Mua lại nhà đất đang thế chấp ngân hàng: trình tự đúng

Bài này trả lời một câu duy nhất — tiền của anh/chị đi đường nào để vừa trả nợ cho bên bán, vừa không mất dấu nếu giao dịch đổ vỡ giữa chừng.

Đến một lúc nào đó trong lúc thương lượng, bên bán sẽ nói một câu rất bình thường: sổ đang ở ngân hàng.

Câu đó không phải dấu hiệu xấu. Ở thị trường thứ cấp, phần lớn tài sản có giá trị lớn từng hoặc đang được dùng làm tài sản bảo đảm — người ta vay để làm ăn, để mua tài sản khác, để xoay dòng tiền. Nhưng nó đổi hẳn một thứ: tiền của anh/chị phải đi một đường khác với giao dịch thông thường, và đường đó là chỗ hầu hết rắc rối phát sinh.

Vì sao không thể mua bán như bình thường

Khi một tài sản đang thế chấp, ngân hàng nắm quyền xử lý tài sản đó nếu bên vay không trả được nợ. Quyền này được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và ghi trên chính cuốn sổ.

Hệ quả trực tiếp: công chứng viên sẽ không chứng hợp đồng chuyển nhượng khi tài sản còn đang bị đăng ký thế chấp, và văn phòng đăng ký đất đai sẽ không sang tên. Bên bán muốn bán thì phải tất toán khoản vay và xoá đăng ký thế chấp trước — nhưng phần lớn họ không có tiền để tất toán, vì chính họ đang chờ tiền bán tài sản này.

Đó là cái vòng khoá của giao dịch: bên bán cần tiền của bên mua để giải chấp, bên mua chỉ muốn trả tiền khi tài sản đã sạch nợ. Ba cách dưới đây là ba cách gỡ vòng khoá đó, và chúng khác nhau rất xa về mức an toàn.

Ba cách làm, xếp theo mức rủi ro cho bên mua

Cách một — bên bán tự lo, tự giải chấp bằng tiền của mình. An toàn tuyệt đối cho bên mua, vì khi anh/chị bước vào thì sổ đã sạch. Nhược điểm duy nhất: rất hiếm gặp, vì người có sẵn tiền tất toán thường không cần bán gấp.

Cách hai — ba bên có ngân hàng tham gia. Đây là cách chuẩn, và là cách anh/chị nên đòi. Cấu trúc của nó nằm ở mục sau.

Cách ba — bên mua ứng tiền cho bên bán đi giải chấp. Cách phổ biến nhất trên thực tế, và cũng là cách nguy hiểm nhất. Sau khi tiền của anh/chị trả xong khoản vay, ngân hàng trả sổ cho bên bán, tài sản trở lại trạng thái tự do và đứng tên bên bán. Ở thời điểm đó, thứ duy nhất buộc họ tiếp tục bán cho anh/chị là tờ giấy đặt cọc — không phải cuốn sổ.

Nếu buộc phải đi cách ba, có ba điều kiện tối thiểu: hợp đồng đặt cọc phải công chứng chứ không viết tay; phải ghi mức phạt cọc đủ nặng để bên bán không thấy việc bội ước là có lợi; và khoản tiền phải chuyển thẳng vào tài khoản khoản vay tại ngân hàng, kèm giấy nộp tiền ghi rõ nội dung, chứ không vào tài khoản cá nhân của bên bán.

Trình tự ba bên: cách duy nhất khiến tiền không đi lạc

Đây là quy trình nên đề nghị ngay từ buổi thương lượng đầu tiên, trước cả khi bàn giá.

Bước 1 — hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc. Bên bán liên hệ ngân hàng đang giữ tài sản, xin xác nhận số dư nợ gốc, lãi, và phí trả nợ trước hạn. Khoản phí này rất hay bị bỏ quên; nó thuộc về ai là chuyện phải chốt trước, không phải chuyện cãi nhau tại quầy.

