Quy hoạch đảo Hòn Tre và vịnh Nha Trang: cái gì được xây, cái gì giữ

Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Nha Trang đến 2040 (Quyết định 259/QĐ-TTg, 31/3/2024) chia thành phố làm 14 phân khu; toàn bộ mặt nước và các đảo trong vịnh nằm trong phân khu 14 — 3.848 ha, dân số dự kiến chỉ 10.000, chức năng trung tâm du lịch biển đảo kết hợp quốc phòng — trong khi Hòn Tre giữ chức năng theo quy hoạch điều chỉnh đã duyệt từ 2021. Đọc ra ba điều: các đảo không phải quỹ đất ở mới, nguồn cung trên đảo về cơ bản đã khoá quanh những gì đang có, và giá trị của đất ven bờ đối diện nằm ở việc nhìn ra một cái vịnh không bị xây thêm. Bài này đi qua từng điểm và nói rõ đâu là chữ trong quyết định, đâu là suy luận.

Đứng ở đường Trần Phú nhìn ra, người mua nhà thấy Hòn Tre, Hòn Miễu, Hòn Tằm — và câu hỏi tự nhiên là: mười năm nữa mấy hòn đảo ấy còn như thế này không? Câu trả lời nằm trong một phân khu có số thứ tự cuối cùng của bản quy hoạch chung, và nó ngắn hơn người ta tưởng.

Vịnh Nha Trang nằm ở đâu trong quy hoạch chung đến 2040?

Ở phân khu 14 — phân khu cuối cùng trong 14 phân khu của Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Nha Trang đến 2040 (Quyết định 259/QĐ-TTg, 31/3/2024). Phân khu này gồm mặt nước vịnh và các đảo, rộng 3.848 ha, dân số dự kiến 10.000 người, chức năng là trung tâm du lịch biển đảo kết hợp quốc phòng (nguồn: Thanh Niên, 31/3/2024). Toàn bộ đồ án phủ khoảng 26.736 ha, gồm thành phố Nha Trang và một phần Diên Khánh.

Đặt cạnh các phân khu trên bờ mới thấy con số 10.000 nói gì:

Phân khu rộng gấp gần sáu lần phân khu 1 nhưng chỉ có dân số bằng một phần mười bốn. Trong ngôn ngữ quy hoạch, đó là cách nói: đây không phải quỹ đất ở.

-> Mọi thứ trên đảo là du lịch, nghỉ dưỡng, bảo tồn hoặc quốc phòng. Không có "khu đô thị trên đảo" nào đang được mở ra trong kỳ quy hoạch này.

Hòn Tre được xử lý thế nào — có gì mới không?

Không có gì mới ở tầng quy hoạch chung: Quyết định 259 ghi khu vực đảo Hòn Tre cập nhật chức năng theo đồ án điều chỉnh cục bộ đã được Thủ tướng duyệt tại Quyết định 2146/QĐ-TTg ngày 20/12/2021 (nguồn: Quyết định 259/QĐ-TTg). Tức là đảo lớn nhất vịnh đã được định hình từ trước — khu du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi đã xây trên đó là hình hài mà quy hoạch chung 2024 thừa nhận chứ không vẽ lại.

Điều này có hai mặt cho người đang xem sản phẩm ven vịnh. Mặt thứ nhất: nguồn cung trên đảo đã khoá quanh những gì đang có — không có làn sóng dự án mới trên Hòn Tre để cạnh tranh với sản phẩm ven bờ. Mặt thứ hai: cái gì được xây thêm bên trong ranh du lịch của đảo thì quy hoạch chung không nói; muốn biết phải đọc quy hoạch phân khu và 1/500 của từng khu (nguồn: Bản đồ quy hoạch 1/500 đọc từng lớp).

Hai lớp bảo vệ khác nằm ngoài quyết định 259 nhưng chi phối phần còn lại của vịnh: Hòn Mun là khu bảo tồn biển đầu tiên của Việt Nam từ 2001, và vịnh Nha Trang được xếp hạng danh lam thắng cảnh quốc gia từ 2005. Đây là thông tin phổ biến trên cổng thông tin của tỉnh; người viết dẫn lại chứ chưa đối chiếu văn bản gốc — nhưng nó giải thích vì sao phân khu 14 có chữ "bảo tồn" đi kèm chữ "du lịch".

Cáp treo, bến tàu và 86 bến thuỷ: hạ tầng nối bờ với đảo đang thế nào?

Vịnh Nha Trang có 86 bến thuỷ nội địa với công suất 14,5 triệu khách/năm trong tổng 151 tuyến thuỷ nội địa của tỉnh (nguồn: tổng hợp thị trường Nha Trang 2025 của chúng tôi), cộng một tuyến cáp treo vượt biển sang Hòn Tre. Với người ở trên bờ, hệ thống này là thứ biến đảo từ cảnh nhìn thành nơi đi tới trong nửa giờ — và đó là lý do các dự án ven bờ phía Nam hay nói "5 phút tới Hòn Tre".

Ví dụ cụ thể: dự án Vinhomes Pearl Bay ở số 9 Trần Phú, phường Vĩnh Trường – Vĩnh Nguyên, rộng 33,8 ha, có nhà ga cáp treo ngay trong dự án (nguồn: trang dự án Vinhomes Pearl Bay). Nhưng cũng ở ví dụ đó có bài học về cách đọc: cùng một dự án, dòng Ngọc Trai là đất ở sổ lâu dài, dòng Lam Ngọc và Ruby là đất thương mại dịch vụ sổ 50 năm — vị trí nhìn ra đảo không đổi loại đất dưới chân. Người mua vì tầm nhìn vẫn phải hỏi loại sổ trước.

Điều này nghĩa gì với đất ven bờ đối diện?

Nghĩa là cái vịnh trước mặt là thứ không bị xây thêm — và với bất động sản ven biển, tầm nhìn không bị chắn từ phía biển là phần giá trị bền hơn phần tiện ích. Ba suy luận, ghi rõ là suy luận của người viết chứ không phải chữ trong quyết định:

1. Đảo không cạnh tranh nguồn cung với bờ. Không có "khu đô thị Hòn Tre" nào sẽ mở bán để kéo người mua khỏi dải Trần Phú – Vĩnh Nguyên – Vĩnh Trường.
2. Giá trị vịnh đi vào đất bờ qua tầm nhìn và lối ra biển, không qua việc sở hữu trên đảo — nên hai lô cùng nhìn ra Hòn Tre mà một lô có bến, một lô không, là hai giá trị khác nhau.
3. Phần rủi ro nằm ở dải bờ, không ở vịnh. Công trình cao tầng xây trên chính dải bờ mới là thứ chắn tầm nhìn của lô phía sau — và cái đó phải đọc từ quy hoạch phân khu ven biển với mã màu, chiều cao, mật độ (nguồn: Đọc bản đồ quy hoạch sử dụng đất, màu nào nghĩa gì).

Phân khu 14 còn có một chữ ít ai để ý: quốc phòng. Một phần mặt nước và đảo trong vịnh có chức năng quốc phòng, tức là phần đó không bao giờ là đất kinh doanh — thêm một lý do nữa để cái vịnh giữ được hình hài hôm nay.

-> Quy hoạch chung không hứa gì về giá. Nó chỉ nói một điều đủ dùng: vịnh Nha Trang không phải nơi để xây thêm, và người mua ven bờ nên trả tiền cho cái nhìn ra vịnh với niềm tin đó — rồi dành phần lo cho dải bờ.

Ai KHÔNG phù hợp

Người mua vì tin "sắp có khu đô thị trên đảo" thì không có căn cứ trong quy hoạch này — dân số 10.000 cho 3.848 ha nói ngược lại. Người mua sản phẩm trên đảo mà chưa hỏi loại đất và thời hạn sổ cũng không nên: đảo là đất du lịch, dịch vụ, và sổ của loại đất đó có thời hạn.

Còn với người mua ven bờ để ở hoặc để cho thuê, và trả tiền cho tầm nhìn, quy hoạch phân khu 14 là một trong số ít tài liệu nói được điều họ muốn nghe bằng chữ có số hiệu quyết định — với điều kiện đọc nốt tài liệu thứ hai về chính dải bờ trước mặt mình.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp