Nguồn cung tăng 40% mà nhiều người vẫn khó mua nhà

Hàng nhiều hơn không có nghĩa mua được dễ hơn. Bản tin phân tích ba rào cản, trong đó rào cản lãi vay là rào cản đổi nhanh nhất.

Theo VnExpress ngày 03/9/2026, nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm đạt 102.400 sản phẩm, tăng 40%. Nhưng lượng tiêu thụ chỉ 26.100 sản phẩm, giảm 12%, và tỷ lệ hấp thụ chỉ 20-30%.

Hai chiều ngược nhau trong cùng một thị trường. Bản tin giải thích bằng ba nguyên nhân, và với người mua thì nguyên nhân thứ ba là nguyên nhân đổi nhanh nhất.

Ba nguyên nhân được nêu

Một — phân bổ nguồn cung không trùng với nơi có nhu cầu. Bản tin nêu 80% dự án mới nằm ở Bình Dương chứ không phải khu vực TP.HCM cũ. Hàng có nhiều, nhưng không ở nơi người cần nhà muốn ở.

Hai — giá đã lên cao và khó giảm. Giá sơ cấp bình quân 76 triệu đồng/m2, cao hơn 16% so với cùng kỳ; giá thứ cấp 62 triệu đồng/m2, cao hơn 26%. Lý do phía chi phí: nhân công tăng 30-50%, giá vật liệu tăng, chi phí vốn doanh nghiệp từ 10% lên 14-15%.

Ba — lãi vay tăng mạnh. Đây là phần đổi nhiều nhất so với năm ngoái:

Lãi vay bình quân khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với 2025. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA, được dẫn lời rằng áp lực chi phí vay tăng thêm tương đương với việc vay thêm khoảng một tỷ đồng.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán được dẫn lời: "Lượng hàng tăng không đồng nghĩa khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện".

Con số đáng nhớ nhất trong bản tin

Không phải con số nguồn cung, mà là con số thu nhập: với mức 13%, một căn nhà 3 tỷ đồng đòi hỏi thu nhập ổn định trên 60 triệu đồng mỗi tháng — con số thị trường do chuyên gia ước tính trên báo.

Hai chữ đáng chú ý là ổn định — không phải thu nhập của tháng tốt nhất, không phải thu nhập bình quân của một năm tốt. Và con số đó tính cho phần trả nợ, chưa tính phần sống.

Bản tin cũng nêu khoảng 70-75% người mua là nhà đầu tư, trong đó 80% dùng đòn bẩy. → Nghĩa là nhóm chịu tác động của cú tăng lãi vay là nhóm đa số của thị trường, không phải nhóm cá biệt. Đây là lý do lượng tiêu thụ giảm trong khi nguồn cung tăng.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Số liệu trong bản tin phần lớn quan sát ở phía Nam, nên phải nói rõ: không bê nguyên sang Khánh Hoà. Ba điều rút ra được thì áp dụng chung.

Một — chi phí vốn hiện là biến số lớn nhất trong bài toán mua. Lớn hơn cả việc chọn dự án nào. Với người còn khoản vay cũ, thứ tự ưu tiên giữa mua thêm và trả bớt nợ nên được tính lại, xem Mua nhà trước hay trả hết nợ cũ trước.

Hai — tính khoản trả theo mức thả nổi, không theo mức ưu đãi. Thời gian cố định rút từ hai năm xuống một năm nghĩa là cú tăng đến sớm hơn. Bảng tính dùng mức 10,5% cho cả kỳ vay là bảng tính sai theo một hướng cố định.

Ba — với người mua để ở thật và có tiền mặt, đây là giai đoạn thương lượng được. Khi tỷ lệ hấp thụ chỉ 20-30%, bên bán chịu áp lực hàng tồn. Điều đó không hiện ra ở giá niêm yết mà hiện ra ở chính sách bán hàng — chiết khấu thanh toán nhanh, kéo dài tiến độ, hỗ trợ lãi. Cách đọc phần chính sách này được nói ở Quà tặng và chiết khấu: đọc bản chất.

Bức tranh nguồn cung riêng của thị trường Nha Trang được nói ở Phân khúc nào ở Nha Trang đang thiếu nguồn cung.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp