Không ai đọc hết quy chế quản lý toà nhà trước khi ký. Bài này chỉ ra bốn phần đáng đọc và những câu nên hỏi cho từng phần.
Bộ hồ sơ ký mua một căn hộ thường dày vài chục trang, trong đó hợp đồng mua bán là phần ai cũng đọc và quy chế quản lý toà nhà là phần gần như không ai đọc.
Nghịch lý nằm ở chỗ: hợp đồng mua bán quyết định chuyện xảy ra một lần, còn quy chế quản lý quyết định chuyện xảy ra mỗi ngày trong suốt thời gian sở hữu.
Quy chế quản lý là gì và nó ràng buộc tới đâu
Trả lời trực tiếp: đó là tập quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng, đơn vị quản lý vận hành và ban quản trị trong phạm vi toà nhà. Khi nó đi kèm hợp đồng dưới dạng phụ lục và được ký nhận, nó ràng buộc như phần chính của hợp đồng.
-> Suy ra: câu "cái đó chỉ là nội quy thôi anh" là câu sai. Nội quy dán ở sảnh có thể chỉ là nội quy; phụ lục đã ký thì là hợp đồng.
Phần một: cái gì là sở hữu chung, cái gì là riêng
Đây là phần trả lời câu hỏi tiền của ai. Ranh giới giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng quyết định ai chịu chi phí sửa chữa khi hỏng, và ai được hưởng nếu phần đó sinh ra doanh thu.
Bốn hạng mục hay gây tranh chấp nhất:
- Chỗ để xe: chỗ nào thuộc phần chung, chỗ nào bán riêng, và ai được cho thuê lại.
- Tầng kỹ thuật, sân thượng, tường ngoài: đặt biển hiệu hay thiết bị được không.
- Sảnh và hành lang: có được dùng cho hoạt động thương mại không.
- Không gian ngoài trời, hồ bơi, khu vui chơi: ai được vào, khách của cư dân tính sao.
Chuyện quyền sở hữu với các tiện ích này được nói riêng ở Tiện ích chung và riêng: ai sở hữu, ai được dùng.
Chỗ hay hiểu nhầm: nhiều người mua nghĩ mục này đã được giải quyết trong hợp đồng. Hợp đồng thường chỉ nêu nguyên tắc; danh mục cụ thể nằm trong quy chế. Hai tài liệu đó phải khớp nhau, và việc so chúng với nhau là việc của người mua chứ không của ai khác.
Phần hai: cơ chế ra quyết định và cơ chế sửa quy chế
Phần này ít hấp dẫn nhưng là phần quyết định mọi tranh chấp về sau. Bốn câu nên có câu trả lời trước khi ký:
| Câu hỏi | Vì sao đáng hỏi |
|---|---|
| Khi nào tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu | Trước mốc đó, quyền quyết định nằm ở chủ đầu tư |
| Bao nhiêu phiếu thì sửa được quy chế | Ngưỡng quá cao thì trên thực tế quy chế không sửa được |
| Ban quản trị được quyết những gì mà không cần hội nghị | Phần này quyết định tốc độ xử lý việc hằng ngày |
| Đơn vị quản lý vận hành do ai chọn, hợp đồng bao lâu | Đổi đơn vị vận hành là đòn bẩy lớn nhất của cư dân |
Phần ba: những hoạt động bị hạn chế trong toà nhà
Đây là phần đắt nhất với người mua để khai thác, và là phần hay bị bỏ qua nhất vì nó nằm gần cuối tài liệu.
Các hạn chế thường gặp: cho thuê ngắn ngày, nuôi thú, sửa chữa cải tạo bên trong căn, chuyển đồ ngoài khung giờ quy định, đặt biển hiệu, kinh doanh tại căn hộ.
-> Với người mua để khai thác lưu trú: hỏi mục này TRƯỚC khi đặt cọc, không phải sau khi nhận nhà. Một toà nhà cấm cho thuê ngắn ngày làm toàn bộ bảng tính dòng tiền trở nên vô nghĩa, mà thông tin đó thì miễn phí và có sẵn.
Phần điều kiện pháp lý của việc kinh doanh lưu trú tại chính căn nhà mình ở được nói riêng ở Đăng ký kinh doanh lưu trú tại nhà cần gì.
Phần bốn: chi phí, quỹ và chế tài
Phần này gồm ba nhóm khoản tiền khác nhau mà người mua hay gộp làm một:
- Phí quản lý vận hành: thu định kỳ, chi cho việc vận hành hằng ngày. Cách đọc con số
này được nói ở Phí quản lý bao nhiêu là hợp lý.
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: đóng một lần khi nhận nhà, là tài sản chung của
cư dân, xem Quỹ bảo trì: ai giữ, dùng vào đâu.
- Các khoản thu riêng: gửi xe, dùng tiện ích, phí chuyển đồ, phí sửa chữa trong căn.
Cùng với đó là phần chế tài: quy chế quy định gì khi cư dân chậm đóng phí, và quy định gì khi đơn vị quản lý không làm đúng cam kết. Vế thứ hai thường mỏng hơn vế thứ nhất rất nhiều, và đó là điều nên biết trước.
Cách đọc trong hai mươi phút thay vì đọc hết
Không ai đọc hết vài chục trang, và cũng không cần. Cách rút gọn:
- Tìm mục lục, đánh dấu bốn phần nêu trên.
- Ở mỗi phần, tìm các câu có chữ không được, phải, bị hạn chế, chỉ khi.
Nghĩa vụ và cấm đoán nằm ở đó.
- Ghi lại mọi chỗ mà quy chế nói khác với điều người bán đã nói miệng, rồi hỏi lại bằng
văn bản.
Bước ba là bước có giá trị nhất, vì nó chuyển một lời hứa miệng thành một câu trả lời có thể đối chiếu về sau.
Ai KHÔNG cần bận tâm mục này
Nói cho cân: người mua nhà riêng lẻ ngoài khu đô thị có ban quản lý gần như không dùng tới bài này. Ở đó không có quy chế chung, đổi lại cũng không có dịch vụ chung.
Người mua đất nền để tự xây cũng chưa cần tới ngay, nhưng nên biết rằng nhiều khu đô thị có quy chế riêng về kiến trúc — màu sơn, chiều cao, hình thức mặt tiền — và bộ quy chế đó cũng ràng buộc y như quy chế của một toà chung cư.
Nhóm cần đọc kỹ nhất là người mua để cho thuê, vì với họ quy chế không chỉ ảnh hưởng đến cuộc sống mà ảnh hưởng thẳng vào doanh thu.
Cần đối chiếu quy chế quản lý của một dự án cụ thể tại Khánh Hoà với mục đích sử dụng của anh/chị, gọi 0886 96 6669.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị sắp ký hợp đồng mua căn hộ hoặc nhà trong khu có ban quản lý.
- Anh/chị mua để cho thuê và cần biết toà nhà có cho phép khai thác kiểu đó không.
- Anh/chị đang ở và thấy quy định của ban quản lý mâu thuẫn với điều được hứa lúc bán hàng.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua nhà riêng lẻ ngoài khu đô thị có ban quản lý — phần lớn nội dung này không áp dụng.
- Anh/chị cần kết luận pháp lý cho một tranh chấp đang xảy ra — việc đó cần luật sư đọc đúng bộ hồ sơ của toà nhà đó, bài này chỉ nêu chỗ nên đọc.
Câu hỏi thường gặp
Quy chế quản lý toà nhà có giá trị pháp lý không?
Có. Khi nó đi kèm hợp đồng mua bán dưới dạng phụ lục và được các bên ký nhận, nó ràng buộc như phần chính của hợp đồng. Đây là lý do việc đọc lướt phần phụ lục là một trong những chỗ tốn kém nhất của cả quy trình mua nhà.
Quy chế có sửa được sau khi đã ký không?
Có thể sửa, và cơ chế sửa nằm ở hội nghị nhà chung cư cùng ban quản trị được bầu ra. Điều đáng đọc trước khi ký chính là cơ chế sửa đó: ai được đề xuất, cần bao nhiêu phiếu, và trong giai đoạn chưa có ban quản trị thì ai quyết.
Toà nhà có quyền cấm cho thuê ngắn ngày không?
Quy chế quản lý có thể đặt ra các hạn chế về hoạt động trong toà nhà, và loại hình lưu trú ngắn ngày là một trong những mục hay bị hạn chế nhất. Người mua để khai thác cho thuê phải đọc mục này trước khi ký, không phải sau khi nhận nhà.
Không đồng ý với quy chế thì làm gì?
Trước khi ký thì còn thương lượng được, sau khi ký thì phải đi qua hội nghị nhà chung cư. Đó là toàn bộ lý do vì sao mục này nên đọc ở giai đoạn còn cầm bút chứ không phải ở giai đoạn đã cầm chìa khoá.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng, đơn vị quản lý vận hành và ban quản trị trong phạm vi toà nhà | Mô tả chung về quy chế quản lý nhà chung cư |
| Quy chế quản lý đi kèm hợp đồng mua bán dưới dạng phụ lục thì có giá trị ràng buộc như phần chính của hợp đồng | Khung phân tích của Đông Tây Land - Chi nhánh Nha Trang |
