Sai lầm phổ biến nhất của người mua lần đầu không phải chọn sai căn, mà là đi xem nhà trước khi biết mình mua được tới đâu.
Sai lầm phổ biến nhất của người mua bất động sản lần đầu không phải là chọn sai căn. Nó là đi xem nhà trước khi biết mình mua được tới đâu — rồi thích một căn ngoài tầm, rồi cố với, rồi ba năm sau vất vả vì khoản vay.
Bài này xếp sáu bước theo đúng thứ tự nên làm.
Bước 1: xác định con số của mình, trước khi xem bất cứ thứ gì
Ba con số cần tự trả lời:
Vốn tự có thực sự có thể dùng. Không tính tiền đang cho vay chưa đòi được, không tính tài sản chưa bán được. Chỉ tính tiền có thể chuyển đi trong tuần tới.
Khả năng trả nợ hằng tháng. Nguyên tắc an toàn thường dùng: khoản trả nợ không vượt quá một phần ba tới bốn mươi phần trăm thu nhập ổn định. Chú ý chữ ổn định — thu nhập thưởng, hoa hồng, lợi nhuận kinh doanh không nên tính đủ vào đây.
Quỹ dự phòng còn lại SAU KHI mua. Ít nhất sáu tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ. Đây là con số hay bị bỏ qua nhất, và cũng là con số quyết định mình có phải bán gấp khi có biến hay không. Xem so-tien-du-phong-nen-giu-lai-bao-nhieu.
Ba con số này cho ra một khoảng giá, không phải một con số. Và khoảng giá đó là thứ nên cầm theo khi đi xem nhà — chứ không phải một hình dung mơ hồ về "khoảng hai, ba tỷ".
Bước 2: chốt mục tiêu, vì mục tiêu chọn loại sản phẩm
| Mục tiêu | Ưu tiên khi chọn | Thứ có thể bỏ qua |
|---|---|---|
| Để ở | Thời gian đi lại, trường học, tiện ích quanh nhà | Tiềm năng tăng giá ngắn hạn |
| Cho thuê | Nguồn khách thuê, giá thuê thực tế, chi phí vận hành | Sở thích cá nhân về thiết kế |
| Chờ tăng giá | Pháp lý, thanh khoản, quy hoạch | Trải nghiệm sống hằng ngày |
-> Ba mục tiêu này hiếm khi trùng nhau. Cố tìm một căn tối ưu cả ba là cách nhanh nhất để không mua được gì, hoặc mua một căn không giỏi việc nào.
Bước 3: chọn hai tới ba khu vực, rồi đi thực địa
Đừng mở rộng ra mười khu. Chọn hai hoặc ba, rồi đi kỹ từng khu.
Việc cần làm ở mỗi khu:
- Đi tuyến đường từ đó tới ba nơi mình hay tới nhất, vào đúng giờ mình sẽ đi hằng ngày, ghi lại số phút
- Đi lại vào ban đêm và vào cuối tuần — hai khung giờ cho ra hai bộ mặt khác nhau của cùng một khu
- Hỏi vài người đang sống ở đó về ngập, nước, an ninh, và về những thứ họ ước biết trước khi dọn tới
- Xem xem-nha-vao-gio-nao-thi-thay-du-nhat
Bước 4: kiểm pháp lý TRƯỚC khi thương lượng giá
Đây là bước hay bị đảo thứ tự. Nhiều người thương lượng giá xong, đặt cọc, rồi mới đi kiểm pháp lý — và khi phát hiện vấn đề thì tiền đã đi.
Với nhà đất của dân, kiểm ba thứ:
- Dòng chủ sử dụng trên sổ: cấp cho cá nhân, cho hộ gia đình, hay nhiều người cùng có quyền. Nếu có chữ
"hộ" thì phải xác định danh sách người phải ký — xem dat-cap-cho-ho-gia-dinh-khac-gi-cap-ca-nhan
- Tình trạng quy hoạch của thửa đất
- Tình trạng pháp lý hiện tại: có đang thế chấp, tranh chấp, kê biên không
Với sản phẩm dự án, kiểm ba mốc hồ sơ: quyết định giao đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán. Bộ đầy đủ nằm ở kiem-tra-phap-ly-du-an-o-dau.
Bước 5: thương lượng và đặt cọc đúng cách
Khi đã qua bước 4, giờ mới nói chuyện giá.
Ba việc nên làm ở bước này:
Một, tra mặt bằng giá từ nhiều nguồn trước khi trả giá. Tin rao bán là kỳ vọng của bên bán, không phải giá thị trường. Xem kenh-nao-dang-tin-de-tra-gia-bat-dong-san.
Hai, đọc mẫu hợp đồng mua bán TRƯỚC khi đặt cọc, không phải sau. Đây là yêu cầu chính đáng.
Ba, đưa điều kiện hoàn cọc vào thoả thuận đặt cọc — đặc biệt nếu kế hoạch của mình phụ thuộc vào vốn vay. Sáu điều khoản nên có nằm ở hop-dong-dat-coc-nen-co-nhung-dieu-khoan-nao.
Bước 6: dự trù chi phí sau khi nhận nhà
Đây là bước bị bỏ nhiều nhất, và nó là lý do nhiều người mua lần đầu thấy ngộp ngay trong năm đầu tiên.
Các khoản thường phát sinh:
- Thuế và lệ phí sang tên — thuế thu nhập cá nhân của bên bán nếu thoả thuận bên mua chịu, lệ phí trước
bạ, phí công chứng, phí đăng ký biến động
- Hoàn thiện và nội thất — với nhà bàn giao thô, khoản này có thể rất lớn so với giá mua
- Phí quản lý vận hành, bắt đầu tính từ thời điểm bàn giao chứ không từ ngày dọn vào
- Bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì — với nhà ven biển, chi phí bảo trì cao hơn mặt bằng chung
Danh sách chi tiết nằm ở chi-phi-sau-khi-nhan-nha-nguoi-mua-hay-quen.
Ba lời khuyên ngược chiều với cảm giác thông thường
Một, người mua lần đầu nên nghiêng về nhà đã có sổ. Giá cao hơn, nhưng rủi ro thấp hơn hẳn, sang tên nhanh, vay dễ hơn. Sản phẩm hình thành trong tương lai phù hợp hơn với người đã có kinh nghiệm và có đệm tài chính chịu được độ trễ.
Hai, đừng mua căn to nhất trong tầm tiền. Mua sát trần tài chính nghĩa là không còn dư cho nội thất, cho sự cố, cho việc lãi suất thay đổi. Một căn nhỏ hơn 15% nhưng còn đệm là quyết định bền hơn.
Ba, tin xấu mình nghe được là tin có giá. Người tư vấn chỉ nói điểm mạnh là người đang bán chứ không đang tư vấn. Bảy câu hỏi để nhận biết nằm ở danh-gia-mot-moi-gioi-truoc-khi-lam-viec.
Ai KHÔNG nên mua lúc này
- Người có thu nhập chưa ổn định trong 12 tháng gần nhất
- Người chưa có quỹ dự phòng sáu tháng chi phí
- Người đang có kế hoạch thay đổi lớn trong hai năm tới — chuyển vùng làm việc, đi học xa, khởi nghiệp
- Người mua vì sợ lỡ cơ hội chứ không vì nhu cầu cụ thể của mình
Với bốn nhóm này, chờ thêm và tích luỹ thêm là quyết định tốt hơn. Thị trường bất động sản không có chuyến tàu cuối cùng.
Điều bài này không nói
Bài này là lộ trình chung, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý cá nhân. Các nguyên tắc về tỷ lệ trả nợ và quỹ dự phòng là mức tham chiếu thông dụng, không phải quy định — hoàn cảnh mỗi người mỗi khác. Với giao dịch lớn, chi phí thuê người có chuyên môn đọc hồ sơ là khoản rẻ nhất trong cả thương vụ.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, không phải chủ đầu tư.
Câu hỏi thường gặp
Người mua nhà lần đầu nên làm việc gì trước tiên?
Xác định khả năng tài chính thật của mình, gồm vốn tự có, khả năng trả nợ hằng tháng và quỹ dự phòng. Việc này làm trước khi đi xem bất kỳ căn nào, vì nó quyết định toàn bộ danh sách sản phẩm phù hợp.
Nên vay bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà?
Không có con số đúng cho mọi người. Nguyên tắc an toàn thường dùng là khoản trả nợ hằng tháng không vượt quá một phần ba tới bốn mươi phần trăm thu nhập ổn định, và vẫn giữ được quỹ dự phòng sáu tháng chi phí sau khi mua.
Nên mua nhà đã có sổ hay mua dự án hình thành trong tương lai?
Nhà đã có sổ ít rủi ro hơn, sang tên nhanh, vay dễ hơn, nhưng giá thường cao hơn. Dự án hình thành trong tương lai giá vào tốt hơn và thanh toán theo tiến độ, đổi lại phải chịu rủi ro tiến độ và pháp lý. Người mua lần đầu nên nghiêng về lựa chọn thứ nhất.
Chi phí ngoài giá mua thường là bao nhiêu?
Gồm thuế thu nhập cá nhân của bên bán nếu thoả thuận bên mua chịu, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đăng ký biến động, chi phí hoàn thiện và nội thất, phí quản lý. Người mua lần đầu nên dự trù một khoản riêng cho nhóm này thay vì dồn hết ngân sách vào giá mua.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Ba mốc hồ sơ pháp lý cần kiểm trước khi xuống tiền gồm quyết định giao đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán | kiem-tra-phap-ly-du-an-o-dau |
| Thoả thuận đặt cọc nên có điều khoản xác định rõ tài sản và điều kiện hoàn cọc | hop-dong-dat-coc-nen-co-nhung-dieu-khoan-nao |
| Sau khi nhận nhà còn nhiều khoản chi phí mà người mua lần đầu thường không tính vào ngân sách | chi-phi-sau-khi-nhan-nha-nguoi-mua-hay-quen |
