Bản tin 29/08/2026 ghi nhận một thay đổi trong hành vi người mua, và nó đổi luôn tiêu chí chọn sản phẩm ở thị trường ven biển.
Theo Dân trí ngày 29/08/2026, tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn hơn, với chu kỳ đánh giá kéo dài từ 2 đến 3 năm trở lên.
Nhận định này là của TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Bản tin cũng dẫn lời bà Dương Thùy Dung (Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam) và ông Nguyễn Tất Thịnh (nhà sáng lập HouseZy.vn).
Ba nhận định trong bản tin
Bà Dương Thùy Dung, CBRE Việt Nam: "Hành vi của người mua nhà đã thay đổi đáng kể trong khoảng một thập kỷ qua" — người mua ngày càng chú trọng trải nghiệm sống thay vì chỉ tìm một nơi ở.
TS Nguyễn Văn Đính, VARS: tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang nhường chỗ cho đầu tư an toàn hơn, chu kỳ đánh giá kéo dài 2–3 năm trở lên.
Ông Nguyễn Tất Thịnh, HouseZy.vn: người mua hiện đặt câu hỏi "tài sản này dùng được gì?" trước câu hỏi "tài sản này sẽ tăng giá bao nhiêu?"
-> Ba nhận định này nói cùng một chuyện từ ba góc: trọng số đang dịch từ giá trị kỳ vọng sang giá trị sử dụng.
Vì sao thứ tự hai câu hỏi lại quan trọng đến thế
Vì nó đổi hẳn bộ tiêu chí chọn sản phẩm.
Khi câu hỏi tăng giá đứng trước, tiêu chí quan trọng nhất là câu chuyện: quy hoạch sắp có, hạ tầng sắp làm, khu vực sắp lên. Đó là những thứ chưa xảy ra, nên không kiểm chứng được — và vì không kiểm chứng được nên chúng co giãn theo người kể.
Khi câu hỏi sử dụng đứng trước, tiêu chí quan trọng nhất là những thứ đo được ngay hôm nay:
| Tiêu chí | Kiểm bằng cách nào |
|---|---|
| Có ở được không | Đi xem vào giờ thật, cả buổi tối |
| Có cho thuê được không | Hỏi giá thuê thực tế của căn tương tự đang có khách |
| Vận hành thế nào | Xem một khu cùng đơn vị vận hành đang quản |
| Pháp lý ra sao | Đọc giấy tờ, không nghe tóm tắt |
| Tiện ích quanh nhà | Đi bộ một vòng bán kính 500 mét |
Cả năm dòng đều là việc làm được trong một ngày, và không dòng nào phụ thuộc vào lời hứa.
Chu kỳ đánh giá kéo dài 2–3 năm có một hệ quả rất cụ thể: chi phí nắm giữ trở thành một phần của phép tính.
Giữ một tài sản ba năm nghĩa là ba năm trả lãi nếu có vay, ba năm phí quản lý, ba năm thuế và sửa chữa. Với tài sản không tạo ra dòng tiền, những khoản đó ăn thẳng vào phần lời kỳ vọng — và đây chính là chỗ mà tâm lý lướt sóng ngắn hạn trước đây không phải tính tới.
Con số đi kèm trong bản tin
Bản tin nêu vài dữ kiện về sức mua ở phân khúc đáp ứng nhu cầu thật: dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long giao dịch hơn 80% giỏ hàng trong 36 giờ mở bán; Vinhomes nửa đầu 2026 đạt doanh số 148.104 tỷ đồng, tăng 119%.
-> Những con số này nói về sức bán của một chủ đầu tư ở một số dự án cụ thể. Chúng không nói rằng cả thị trường đang tốt, và cũng không suy được sang các phân khúc khác. Đọc chúng như bằng chứng cho luận điểm "sản phẩm đúng vẫn bán được" thì hợp lý; đọc như chỉ báo thị trường chung thì quá tay.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Thị trường ven biển miền Trung là nơi xu hướng này tạo ra khoảng cách rõ nhất, vì đây vốn là nơi tỷ trọng mua theo kỳ vọng tăng giá cao hơn mặt bằng chung.
Ba điều rút ra:
Một, hỏi ba câu về khai thác trước khi hỏi về giá. Sản phẩm này ai thuê, thuê theo tháng hay theo đêm, và hiện có căn tương tự nào đang có khách thật không. Nếu không có câu trả lời cụ thể, khả năng khai thác vẫn là giả định.
Hai, tính chi phí nắm giữ cho ba năm, không phải cho một năm. Nếu chu kỳ đánh giá đã kéo dài về 2–3 năm thì phép tính của người mua cũng phải dài tương ứng. Bao gồm cả kịch bản lãi suất thả nổi — xem ngan-hang-ha-lai-vay-mua-nha-doc-the-nao.
Ba, ưu tiên thứ mình kiểm được. Pháp lý rõ, có thể ở được ngay, có đơn vị vận hành đang chạy — ba thứ này kiểm được hôm nay. Quy hoạch tương lai thì không, và giá của nó đã nằm sẵn trong giá bán.
Điều bài này không nói
Bài này không kết luận rằng đầu cơ đã biến mất khỏi thị trường, và không dự đoán xu hướng kéo dài bao lâu. Các nhận định trích dẫn là ý kiến chuyên gia trong một bản tin, không phải số liệu khảo sát toàn thị trường. Bài cũng không đánh giá bất kỳ dự án hay chủ đầu tư nào được nêu tên trong bản tin gốc.
Câu hỏi thường gặp
Chu kỳ đánh giá của nhà đầu tư bất động sản hiện là bao lâu?
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, được Dân trí dẫn ngày 29/08/2026, chu kỳ đánh giá đang kéo dài từ 2 đến 3 năm trở lên, thay cho tâm lý kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Xu hướng này đổi tiêu chí chọn sản phẩm thế nào?
Nó đưa khả năng sử dụng và khai thác lên trước khả năng tăng giá. Cụ thể là các tiêu chí đo được như tiện ích quanh nhà, chất lượng vận hành, khả năng cho thuê thật và pháp lý rõ ràng được cân nặng hơn so với câu chuyện quy hoạch tương lai.
Với bất động sản ven biển thì xu hướng này có nghĩa gì?
Nó khiến khoảng cách giữa sản phẩm dùng được và sản phẩm chỉ để giữ chỗ giãn rộng ra. Sản phẩm có thể ở, có thể cho thuê, có pháp lý rõ và có vận hành tốt vẫn giữ thanh khoản; sản phẩm chỉ bán được bằng kỳ vọng tăng giá thì chịu áp lực nhiều hơn khi người mua kéo dài chu kỳ đánh giá.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn hơn, với chu kỳ đánh giá kéo dài từ 2 đến 3 năm trở lên | Dân trí, ngày 29/08/2026 - bài Xu hướng mua bất động sản để ở, kinh doanh đang thay thế đầu cơ, dẫn lời TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (dantri.com.vn) |
| Hành vi của người mua nhà đã thay đổi đáng kể trong khoảng một thập kỷ qua, khi người mua ngày càng chú trọng trải nghiệm sống thay vì chỉ tìm nơi ở | Dân trí, ngày 29/08/2026, dẫn lời bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam |
| Người mua hiện đặt câu hỏi tài sản này dùng được gì trước câu hỏi tài sản này sẽ tăng giá bao nhiêu | Dân trí, ngày 29/08/2026, dẫn lời ông Nguyễn Tất Thịnh - nhà sáng lập HouseZy.vn |
