Nhu cầu mua chung cư TP.HCM giảm 14%, hấp thụ sơ cấp còn 11%

Theo VnExpress ngày 15/9/2026 dẫn Batdongsan và DKRA, nhu cầu tìm mua chung cư TP.HCM tháng 8 giảm 14% so tháng trước, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp chỉ 11%, tin rao bán giảm 13% và giá sơ cấp bình quân khoảng 73 triệu đồng/m². Bài này tách ba nguyên nhân được nêu — tháng Ngâu, lãi vay, giá sơ cấp cao — và nói vì sao thị trường lớn nhất nước hạ nhiệt lại là tin đáng đọc với người mua ở Khánh Hoà.

Theo VnExpress ngày 15/9/2026, nhu cầu tìm mua chung cư TP.HCM trong tháng 8 giảm 14% so với tháng trước (số liệu Batdongsan); tỷ lệ hấp thụ sơ cấp chỉ 11%, giảm 36% so tháng 7 (DKRA Consulting); lượng tin rao bán chung cư giảm 13%; tổng nhu cầu tìm mua nhà đất toàn thành phố giảm 16%. Giá sơ cấp bình quân khoảng 73 triệu đồng/m².

Ba con số nói gì khi đặt cạnh nhau?

Ba con số nói rằng cả cầu lẫn cung cùng lùi, và người bán lùi nhanh hơn người mua. Tìm mua giảm 14% là phía cầu; tin rao giảm 13% là phía cung thứ cấp — người có nhà cũng thôi rao, chờ. Hấp thụ sơ cấp 11% là phía chủ đầu tư: mở bán 100 căn trong tháng thì bán được 11.

Ba nguyên nhân bài gốc nêu: tâm lý tháng Ngâu, lãi vay cao, giá sơ cấp cao. Nguyên nhân đầu tự hết khi sang tháng 9 âm lịch; hai nguyên nhân sau thì không. Hấp thụ 11% vì thế khó bật lại chỉ nhờ lịch.

-> Chuyên gia được dẫn nói dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, chính sách tài chính phù hợp giữ được thanh khoản; sản phẩm thiếu lợi thế chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn. Nghĩa là thị trường đang chia đôi, không phải đứng yên.

Giá 73 triệu/m² sơ cấp đặt cạnh thứ cấp thế nào?

Giá 73 triệu/m² là bình quân sơ cấp, và nó cao hơn hẳn dải thứ cấp 45–70 triệu/m² mà Dân trí ghi nhận ngày 14/9/2026 ở cùng thành phố (Gò Vấp 58 triệu, Bình Chánh 53, Thủ Đức trên 60). Cùng nguồn đó: nửa đầu năm chỉ 3.700 căn mới từ 7 dự án, và 80% trong số đó giá trên 120 triệu/m². Bình quân 73 triệu là kết quả của một rổ hàng mới rất lệch về phía đắt.

Người mua có 3–4 tỷ vì thế không "hết nhu cầu" — họ đang nhìn thấy sơ cấp ngoài tầm và thứ cấp là căn cũ, rồi dừng lại. Đó là nhu cầu bị hoãn, khác với nhu cầu biến mất. Chúng tôi đã ghi nhận đà giảm sức mua từ tháng 7 ở bài Sức mua bất động sản giảm sau tháng bảy; tháng 8 nối tiếp đúng đà đó.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Với người mua ở Nha Trang, tin này có hai nghĩa thực tế.

Thứ nhất, tiền của người phía Nam đang tìm chỗ. TP.HCM là nơi có tiền của phần lớn người mua bất động sản biển miền Trung. Khi sơ cấp ở thành phố bình quân 73 triệu/m² và hấp thụ chỉ 11%, một phần người mua để tiền chờ — và một phần đi tìm sản phẩm có giá thuê thật ở nơi khác. Căn hộ Nha Trang có giá thuê phổ biến 10–28 triệu đồng/tháng theo số liệu cuối 2025 (bài Giá thuê căn hộ Nha Trang đọc từ nguồn nào); người bán ở đây nên chuẩn bị trả lời câu hỏi về dòng tiền bằng hợp đồng thuê, không bằng lời hứa.

Thứ hai, thị trường lớn chia đôi thì thị trường nhỏ cũng chia đôi. Ở TP.HCM, dự án đủ pháp lý và đúng tiến độ vẫn bán được trong tháng hấp thụ 11%. Ở Nha Trang, phân hoá này đã rõ từ trước: dòng có sổ lâu dài, có tiến độ thật và dòng còn treo pháp lý đi hai hướng giá. Người mua nên dùng đúng ba tiêu chí chuyên gia nêu — pháp lý, tiến độ, chính sách tài chính — để soi từng dự án, thay vì hỏi "thị trường lên hay xuống".

-> Mốc kế tiếp: số liệu tháng 9 (sau tháng Ngâu). Nếu hấp thụ vẫn quanh 11% khi đã hết yếu tố lịch âm, thì hai nguyên nhân còn lại — lãi vay và giá sơ cấp — mới là chuyện chính.

Câu hỏi thường gặp