Bước 2 — ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Trong đó ghi rõ: nguồn tiền của bên mua sẽ được dùng để tất toán khoản vay, thời hạn hoàn tất giải chấp, thời hạn ra công chứng, và mức phạt hai chiều nếu một bên không thực hiện.

Bước 3 — nộp tiền tại quầy ngân hàng, có mặt cả ba bên. Bên mua nộp đúng số tiền tất toán vào tài khoản khoản vay. Ngân hàng thu nợ, phát hành giấy giải chấp và trả sổ gốc. Sổ này không nên rời khỏi bàn — nhiều nơi để công chứng viên hoặc bên được các bên thống nhất giữ cho tới khi ký xong.

Bước 4 — công chứng hợp đồng chuyển nhượng ngay trong ngày. Bên mua trả phần tiền còn lại. Đây là lý do bước 3 và bước 4 nên diễn ra cùng buổi: khoảng trống giữa hai bước chính là khoảng thời gian tài sản đã sạch nợ nhưng chưa sang tên, và mọi rủi ro nằm gọn trong đó.

Bước 5 — xoá đăng ký thế chấp và sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai. Giấy giải chấp của ngân hàng mới là một nửa; nửa còn lại là việc cơ quan đất đai ghi nội dung xoá thế chấp lên trang đăng ký biến động. Hồ sơ sang tên thường nộp cùng lúc.

Bốn thứ phải kiểm trước khi chuyển đồng nào

Dòng cuối cùng đáng chú ý: thế chấp không phải rủi ro duy nhất. Một tài sản có thể vừa đang thế chấp, vừa đang bị kê biên để thi hành án. Giải chấp xong vẫn không bán được, và lúc đó tiền đã đi rồi.

Bên bán nên đọc mục này

Nếu anh/chị ở phía bán, cách nhanh nhất để chốt được giá tốt là chủ động đề xuất phương án ba bên ngay từ đầu, kèm văn bản xác nhận dư nợ của ngân hàng.

Lý do rất đơn giản: người mua tài sản lớn không sợ chuyện tài sản đang thế chấp, họ sợ chuyện không biết tiền mình đi đâu. Đưa trước cấu trúc dòng tiền là bỏ đi phần lớn lý do để họ ép giá — và cũng là cách rút ngắn thời gian thương lượng.

Cùng logic đó, việc giấu chuyện đang thế chấp cho tới phút chót gần như luôn phản tác dụng: nó không làm tài sản bớt vướng, chỉ làm người mua mất niềm tin đúng lúc họ sắp quyết định.

Ai KHÔNG phù hợp với bài này

Người mua sơ cấp từ chủ đầu tư. Thế chấp ở cấp dự án vận hành theo cơ chế khác: chủ đầu tư thế chấp toàn dự án, rồi giải chấp theo từng đợt căn khi bán. Nội dung đó nằm ở Dự án đang thế chấp ngân hàng: người mua đọc thế nào.

Người đang tính mua tài sản phát mại từ ngân hàng. Đó là một quy trình riêng, đi qua đấu giá và có bộ rủi ro khác hẳn — chủ yếu ở khâu bàn giao tài sản trên thực địa.

Người coi việc tài sản đang thế chấp là dấu hiệu đáng nghi. Không phải vậy. Vay thế chấp là hoạt động bình thường, và một tài sản từng được ngân hàng nhận thế chấp còn có nghĩa là nó đã qua một vòng thẩm định của bên thứ ba. Vấn đề không nằm ở chuyện có nợ hay không, mà nằm ở chuyện trình tự trả nợ có đi qua ngân hàng hay không.

Thứ tự các bước giấy tờ sau khi chốt được nói thêm ở Công chứng hay chứng thực: chọn cái nào, còn các khoản phải nộp khi sang tên nằm ở Chi phí sau khi nhận nhà người mua hay quên.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp