Một dự án hồi sinh sau mười năm là tin vui, và cũng là một hồ sơ nghiên cứu đắt giá về rủi ro pháp lý.
Theo VnExpress ngày 24/08/2026, dự án Lancaster Lincoln tại 428-430 Nguyễn Tất Thành, TP.HCM được mở bán lại sau mười năm đình trệ.
Diễn biến
- Dừng thi công từ 2020 do vướng mắc trong việc điều chỉnh quy hoạch đường nội bộ và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần đất công xen cài.
- TP.HCM tháo gỡ các thủ tục liên quan tiền sử dụng đất.
- Sở Xây dựng xác nhận 396 căn hộ đủ điều kiện bán.
- Chủ đầu tư hoàn tất bảo lãnh tài chính tại MBBank.
- Khởi công lại phần thân ngày 16/05/2026.
Quy mô: 690 căn hộ trên diện tích trên 8.000 m2, gồm hai tháp 40 tầng và khối thương mại 8 tầng. Giá bán hiện khoảng 300 triệu đồng mỗi m2 — cao hơn khoảng 6 lần so với đợt mở bán đầu năm 2017.
Ba điều đọc được từ trình tự gỡ vướng
Một, thứ tự các bước chính là danh mục kiểm cho mọi dự án. Gỡ nghĩa vụ tài chính đất → xác nhận đủ điều kiện bán → bảo lãnh ngân hàng → khởi công phần thân. Đó là trình tự mà một dự án phải đi qua trước khi được phép bán hợp pháp, và cũng là bốn thứ người mua có quyền đòi xem.
Hai, "đất công xen cài" là cụm từ đáng nhớ. Đó là các phần đất do nhà nước quản lý nằm rải rác trong ranh dự án — đường, hẻm, kênh rạch, đất chưa sử dụng. Xử lý chúng đòi hỏi thủ tục riêng và nghĩa vụ tài chính riêng. Nguồn gốc đất quyết định rủi ro tiến độ nhiều hơn năng lực thi công — một chủ đầu tư mạnh cũng không tự gỡ được nút này.
Ba, con số "gấp 6 lần" cần đọc thận trọng. Nó so giá công bố năm 2026 với giá mở bán 2017 — khoảng cách chín năm, khác vị trí sản phẩm trong dự án, và khác hoàn toàn về mặt bằng thị trường. Nó không phải một tỷ suất mà người mua năm 2017 thực nhận: những người đã đặt tiền và chờ mười năm chịu chi phí cơ hội của khoản vốn đó trong suốt thời gian dự án đứng yên, và không ai bồi thường phần này.
Bài học thực tế: một dự án dừng lâu vẫn có thể quay lại — nhưng thời gian chờ là khoản không hoàn lại. Vốn nằm chết mười năm ở một tài sản tăng sáu lần vẫn có thể kém hơn vốn quay vòng ở nơi khác, tuỳ vào việc mình bỏ lỡ những gì.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Hai chỗ chạm trực tiếp.
Một, ba giấy tờ phải hỏi trước khi ký, ở bất kỳ dự án nào. Trường hợp này cho thấy chúng có giá trị thật chứ không phải thủ tục hình thức:
| Giấy tờ | Trả lời câu hỏi gì |
|---|---|
| Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai | Dự án này có được phép bán không |
| Chứng thư bảo lãnh ngân hàng | Nếu chủ đầu tư không giao được nhà thì ai trả lại tiền |
| Hồ sơ nghĩa vụ tài chính về đất | Còn khoản nào chưa xử lý có thể làm dừng dự án không |
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là quyền của người mua, không phải ưu đãi. Chi tiết ở bảo lãnh ngân hàng dự án là gì.
Hai, Khánh Hoà có nhóm dự án cùng loại vấn đề. Các dự án ven biển có nguồn gốc đất phức tạp hoặc đang trong diện rà soát cũng vướng ở tầng pháp lý chứ không ở tầng thi công — xem Sailing Club và Louisiane rà soát phương án xử lý và đất vàng Trần Phú sau 23 năm bỏ trống.
Với người đang cân nhắc mua vào một dự án đang chậm, câu hỏi quyết định không phải "bao giờ xong" mà là "đang tắc ở tầng nào". Tắc ở tầng thi công thì tiền giải quyết được. Tắc ở tầng nguồn gốc đất thì phải chờ cơ quan nhà nước, và không ai dự báo được thời gian. Cách phân biệt nằm ở bài dự án chậm bàn giao người mua làm gì.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao dự án bị dừng mười năm?
Theo VnExpress ngày 24/08/2026, dự án dừng thi công từ năm 2020 do vướng mắc trong việc điều chỉnh quy hoạch đường nội bộ và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần đất công xen cài. Đây là hai nhóm vướng mắc phổ biến của các dự án nội đô có nguồn gốc đất phức tạp.
Đất công xen cài là gì?
Là các phần đất do nhà nước quản lý nằm rải rác bên trong ranh một dự án, thường là đường, kênh rạch, hẻm hoặc đất chưa sử dụng. Muốn triển khai, chủ đầu tư phải xử lý phần đất này theo quy định, gồm việc xác định và nộp nghĩa vụ tài chính. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án nội đô dừng nhiều năm.
Dự án được gỡ bằng cách nào?
TP.HCM tháo gỡ các thủ tục liên quan tiền sử dụng đất, sau đó Sở Xây dựng xác nhận 396 căn hộ đủ điều kiện bán và chủ đầu tư hoàn tất bảo lãnh tài chính tại ngân hàng. Phần thân dự án khởi công lại ngày 16/05/2026. Thứ tự này cho thấy trình tự chuẩn mà một dự án phải đi qua trước khi được phép bán.
Người mua rút ra được gì từ trường hợp này?
Ba điều. Một là nguồn gốc đất quyết định rủi ro tiến độ nhiều hơn năng lực thi công. Hai là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý và chứng thư bảo lãnh ngân hàng là hai giấy tờ phải hỏi trước khi ký. Ba là một dự án dừng lâu vẫn có thể quay lại, nhưng thời gian chờ đó là chi phí cơ hội mà không ai bồi thường.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (5 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Dự án Lancaster Lincoln tại 428-430 Nguyễn Tất Thành, TP.HCM bị dừng thi công từ năm 2020 do vướng mắc trong việc điều chỉnh quy hoạch đường nội bộ và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần đất công xen cài | Phương Uyên, VnExpress ngày 24/08/2026 — bài Trung Thủy Group mở bán lại dự án đất vàng Nguyễn Tất Thành sau 10 năm đình trệ (vnexpress.net) |
| TP.HCM đã tháo gỡ các thủ tục liên quan tiền sử dụng đất; Sở Xây dựng xác nhận 396 căn hộ đủ điều kiện bán; chủ đầu tư hoàn tất bảo lãnh tài chính tại MBBank và khởi công phần thân ngày 16/05/2026 | Phương Uyên, VnExpress ngày 24/08/2026 |
| Dự án có tổng cộng 690 căn hộ trên diện tích trên 8.000 m2, gồm hai tháp 40 tầng và khối thương mại 8 tầng | Phương Uyên, VnExpress ngày 24/08/2026 |
| Giá bán hiện khoảng 300 triệu đồng mỗi m2, cao hơn khoảng 6 lần so với đợt mở bán đầu năm 2017 | Phương Uyên, VnExpress ngày 24/08/2026 |
| Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai | Luật Kinh doanh bất động sản 2023 — bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai |
