Đo khoảng cách dự án cho đúng: phút lái xe, không phải km

Cùng một dự án, một tờ rơi ghi năm phút và một tờ khác ghi mười lăm phút. Cả hai đều không sai — chúng chỉ đo hai thứ khác nhau.

Có một trò chơi nhỏ mà anh/chị có thể tự làm ngay: lấy tờ rơi của ba dự án ở Nha Trang, tìm dòng ghi khoảng cách tới sân bay Cam Ranh, và so ba con số.

Chúng gần như chắc chắn sẽ khác nhau. Và phần lớn trường hợp, không có tờ nào nói sai — chúng chỉ đo ba thứ khác nhau.

Bốn chỗ tạo ra khác biệt

Điểm bắt đầu. Đo từ cổng chính, từ ranh dự án gần nhất, hay từ tòa nhà trung tâm? Với một dự án rộng vài trăm héc-ta, chênh lệch giữa hai đầu đã là vài phút.

Điểm kết thúc. "Tới trung tâm" là tới đâu — quảng trường, chợ Đầm, hay ranh phường trung tâm? Mỗi lựa chọn cho một con số.

Tốc độ giả định. Đây là chỗ tạo chênh lệch lớn nhất. Cùng một quãng đường, chạy thông thoáng và chạy giờ tan tầm có thể chênh gấp rưỡi.

Đường đi. Có tính đường cao tốc phải trả phí không? Có tính tuyến ven biển đẹp nhưng dài hơn không?

Hai bộ số thật đang được công bố

Để thấy cách các bên trình bày, đây là hai bộ số do chính chủ đầu tư công bố:

Một dự án ở Nam Nha Trang công bố trên website chính thức:

Một dự án ở Bắc Nha Trang công bố các mốc nội vùng: 5 phút tới bến du thuyền Ana Marina, 8 phút tới Tháp Bà Po Nagar, 15 phút tới trung tâm hành chính thành phố, 45 phút tới sân bay Cam Ranh.

Hai bộ số này đều là số marketing của bên bán. Chúng có ích để hình dung nhanh, nhưng chúng được đo trong điều kiện thuận lợi. Khách nhạy với thời gian di chuyển nên đối chiếu lại.

Cách tự đo trong mười lăm phút, kể cả khi đang ở xa

Anh/chị không cần có mặt tại Nha Trang để làm việc này.

Bước 1 — lấy toạ độ thật, không lấy tên dự án. Tên dự án trên bản đồ nhiều khi được gắn ở một điểm do người dùng tự thêm, không phải cổng chính. Xin bên bán toạ độ hoặc địa chỉ hành chính của dự án.

Bước 2 — đo bằng bản đồ trực tuyến, ba khung giờ. Các dịch vụ bản đồ phổ biến cho phép đặt thời gian khởi hành. Thử ba khung:

• Sáng 7 – 8 giờ — giờ đi làm, đi học.
• Chiều 17 – 18 giờ — giờ tan tầm.
• Tối cuối tuần — giờ đông nhất ở khu du lịch.

Ba con số đó cho anh/chị một khoảng, và cái khoảng đó trung thực hơn bất kỳ con số đơn lẻ nào.

Bước 3 — đo tới đúng nơi mình sẽ đến, không đo tới "trung tâm". Danh sách này tuỳ mục tiêu của anh/chị:

• Mua để ở: trường học của con, bệnh viện, chợ hoặc siêu thị, chỗ làm.
• Mua để cho thuê: sân bay, bãi biển gần nhất, khu ăn uống về đêm.
• Mua để kinh doanh mặt bằng: điểm tập trung dòng người gần nhất.

Bước 4 — nếu tới nơi, chạy thử một lần vào giờ xấu nhất. Không phải giờ đẹp nhất. Người tư vấn thường bố trí lịch xem nhà vào khung giờ thoáng, và điều đó hoàn toàn dễ hiểu — nhưng anh/chị sẽ sống với khung giờ còn lại.

Một chi tiết riêng của Nha Trang đáng biết

Địa hình thành phố tạo ra một đặc điểm mà người ở xa hay bất ngờ: chiều ngang chỉ khoảng 2 km, còn trục trung tâm từ cầu Trần Phú tới Cầu Đá dài 8 – 10 km.

Nghĩa là thành phố này dài và mỏng. Hệ quả rất thực tế:

• Di chuyển theo chiều ngang thì cực nhanh — từ biển vào chân núi chỉ vài phút.
• Di chuyển theo chiều dọc thì phụ thuộc gần như hoàn toàn vào vài trục đường chính, và khi

các trục đó đông thì không có nhiều đường vòng để tránh.

Nên khi so hai dự án ở Nha Trang, câu hỏi hữu ích không phải "cách trung tâm bao nhiêu km" mà là "nằm ở đoạn nào trên trục dọc, và ra vào bằng những đường nào".

Còn khoảng cách tới cao tốc thì sao

Với người mua từ TP.HCM hoặc các tỉnh phía Nam, đây là con số đáng quan tâm thật, vì nó quyết định trải nghiệm mỗi lần về.

Hai đoạn cao tốc đã đưa vào khai thác: Cam Lâm – Nha Trang, 49,11 km, khánh thành tháng 9/2023; và Vĩnh Hảo – Cam Lâm, 78 km, khai thác tháng 4/2024. Cộng lại đưa TP.HCM đi Nha Trang về khoảng 4 – 5 giờ.

Nhưng khi hỏi về nút giao gần nhất, hãy hỏi thêm hai vế:

1. "Từ nút giao đó về tới dự án mất bao lâu?" — vì gần nút giao không có nghĩa gần dự án.
2. "Đoạn từ nút giao về có phải đi qua trung tâm không?" — nếu có, con số giờ cao điểm sẽ

khác hẳn con số giờ thấp điểm.

Vì sao chi tiết này đáng bỏ công

Vì khoảng cách là một trong số ít yếu tố không bao giờ thay đổi sau khi anh/chị mua. Chính sách bán hàng thay đổi, tiện ích có thể thêm, nội thất có thể sửa. Còn quãng đường từ nhà ra sân bay thì cố định trong hai mươi năm tới.

Với người mua để khai thác cho thuê, nó còn ăn thẳng vào doanh thu: quãng đường từ sân bay về chỗ nghỉ là ấn tượng đầu tiên của khách sau một chuyến bay dài, và nó xuất hiện trong đánh giá của họ.

Mười lăm phút ngồi đo trước khi bay vào xem nhà là mười lăm phút rẻ nhất trong cả thương vụ.

Nếu anh/chị muốn chúng tôi đo giúp một dự án cụ thể — kèm ba khung giờ và tới đúng những điểm anh/chị quan tâm — gọi 0886 96 6669. Chúng tôi gửi lại cả con số xấu nhất, không chỉ con số đẹp nhất.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp