Người mua phân khu đầu và người mua phân khu cuối mua cùng một dự án nhưng nhận hai sản phẩm khác nhau về bản chất.
Một khu đô thị lớn không được xây một lần. Nó được chia thành nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn nhiều năm, và tổng thời gian từ giai đoạn đầu tới giai đoạn cuối có thể dài bằng nửa đời đi làm của một người.
Hệ quả: người mua phân khu đầu và người mua phân khu cuối mua cùng một cái tên nhưng nhận hai sản phẩm khác hẳn nhau. Khác về giá, khác về rủi ro, khác về thứ nhìn thấy ngoài cửa sổ trong năm năm đầu.
Sáu trục đánh đổi
| Trục | Phân khu giai đoạn đầu | Phân khu giai đoạn sau |
|---|---|---|
| Giá | Thấp hơn | Cao hơn |
| Quỹ căn để chọn | Rộng | Hẹp, phần đẹp thường đã đi |
| Rủi ro dự án không hoàn thành như công bố | Cao hơn | Thấp hơn |
| Sống cạnh công trường | Nhiều năm | Ít hoặc không |
| Tiện ích khi nhận nhà | Chưa có | Đã có phần lớn |
| Bằng chứng để đánh giá chủ đầu tư | Chưa có gì để nhìn | Nhìn được phần đã bàn giao |
-> Ba dòng đầu nghiêng về phía mua sớm. Ba dòng sau nghiêng về phía mua muộn. Không có ô nào là sai - chỉ có ô nào hợp với hoàn cảnh của mình.
Câu hỏi tách bạc nhất: tiện ích nằm ở giai đoạn nào
Đây là câu quyết định phần lớn khác biệt giữa hai lựa chọn, và cũng là câu ít được hỏi nhất.
Bức tranh tổng thể của một dự án lớn luôn có công viên trung tâm, trường học, khu thể thao, khối thương mại. Người mua nhìn phối cảnh đó rồi ra quyết định. Nhưng phối cảnh không nói cái nào làm trước, cái nào làm sau.
Cách hỏi: chỉ vào từng hạng mục tiện ích trên sa bàn và hỏi nó thuộc giai đoạn mấy, có trong giấy phép xây dựng nào chưa. Câu trả lời có thể rất khác với ấn tượng ban đầu. Cách đọc sa bàn và những chỗ nó nói thiếu nằm ở Đứng trước sa bàn nên nhìn gì, và sa bàn giấu điều gì.
Có một trường hợp đáng chú ý: phân khu đầu tiên đôi khi lại là phân khu được đầu tư kỹ nhất.
Lý do rất thực tế - đó là phần chủ đầu tư dùng để chứng minh năng lực và bán những đợt tiếp theo. Chất lượng hoàn thiện, cảnh quan và tốc độ thi công ở phân khu đầu thường tốt hơn mức trung bình của cả dự án.
Điều này cắt theo chiều ngược với bảng trên, và nó có thật. Cách kiểm: đi xem một dự án khác của cùng chủ đầu tư đã bàn giao xong toàn bộ, so phân khu đầu với phân khu cuối của dự án đó.
Kiểm hồ sơ theo GIAI ĐOẠN, không theo dự án
Đây là lỗi kỹ thuật hay gặp nhất khi mua trong một dự án lớn.
Người bán đưa ra hồ sơ pháp lý của dự án, người mua đọc thấy đầy đủ và yên tâm. Nhưng quyết định chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng và văn bản đủ điều kiện bán hàng thường được cấp theo từng phần.
Ba câu phải hỏi cho đúng phần mình mua:
- Phần này đã có giấy phép xây dựng riêng chưa?
- Phần này đã có văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa?
- Phần này có nằm trong phạm vi bảo lãnh ngân hàng đang có không?
Câu thứ ba đáng hỏi kỹ vì bảo lãnh cũng thường cấp theo phần - xem Bảo lãnh ngân hàng dự án là gì và bảo vệ người mua tới đâu và Tự tra pháp lý một dự án: bảy giấy tờ và chỗ để hỏi.
Ba dấu hiệu một phân khu đang bị đẩy lùi
Kế hoạch giai đoạn có thể thay đổi, và thay đổi thường không được thông báo bằng một văn bản.
Một - thứ tự mở bán đổi so với công bố ban đầu. Nếu phân khu được quảng bá là giai đoạn hai lại mở bán sau giai đoạn ba, đó là thông tin.
Hai - công trường không có hoạt động ở phần đó trong nhiều tháng. Cách tự kiểm bằng mắt nằm ở Ra công trường một buổi: đọc tiến độ dự án bằng mắt thường.
Ba - chính sách bán hàng cho phân khu đó bất ngờ mạnh tay hơn hẳn phần còn lại. Chiết khấu sâu và ân hạn dài là công cụ bán hàng bình thường, nhưng khi chúng chỉ tập trung vào một phần thì nên hỏi vì sao.
Ai KHÔNG cần cân nhắc trục này
Người mua trong dự án chỉ có một giai đoạn. Bài toán quay về các câu hỏi thông thường về vị trí, sản phẩm và pháp lý.
Người mua để ở ngay và chọn phân khu đã bàn giao. Ở đây không còn gì để dự đoán - đi xem tận nơi, nói chuyện với cư dân, và đánh giá bằng thứ nhìn thấy được.
Người mua có kế hoạch nắm giữ rất dài. Nếu thời gian giữ dài hơn tổng thời gian triển khai dự án, phần chênh do giai đoạn dần mất ý nghĩa, và trục quyết định chuyển sang vị trí trong nội khu.
Điều bài này không nói
Bài này không kết luận nên mua giai đoạn nào, vì câu trả lời phụ thuộc vào mục đích sử dụng, khả năng chờ và mức chấp nhận rủi ro của từng người. Bài không nêu phần chênh giá giữa các giai đoạn của bất kỳ dự án nào, không đánh giá tiến độ của dự án cụ thể nào, và không dự báo thời điểm hoàn thành của bất kỳ phân khu nào.
Câu hỏi thường gặp
Mua phân khu giai đoạn đầu có lợi hơn không?
Giá thường thấp hơn và quỹ căn còn rộng để chọn, đó là hai lợi thế thật. Đổi lại người mua chịu rủi ro tiến độ cao hơn, sống cạnh công trường nhiều năm và chưa có tiện ích. Lợi hay không phụ thuộc vào việc mình mua để ở ngay hay để chờ, và phần chênh giá có bù được thời gian chờ hay không.
Phân khu làm sau có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là dự án có thể thay đổi trong quá trình triển khai - đổi cơ cấu sản phẩm, đổi thiết kế, giãn tiến độ, thậm chí không triển khai phần còn lại. Người mua phân khu sau cũng trả giá cao hơn vì phần tiện ích đã hình thành đã được tính vào giá.
Làm sao biết phân khu mình mua thuộc giai đoạn nào?
Hỏi hồ sơ pháp lý theo từng giai đoạn chứ không hỏi theo cả dự án. Một dự án lớn thường có quyết định chấp thuận, giấy phép xây dựng và điều kiện bán hàng cấp riêng cho từng phần. Nếu phần mình mua chưa có văn bản riêng, đó là câu trả lời cần biết trước khi cọc.
Tiện ích chung của dự án thuộc giai đoạn nào?
Đây là câu quan trọng nhất mà ít người hỏi. Trong nhiều dự án, các tiện ích lớn như công viên trung tâm, trường học, khu thể thao nằm ở giai đoạn giữa hoặc cuối. Người mua giai đoạn đầu trả tiền cho một bức tranh tổng thể nhưng phải chờ nhiều năm mới dùng được phần lõi của nó.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Cách đọc sa bàn dự án và những chỗ sa bàn thường nói thiếu | Bài cùng hệ thống: Đứng trước sa bàn nên nhìn gì, và sa bàn giấu điều gì — khanhhoabds.vn/doc-sa-ban-du-an-nhu-dan-trong-nghe |
| Vì sao giá mở bán các đợt sau thường khác đợt đầu và cách đọc phần chênh | Bài cùng hệ thống: Đợt sau có thật sự đắt hơn đợt trước không? — khanhhoabds.vn/mo-ban-dot-sau-gia-cao-hon-that-khong |
| Mua ở giai đoạn nào trong vòng đời một dự án và rủi ro tương ứng | Bài cùng hệ thống: Mua lúc nào trong vòng đời dự án? Năm cửa và cái giá từng cửa — khanhhoabds.vn/mua-luc-nao-trong-vong-doi-mot-du-an |
| Cách tự đối chiếu tiến độ công bố với hiện trạng công trường | Bài cùng hệ thống: Ra công trường một buổi: đọc tiến độ dự án bằng mắt thường — khanhhoabds.vn/tu-kiem-tien-do-cong-truong-bang-mat-thuong |
