Khách quốc tế ở Nha Trang: ai đến, ở bao lâu, tiêu bao nhiêu

Người mua để cho thuê thường nhìn tổng lượt khách. Nhưng thứ quyết định căn của anh/chị có khách hay không lại nằm ở cơ cấu, không ở tổng số.

Khi nói về nguồn cầu thuê ở Nha Trang, con số hay được đưa ra là tổng lượt khách. Năm 2024 đạt 10,6 triệu lượt, trong đó 4,5 triệu lượt quốc tế, chiếm 42% — đứng sau Hà Nội và TP.HCM.

Con số đó ấn tượng, và nó có thật. Nhưng với người mua bất động sản để cho thuê, nó gần như không dùng được. Vì căn nhà của anh/chị không phục vụ mười triệu người — nó phục vụ một tệp rất hẹp trong số đó.

Bài này bóc cơ cấu ra.

Ai đang đến

Cơ cấu chuyến bay tới Cam Ranh cũng phản ánh đúng như vậy: Hàn Quốc 45% với khoảng 105 chuyến một tuần từ Seoul, nội địa 31%, Trung Quốc 15%.

Một hình dung đã cũ cần cập nhật

Nhiều người vẫn hình dung Nha Trang là điểm đến của khách Nga. Đó là bức tranh của giai đoạn trước.

Hiện nay khách Nga chỉ chiếm khoảng 5 – 6% lượng khách quốc tế, và bằng khoảng 22,8% mức đỉnh năm 2019. Nguồn khách này còn phụ thuộc vào các chuyến bay thuê chuyến — tức nó có thể thay đổi nhanh theo quyết định của một vài đơn vị lữ hành.

Nói vậy không phải để hạ thấp tệp này. Ngược lại, họ có một đặc điểm rất đáng giá mà chúng tôi sẽ nói ngay dưới đây. Chỉ là họ là điểm cộng biên, không phải trụ cột — và ai xây bài toán đầu tư dựa trên giả định khách Nga quay lại như trước thì đang xây trên một giả định chưa xảy ra.

Chi tiêu và thời gian ở: hai con số phải đọc cùng nhau

Đây là phần thú vị nhất của bức tranh.

Đọc riêng từng cột thì ra hai kết luận trái nhau. Đọc cùng nhau thì mới thấy bức tranh:

Khách Hàn chi cao nhất theo ngày nhưng ở ngắn nhất. Nhân lại, một lượt khách Hàn mang về khoảng bảy trăm USD.

Khách Nga chi bằng một nửa theo ngày nhưng ở hơn gấp bốn lần. Nhân lại, một lượt khách Nga mang về khoảng một nghìn sáu trăm USD — cao hơn hẳn.

Và với người vận hành, khách ở dài còn có một lợi thế nữa: ít lượt hơn nghĩa là ít chi phí cố định hơn. Mỗi lượt khách đều kéo theo dọn phòng, thay đồ vải, đón trả khách, và khoảng trống giữa hai lượt. Mười bốn đêm liền của một khách rẻ hơn nhiều so với mười bốn đêm chia thành bốn lượt.

Cơ cấu này đổi gì khi anh/chị chọn căn

Đây là phần áp dụng, và nó cụ thể hơn người ta tưởng.

Nếu nhắm tệp lưu trú ngắn ngày — đông nhất hiện nay:

• Phòng gọn, bố trí đơn giản, không cần bếp đầy đủ.
• Vị trí quan trọng hơn diện tích. Khách ở ba ngày sẽ ra ngoài gần như cả ngày; họ cần gần

biển và gần chỗ ăn uống hơn là cần một căn rộng.

• Vận hành phải nhanh: nhận trả phòng liên tục, dọn dẹp giữa các lượt sát nhau.

Nếu nhắm tệp lưu trú dài ngày:

• Cần bếp và không gian sinh hoạt. Ở hai tuần mà không nấu được bữa nào là trải nghiệm khác

hẳn.

• Chấp nhận vị trí xa hơn một chút nếu đổi lại được không gian rộng và yên.
• Vận hành nhẹ hơn nhưng đòi hỏi độ bền của đồ đạc cao hơn.

Một căn thiết kế cho tệp này thường không phục vụ tốt tệp kia. Đó là lý do câu hỏi "căn này cho thuê được bao nhiêu" luôn phải đi kèm câu "cho ai thuê".

Còn tệp nội địa thì sao

Cơ cấu chuyến bay cho thấy nội địa chiếm 31% — một tỷ trọng không nhỏ, và là tệp thường bị bỏ quên trong các bài toán đầu tư vì nó ít được nhắc trong tài liệu bán hàng.

Tệp này có hành vi riêng: đặt sát ngày, đi cuối tuần, đi theo nhóm gia đình, nhạy giá hơn, và không phụ thuộc lịch bay quốc tế. Với người khai thác, đó là nguồn đệm — thứ lấp vào những tuần mà khách quốc tế thưa.

Bảy tháng đầu năm 2025, tổng lưu trú đạt 10,8 triệu lượt với doanh thu khoảng 42.380 tỷ đồng. Quy mô đó cho thấy nền cầu là thật ở cả hai phía.

Ba việc nên làm

1. Chốt tệp khách trước khi chốt căn. Viết ra một dòng: căn này phục vụ ai. Nếu không viết

được, anh/chị chưa sẵn sàng chọn căn.

1. Tự tra giá và tình trạng phòng trống của các căn tương tự. Các nền tảng đặt phòng cho xem

dữ liệu thật, ngay lúc này, và mất mười lăm phút.

1. Đừng xây kế hoạch trên một nguồn khách duy nhất. Kể cả nguồn đang chiếm hơn một nửa. Đa

dạng nguồn khách là cách phòng thủ rẻ nhất cho công suất cả năm.

Vì sao chúng tôi bóc theo tệp

Vì tổng lượt khách là con số dùng để bán hàng, còn cơ cấu khách là con số dùng để vận hành.

Người mua cần cái thứ hai. Một thành phố mười triệu lượt khách vẫn có thể có những căn để trống quanh năm — nếu căn đó được xây cho một tệp không đến, hoặc nằm ở chỗ tệp đó không tới.

Nếu anh/chị muốn xem một căn cụ thể đón được tệp nào và mức giá phòng thực tế quanh đó ra sao, gọi 0886 96 6669. Chúng tôi tra dữ liệu công khai cùng anh/chị và nói rõ chỗ nào là quan sát, chỗ nào là ước lượng.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp