Câu hỏi đúng không phải mua gì, mà là khoản tiền này chịu được bao lâu không động tới. Trả lời câu đó thì danh sách tự ngắn lại.
Người hỏi câu này thường đã có sẵn một danh sách trong đầu: một căn hộ ở thành phố, một lô đất ở vùng đang có quy hoạch, một căn nhà phố nhỏ, hoặc một sản phẩm ven biển nào đó vừa nghe ai kể.
Danh sách đó không sai. Nó chỉ đang được sắp xếp theo tiêu chí sai - theo mức tăng giá người ta kể lại, thay vì theo hoàn cảnh của chính người mua.
Ba câu phải trả lời trước khi mở danh sách
Câu 1 - khoản tiền này chịu được bao lâu không động tới?
Đây là câu quan trọng nhất và ít được hỏi nhất. Bất động sản không có nút bán nhanh. Ngay cả sản phẩm dễ bán cũng cần vài tháng từ lúc quyết định bán tới lúc nhận tiền, và đó là trong điều kiện thị trường bình thường.
Nếu câu trả lời dưới hai năm thì bài toán không phải chọn loại bất động sản nào, mà là chưa nên đưa khoản này vào bất động sản.
Câu 2 - mua để dùng hay để giữ?
Mua để dùng thì tiêu chí là quãng đường hằng ngày, trường học, chỗ làm - những thứ đo bằng đời sống. Mua để giữ tài sản thì tiêu chí là có bao nhiêu người thật sự cần chỗ đó, và họ trả được bao nhiêu.
Trộn hai bộ tiêu chí lại là cách hay gặp nhất để mua nhầm.
Câu 3 - nếu phải bán trong năm sau thì bán cho ai?
Câu này lọc mạnh hơn mọi câu khác. Với mỗi lựa chọn trong danh sách, thử kể tên nhóm người sẽ mua lại. Kể được cụ thể thì đó là sản phẩm có đầu ra. Trả lời chung chung kiểu "nhà đầu tư" thì đầu ra chưa rõ.
Bốn nhóm sản phẩm, đọc cả hai mặt
| Nhóm | Điểm mạnh thật | Điểm yếu thật |
|---|---|---|
| Căn hộ ở khu đã có dân | Dễ bán lại, có người thuê, chi phí vào thấp | Có phí vận hành hằng tháng, giá trị công trình giảm dần theo tuổi |
| Đất nền khu đã hình thành dân cư | Chi phí giữ thấp, không xuống cấp | Không tạo dòng tiền, phụ thuộc vào việc khu đó có người tới ở |
| Nhà phố hiện hữu trong khu dân cư | Vừa ở vừa cho thuê được, nhu cầu thật rõ | Số tiền vào lớn, cần vốn sửa chữa, đầu ra hẹp hơn căn hộ |
| Sản phẩm dự án ven biển | Sản phẩm mới, hạ tầng đồng bộ | Chu kỳ dài, thanh khoản không đều theo giai đoạn, phụ thuộc mùa vụ |
-> Bảng này cố ý không xếp hạng. Cột "điểm yếu thật" mới là cột nên đọc trước, vì phần điểm mạnh thì buổi tư vấn nào cũng nói, còn phần điểm yếu thì phải tự đi tìm.
Vì sao lần đầu nên ưu tiên thanh khoản
Với khoản đầu tiên, xác suất có điều gì đó mình chưa lường trước là rất cao - đổi việc, đổi nơi ở, phát sinh chi phí gia đình, hoặc đơn giản là nhận ra mình chọn nhầm khu.
Sản phẩm có nhiều người mua tiếp thì sai lầm sửa được: bán ra, chịu một khoản chi phí, làm lại. Sản phẩm kén người mua thì sai lầm phải ôm, và ôm trong nhiều năm.
Ba dấu hiệu thô để đọc thanh khoản của một khu vực:
- Có giao dịch thật gần đây không, và giá giao dịch có gần giá rao không. Chênh lệch lớn giữa hai con
số là dấu hiệu chợ vắng.
- Người mua chủ yếu tới từ đâu. Nếu gần như toàn bộ người mua tới từ nơi khác và không ai ở lại, thì
cầu ở đó phụ thuộc vào việc còn người tới mua tiếp hay không.
- Sản phẩm tương tự cần bao lâu để bán. Hỏi thẳng người môi giới đang bán ở khu đó, và hỏi về những căn
đã bán chứ không phải những căn đang rao.
Ba chi phí ẩn phải cộng vào trước khi so sánh
Người mua lần đầu thường so sánh các phương án bằng đúng giá mua. Đó là so sánh thiếu.
Chi phí vào. Thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí môi giới nếu có. Khoản này khác nhau giữa các loại sản phẩm.
Chi phí giữ hằng năm. Phí quản lý, bảo trì, thuế đất, chi phí sửa chữa. Căn hộ có khoản này rõ ràng nhất; đất nền gần như không có; nhà phố nằm ở giữa.
Chi phí ra. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng, phí môi giới, và quan trọng hơn cả là thời gian chờ bán
- vì thời gian đó cũng là chi phí. Nếu sản phẩm còn ở giai đoạn chưa có giấy chứng nhận thì cách và điều
kiện chuyển nhượng còn hẹp hơn, xem ban-lai-truoc-khi-co-so-duoc-khong.
