Mua căn hộ Hà Nội từ quý II/2025, bán lại lúc này gần như lỗ

Cùng một thị trường, hai mức giá cách nhau gần một nửa. Bản tin giải thích vì sao, và điều đó có ý nghĩa gì với người mua ở nơi khác.

Theo CafeF ngày 06/9/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2026 ở mức 95–123 triệu đồng mỗi m², trong khi giá thứ cấp quanh 60 triệu đồng mỗi m², giảm khoảng 3% so với quý liền trước.

Chủ tịch G6 Group Nguyễn Anh Quê nhận định nhóm vào thị trường từ quý II/2025 trở đi là nhóm mua ở vùng giá cao của chu kỳ, và nếu bán lại ở mặt bằng thứ cấp hiện tại thì gần như chắc chắn chịu lỗ.

Vì sao hai mức giá lệch nhau đến vậy

Chênh lệch này không phải do sản phẩm khác nhau, mà do hai bên bán chịu hai loại áp lực khác nhau.

Bên sơ cấp giữ giá niêm yết. Chủ đầu tư có lý do để không hạ giá công khai: giá niêm yết liên quan tới định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng, và liên quan tới quyền lợi của khách đã mua trước. Thay vì giảm giá, họ hỗ trợ bằng chính sách thanh toán, ân hạn gốc, hỗ trợ lãi suất. Bản chất của các công cụ này nằm ở Ân hạn gốc là gì và cái giá của nó.

Bên thứ cấp không có công cụ nào ngoài giá. Người bán lại cần tiền, và thứ duy nhất họ điều chỉnh được là con số.

Bản tin cũng nêu một chi tiết đáng chú ý: riêng tiền sử dụng đất tại các dự án thấp tầng được nêu ở mức 220–250 triệu đồng mỗi m². Đây là khoản người mua không nhìn thấy nhưng nằm trong giá thành; cách nó ảnh hưởng tới giá bán nằm ở Tiền sử dụng đất của dự án ảnh hưởng giá bán.

Riêng dự án mở bán quý II và III/2026 có dư địa điều chỉnh xuống mức 70–80 triệu đồng mỗi m², vì họ chưa có tập khách cũ để bảo vệ.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Đây là số liệu Hà Nội. Ba điều rút ra thì áp dụng ở đâu cũng đúng.

Một — khoảng cách sơ cấp và thứ cấp là chỉ báo rẻ nhất về sức khoẻ một dự án. Nếu hàng thứ cấp trong khu đang chào thấp hơn đáng kể giá chủ đầu tư đang bán, đó là thông tin quan trọng hơn mọi lời giới thiệu. Cách đối chiếu nằm ở So sánh mua sơ cấp và mua lại từ nhà đầu tư.

Hai — thời điểm mua trong chu kỳ quan trọng ngang việc chọn dự án. Cùng một căn nhà, mua ở hai thời điểm cách nhau mười tám tháng có thể ra hai kết quả trái ngược. Cách định vị mình đang ở đâu trong chu kỳ nằm ở Mua lúc nào trong vòng đời một dự án.

Ba — giá thứ cấp thấp không tự động là cơ hội. Trước khi mừng, hỏi hai câu: người ta bán vì cần tiền hay vì tài sản có vấn đề, và chi phí vốn của mình là bao nhiêu. Hàng bán gấp và hàng bán vì vướng pháp lý trông giống hệt nhau khi chỉ nhìn giá; cách phân biệt nằm ở Nhà phố giá ngộp có phải cơ hội thật.

Chúng tôi không phân phối tại Hà Nội và không có tài liệu của các dự án nêu trong bản tin. Phần dùng được là cách đọc khoảng cách giữa hai mức giá.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp