Người mua thường bỏ qua hai nấc đầu rồi nhảy thẳng lên toà, và mất chính những bằng chứng mà toà cần. Bài này xếp lại thứ tự.
Câu hỏi hay gặp nhất trong nhóm này không phải "tôi có kiện được không", mà là "tôi phải gửi đơn cho ai". Và phần lớn người hỏi đã ở tháng thứ tám hoặc thứ mười của một dự án chậm, trong tay không còn gì ngoài hợp đồng và mấy tin nhắn với một nhân viên bán hàng đã nghỉ việc.
Có bốn nấc. Chúng không thay thế nhau. Đi đúng thứ tự thì mỗi nấc để lại một lớp bằng chứng cho nấc sau; nhảy cóc thì lên tới nấc cuối mới phát hiện mình không chứng minh được gì.
Nấc 1 - văn bản gửi thẳng chủ đầu tư
Đây là nấc bắt buộc trên thực tế, dù không luật nào bắt phải làm. Lý do đơn giản: mọi cơ quan và mọi thẩm phán về sau đều mở đầu bằng cùng một câu hỏi - hai bên đã trao đổi với nhau chưa, chủ đầu tư trả lời thế nào.
Ba điểm khiến một lá văn bản có giá trị hoặc thành vô nghĩa:
- Đúng pháp nhân. Gửi cho công ty ký tên trên hợp đồng, không gửi cho đơn vị phân phối, không gửi cho
cá nhân nhân viên. Tên và địa chỉ trụ sở nằm ngay trang đầu hợp đồng.
- Có bằng chứng đã gửi. Chuyển phát có ký nhận, hoặc nộp trực tiếp và xin dấu công văn đến. Thư điện tử
gửi tới địa chỉ ghi trong hợp đồng cũng dùng được, nhưng yếu hơn.
- Nêu đúng điều khoản. Không viết "công ty làm ăn không uy tín". Viết: điều khoản số mấy, cam kết mốc
nào, thực tế đến ngày nào, đề nghị cụ thể là gì và hạn trả lời là bao lâu.
-> Lá văn bản này không nhằm thuyết phục chủ đầu tư. Nó nhằm cố định mốc thời gian - ngày mình chính thức biết và chính thức phản đối. Về sau mốc đó quan trọng hơn nội dung lá thư.
Nấc 2 - cơ quan quản lý nhà nước
Nấc này bị hiểu sai nhiều nhất. Người mua gửi đơn lên cơ quan quản lý xây dựng của địa phương rồi chờ một quyết định buộc chủ đầu tư trả tiền. Quyết định đó không tồn tại.
| Việc | Cơ quan quản lý làm được | Không làm được |
|---|---|---|
| Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án | Có | |
| Yêu cầu chủ đầu tư báo cáo, giải trình | Có | |
| Xử phạt hành chính nếu có vi phạm | Có | |
| Buộc bồi thường theo hợp đồng cho một cá nhân | Không | |
| Tuyên huỷ hợp đồng | Không |
-> Nấc này vẫn đáng làm, vì hai thứ nó tạo ra. Thứ nhất là áp lực thật: chủ đầu tư đang xin thủ tục cho dự án tiếp theo tại chính địa phương đó rất ngại một hồ sơ khiếu nại đang mở. Thứ hai là văn bản trả lời của cơ quan nhà nước - tài liệu có giá trị chứng minh cao hơn hẳn mọi thứ mình tự thu thập, và về sau đưa vào hồ sơ khởi kiện được.
Nấc 3 - thương lượng và hoà giải
Phần lớn vụ việc kết thúc ở đây, và đó không phải chuyện xấu. Đến nấc này cả hai bên đều đã biết mình đứng ở đâu: chủ đầu tư biết hồ sơ khiếu nại đã mở, người mua biết ra toà mất bao lâu.
Vấn đề của nấc này là người mua thường thương lượng mà không biết mình đang bỏ cái gì. Ba mục cần định giá trước khi ngồi vào bàn:
- Khoản phạt chậm bàn giao theo hợp đồng - đọc kỹ, vì cách tính trong hợp đồng thường thấp hơn nhiều so với
cách người mua tự hình dung. Chi tiết ở dieu-khoan-phat-cham-ban-giao-doc-sao-cho-du.
- Tiền lãi vay đã trả trong thời gian chậm, nếu có vay.
- Khoản thu nhập cho thuê bị mất, nếu mua để khai thác - nhưng chỉ tính được phần chứng minh được.
Nếu chọn nhận đề nghị của chủ đầu tư, thứ phải đọc kỹ nhất là câu miễn trừ ở cuối biên bản thoả thuận. Câu đó thường nói bên mua không khiếu nại gì thêm về mọi vấn đề liên quan. Ký xong là đóng luôn cả những việc chưa phát sinh - chẳng hạn chuyện sổ hồng, vốn thường tới sau chuyện bàn giao vài năm.
Nấc 4 - toà án hoặc trọng tài
Đây là nơi duy nhất ra được phán quyết buộc trả tiền hoặc huỷ hợp đồng. Ba điều cần biết trước khi bước vào.
