phải một số. Ai đưa cho mình đúng một con số và gọi đó là giá thị trường thì hoặc đang bán, hoặc đang đoán.
Ai KHÔNG cần quy trình này
Người mua sản phẩm sơ cấp từ chủ đầu tư theo bảng giá công bố. Ở đó giá là giá niêm yết, phần thương lượng nằm ở chính sách bán hàng chứ không ở con số. Việc cần làm là so chính sách giữa các dự án cùng phân khúc, không phải đi tìm giá thị trường.
Ai KHÔNG nên tự định giá
Người mua tài sản đặc thù: đất diện tích rất lớn, nhà cổ, bất động sản có yếu tố thương hiệu vận hành, hoặc tài sản có tranh chấp. Ở những trường hợp này không có tài sản tương đương để so, và nên thuê đơn vị thẩm định giá có chức năng.
Điều bài này không nói
Không nêu mặt bằng giá cụ thể cho bất kỳ khu vực nào, và không thay thế chứng thư thẩm định giá khi cần dùng cho mục đích pháp lý hoặc vay vốn.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, không phải tổ chức thẩm định giá.
Câu hỏi thường gặp
Giá trên tin rao bán có đáng tin không?
Chỉ đáng tin như một chỉ báo về kỳ vọng của bên bán. Giá rao thường cao hơn giá giao dịch thực, và tin rao có thể tồn tại nhiều tháng mà không có giao dịch nào. Dùng nó để biết khoảng giá đang được kỳ vọng, không dùng để trả giá.
Nguồn dữ liệu giá nào đáng tin nhất?
Giá đã ghi trong hợp đồng công chứng của giao dịch cùng khu, cùng loại, gần thời điểm. Đây là giá thực đã có người trả. Hạn chế là khó tiếp cận và giá ghi trên hợp đồng đôi khi thấp hơn giá thực trả.
Bảng giá đất của tỉnh dùng để làm gì?
Là căn cứ tính các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền sử dụng đất, thuế và lệ phí. Với người mua, nó hữu ích như một mốc sàn tham chiếu và như công cụ phân biệt loại đất, chứ không phải giá thị trường.
Ghép bốn nguồn lại thế nào để ra một mức giá?
Lấy khoảng giá từ tin rao làm trần trên, giá đấu giá và bảng giá đất làm sàn dưới, rồi thu hẹp bằng dữ liệu giao dịch thực gần nhất trong cùng khu. Mức trả hợp lý nằm trong khoảng đã thu hẹp, không nằm ở một con số duy nhất.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được công bố công khai, dùng làm căn cứ tính các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai | Tổng hợp quy định pháp luật về giá đất |
| Thông tin về các phiên đấu giá quyền sử dụng đất được công bố công khai theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản | Tổng hợp quy định pháp luật về đấu giá tài sản |