Một phép thử để tự đối chiếu, làm mất năm phút và không cần công cụ gì:
Lấy lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng mà chính ngân hàng của mình đang niêm yết, nhân với số tiền định bỏ ra, rồi nhân với số năm dự kiến nắm giữ.
Con số đó là phần mình từ bỏ khi chuyển tiền gửi thành bất động sản. Nó không nói phương án nào tốt hơn - nó chỉ nói ngưỡng tối thiểu mà khoản này phải vượt qua thì mới đáng đổi. Rất nhiều lựa chọn nghe hấp dẫn sẽ rụng ngay ở phép tính này, và cách đọc kỹ hơn nằm ở chi-phi-co-hoi-khi-om-dat-nhieu-nam.
Với khu vực Khánh Hoà, có một lưu ý riêng
Thị trường ở đây có hai lớp cầu rất khác nhau: cầu ở thật của người địa phương và cầu từ người mua nơi khác. Hai lớp này lên xuống theo hai nhịp khác nhau, và không phải sản phẩm nào cũng có cả hai.
Sản phẩm chỉ có lớp cầu thứ hai thì lúc thị trường tốt bán rất nhanh, lúc thị trường chậm thì gần như không có người mua tại chỗ để đỡ. Sản phẩm nằm trong khu dân cư hiện hữu thì ngược lại - tăng chậm hơn, nhưng luôn có người cần chỗ ở.
Với khoản đầu tiên, lớp cầu thứ nhất đáng giá hơn nó có vẻ. Bối cảnh chu kỳ mười năm của thị trường này nằm ở chu-ky-bds-nha-trang-nhin-lai-muoi-nam và mặt bằng giá so với vùng khác nằm ở gia-bds-nha-trang-dang-o-dau-so-voi-vung-khac.
Ai KHÔNG nên bắt đầu bằng bất động sản
Người chưa có khoản dự phòng riêng. Bất động sản là tài sản khó chia nhỏ. Cần tiền gấp thì không bán được một phần căn nhà; phải bán cả, và bán vội thường mất giá.
Người đang có nợ tiêu dùng lãi cao. Trả xong phần đó thường là quyết định có lợi hơn: khoản lãi tiết kiệm được là một con số biết trước, còn phần giá tài sản đi lên thì không ai biết trước.
Người mua vì thấy người quen vừa lãi. Câu chuyện của người khác đi kèm thời điểm, giá vào và hoàn cảnh của họ. Không có ba thứ đó thì đó không phải dữ liệu.
Điều bài này không nói
Bài này không khuyến nghị mua hay không mua sản phẩm nào, không nêu mức sinh lời của bất kỳ phương án nào, và không phải tư vấn đầu tư cho một trường hợp cụ thể. Mọi quyết định phân bổ tiền đều phụ thuộc vào thu nhập, nghĩa vụ nợ và kế hoạch của từng gia đình - những thứ chỉ chính người đó có đủ dữ liệu để tính.
Câu hỏi thường gặp
Người mua lần đầu nên chọn loại bất động sản nào?
Không có một loại đúng cho mọi người. Nhưng có một tiêu chí chung cho lần đầu là ưu tiên khả năng bán lại hơn là ưu tiên mức tăng giá kỳ vọng, vì lần đầu thường đi kèm nhiều điều mình chưa lường được. Sản phẩm nào có nhiều người mua tiếp thì sai lầm sửa được, sản phẩm nào kén người mua thì sai lầm phải ôm.
Nên mua nhỏ ở khu trung tâm hay mua lớn ở xa?
Câu này quyết định bởi việc mình mua để dùng hay để giữ tài sản. Nếu mua để ở thì quãng đường đi làm hằng ngày là yếu tố chi phối. Nếu mua để giữ tài sản thì yếu tố chi phối là số người có nhu cầu thật ở khu vực đó, chứ không phải diện tích lớn hay nhỏ.
Có nên vay để mua bất động sản đầu tiên không?
Vay được, nhưng phải tính khoản trả hằng tháng ở mức lãi suất thả nổi chứ không ở mức lãi ưu đãi của giai đoạn đầu, và phải giữ được một khoản dự phòng đủ chi tiêu vài tháng sau khi đã trừ khoản trả nợ. Nếu bảng tính chỉ chịu được ở kịch bản ưu đãi thì đó là khoản vay đang chờ một tin xấu.
Đất nền có phải lựa chọn an toàn cho người mua lần đầu không?
Đất nền có ưu điểm là chi phí giữ thấp và không xuống cấp, nhưng nó không tạo ra dòng tiền và phụ thuộc nhiều vào việc khu vực đó có người tới ở thật hay không. An toàn hay không phụ thuộc vào pháp lý của chính thửa đất và mức độ hình thành dân cư, chứ không phải vào việc nó là đất nền.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Khác biệt giữa nhóm sản phẩm tạo dòng tiền và nhóm sản phẩm trông vào tăng giá | [[bds-dong-tien-va-bds-tang-gia-chon-truc-nao]] |
| Cách đọc chu kỳ thị trường bất động sản Nha Trang qua mười năm | [[chu-ky-bds-nha-trang-nhin-lai-muoi-nam]] |
| Chi phí và thời gian thực tế của việc bán lại một sản phẩm dự án trước khi có giấy chứng nhận | [[ban-lai-truoc-khi-co-so-duoc-khong]] |