Một, có hạn. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm, theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Ba năm nghe dài, nhưng nó chạy từ lúc biết, không phải từ lúc mình quyết định làm gì đó.
Hai, ngưỡng để huỷ hợp đồng cao hơn ngưỡng để đòi phạt. Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép huỷ khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, được định nghĩa là không thực hiện đúng đến mức bên kia không đạt được mục đích giao kết. Chậm ba tháng và chậm ba năm là hai câu chuyện khác nhau trước ngưỡng này.
Ba, chọn cửa nào là do hợp đồng chọn hộ. Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài thì toà án sẽ từ chối thụ lý. Điều khoản này nằm gần cuối hợp đồng và gần như không ai đọc lúc ký.
Bộ hồ sơ cần gom trước khi gửi văn bản ở nấc 1, chứ không phải gom lúc chuẩn bị kiện:
- Hợp đồng và toàn bộ phụ lục - phụ lục mới là nơi ghi tiêu chuẩn bàn giao và mốc tiến độ.
- Mọi chứng từ thanh toán, đủ ngày và đủ số tiền.
- Tài liệu bán hàng đã nhận: brochure, bảng tiến độ, thư thông báo của chủ đầu tư.
- Ảnh hiện trạng công trình có mốc thời gian, chụp định kỳ.
- Toàn bộ trao đổi với chủ đầu tư, kể cả tin nhắn - nhưng phải là trao đổi với pháp nhân, không phải với
một nhân viên bán hàng.
Ai KHÔNG phù hợp với con đường này
Nói thẳng để khỏi mất thời gian của nhau.
Người kỳ vọng có kết quả trong vài tuần. Bốn nấc trên tính bằng quý, không tính bằng tuần. Riêng nấc 4 thường kéo dài nhiều tháng ở cấp sơ thẩm nếu vụ việc có tình tiết phức tạp.
Người đã ký biên bản thoả thuận có câu miễn trừ toàn bộ. Nấc 3 đóng lại là gần như đóng luôn nấc 4 với đúng những nội dung đã miễn trừ.
Người mua qua giấy tay hoặc hợp đồng góp vốn không đủ điều kiện. Ở đây vấn đề không nằm ở việc chủ đầu tư vi phạm mà nằm ở chỗ giao dịch đứng ở đâu về mặt pháp lý - một bài toán khác hẳn, và nặng hơn. Xem thêm ban-lai-truoc-khi-co-so-duoc-khong và giay-to-can-doc-truoc-khi-ky-coc.
Điều bài này không nói
Bài này không thay thế ý kiến của luật sư cho một hồ sơ cụ thể, vì mọi kết luận đều phụ thuộc vào chính những điều khoản trong hợp đồng của mình. Bài cũng không đánh giá bất kỳ chủ đầu tư hay dự án nào, và không nêu mức bồi thường nào là hợp lý - con số đó do hợp đồng và toà quyết định.
Cách đọc trước để khỏi phải dùng tới bốn nấc này nằm ở bay-cau-hoi-truoc-khi-dat-coc và doc-phap-nhan-chu-dau-tu-truoc-khi-xuong-tien.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đầu tư chậm bàn giao thì gửi đơn cho ai trước?
Gửi văn bản cho chính chủ đầu tư trước, đúng pháp nhân và đúng địa chỉ trụ sở ghi trong hợp đồng, và giữ bằng chứng đã gửi. Đây là nấc bắt buộc trên thực tế vì mọi cơ quan hoặc toà án về sau đều hỏi câu đầu tiên là hai bên đã làm việc với nhau chưa và kết quả ra sao.
Gửi đơn lên cơ quan quản lý nhà nước thì có được bồi thường không?
Không. Cơ quan quản lý nhà nước xử lý phần hành chính - kiểm tra, yêu cầu giải trình, xử phạt nếu có vi phạm - chứ không ra phán quyết buộc trả tiền cho một cá nhân. Khoản bồi thường theo hợp đồng chỉ giải quyết được ở toà án hoặc trọng tài, hoặc bằng thoả thuận giữa hai bên.
Nhiều người cùng ký chung một lá đơn có mạnh hơn không?
Mạnh hơn ở phần hành chính và phần thương lượng, vì nó cho thấy vấn đề mang tính hệ thống chứ không phải một trường hợp riêng lẻ. Nhưng khi ra toà thì mỗi hợp đồng vẫn là một vụ việc riêng, vì điều khoản, mốc thanh toán và mức độ thiệt hại của từng người khác nhau.
Chưa nhận nhà nhưng chủ đầu tư đòi đóng nốt tiền thì sao?
Đọc lại điều khoản tiến độ thanh toán trong hợp đồng và đối chiếu với luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa có giấy chứng nhận. Nếu yêu cầu thanh toán vượt phần đó, đây là căn cứ để có văn bản trao đổi lại chứ không nên chuyển tiền rồi mới hỏi.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm | Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Bên bị vi phạm có quyền huỷ bỏ hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, tức là không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết | Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận; phần 5% còn lại thanh toán khi đã có giấy chứng nhận | Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 |
