Lối đi đang dùng được vì hàng xóm dễ tính là một chuyện. Lối đi được pháp luật bảo vệ là chuyện khác, và chỉ chuyện thứ hai theo được thửa đất khi sang tên.
Có một câu hỏi mà người đi xem đất hay quên hỏi, và nó chỉ đắt khi đã trả tiền: lối vào thửa đất này là đường công cộng, hay là đi nhờ qua đất của người khác?
Nhìn bằng mắt thì hai thứ đó giống nhau. Trên giấy tờ thì chúng khác nhau hoàn toàn.
Đất bị vây bọc có quyền, không phải xin
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý.
Chữ đáng chú ý ở đây là quyền yêu cầu. Đây không phải sự giúp đỡ của hàng xóm mà là một quyền được pháp luật ghi nhận.
Đổi lại, quyền này đi kèm nghĩa vụ: bên hưởng quyền phải đền bù cho bên có đất bị mở lối, trừ khi hai bên thoả thuận khác.
-> Nói cách khác, đây là một quan hệ có đi có lại chứ không phải một bên ban ơn cho bên kia. Hiểu đúng bản chất này giúp cuộc thương lượng dễ hơn nhiều.
Lối đi thế nào là hợp lý
Luật không cho một con số. Nó cho ba tiêu chí, và ba tiêu chí đó phải cân với nhau:
- Vị trí và kích thước thuận tiện và hợp lý nhất cho việc đi lại của thửa đất bị vây bọc.
- Có tính tới đặc điểm cụ thể của địa điểm — địa hình, hiện trạng công trình đã có.
- Thiệt hại gây ra cho thửa đất chịu hưởng quyền là ít nhất.
Vì không có con số cố định nên đây là chỗ hai bên phải thoả thuận. Không thoả thuận được thì đề nghị cơ quan có thẩm quyền hoặc toà án xác định.
Đừng đàm phán lối đi bằng cách hỏi rộng bao nhiêu mét.
Hãy hỏi ngược lại: lối này để làm gì. Đi bộ, đi xe máy, hay phải vào được xe bốn bánh và xe chở vật liệu lúc xây nhà. Ba nhu cầu đó cho ra ba bề rộng khác nhau, và thứ đắt nhất là phát hiện ra nhu cầu thứ ba sau khi đã ký một thoả thuận viết theo nhu cầu thứ nhất.
Chỗ hỏng lớn nhất: thoả thuận miệng không sang tên được
Quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao và có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân. Nghe thì rất chắc chắn. Vấn đề nằm ở chỗ khác: muốn hưởng một quyền thì phải chứng minh được nó tồn tại.
Một lối đi đã dùng hai mươi năm nhờ hàng xóm dễ tính không để lại căn cứ nào. Khi thửa đất bên kia đổi chủ, chủ mới không có nghĩa vụ tin lời ai, và cũng không có gì để đọc.
-> Đây chính là kịch bản tạo ra phần lớn tranh chấp lối đi tại khu dân cư hiện hữu: rào chắn xuất hiện sau một lần sang tên, chứ không phải sau một lần cãi nhau.
Cách phòng là biến thoả thuận thành văn bản có thể tra được, qua ba bước:
- Lập văn bản thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, ghi rõ vị trí, bề rộng, chiều
dài, mục đích sử dụng và mức đền bù.
- Công chứng hoặc chứng thực văn bản đó.
- Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để nội dung được thể hiện trên giấy chứng nhận
của cả hai thửa.
Sau bước thứ ba, người mua tiếp theo đọc sổ là thấy — và đó là toàn bộ mục đích của việc làm giấy tờ. Trình tự đăng ký và các mốc thời hạn nằm ở Đăng ký biến động đất đai: hạn chót và mức phạt.
Bốn câu hỏi khi đi xem một thửa đất phải đi nhờ
Một — lối vào hiện tại nằm trên đất của ai? Đối chiếu bản đồ địa chính, không đối chiếu bằng mắt. Nhiều lối đi trông như đường chung nhưng nằm trọn trong một thửa tư nhân.
Hai — quyền lối đi đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận chưa? Nếu chưa, coi như chưa có.
Ba — nếu chưa ghi nhận, bên kia có sẵn sàng ký không, và với mức đền bù nào? Đàm phán trước khi đặt cọc, không phải sau. Sau khi đặt cọc thì vị thế thương lượng đảo chiều.
Bốn — bề rộng có đủ cho việc xây dựng không? Xe chở vật liệu và xe bê tông cần bề rộng khác với xe con. Một lối đi đủ để ở nhưng không đủ để xây là một vấn đề trả sau.
Ai KHÔNG cần quan tâm
Thửa đất tiếp giáp trực tiếp đường công cộng thì toàn bộ phần trên không áp dụng. Với đất trong dự án đã được quy hoạch đường nội bộ và bàn giao cho địa phương quản lý, tình huống này cũng gần như không xảy ra — đó là một trong những khác biệt thực chất giữa đất dự án và đất tách thửa lẻ, bên cạnh phần hạ tầng kỹ thuật.
Còn nếu tranh chấp đã phát sinh và một bên đã dựng rào, thì thứ cần không phải là một bài viết chung mà là một luật sư đọc bản đồ hiện trạng, hồ sơ cấp giấy và lịch sử sử dụng thực tế.
Cần rà lối vào và tình trạng pháp lý của một thửa đất cụ thể trước khi đặt cọc, gọi 0886 96 6669.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang xem một thửa đất phải đi nhờ qua đất người khác mới ra được đường.
- Anh/chị sở hữu đất bị vây bọc và muốn biết quyền của mình tới đâu.
- Anh/chị định bán một thửa đất mà lối vào hiện đang dùng theo thoả thuận miệng.
Chưa phù hợp nếu…
- Thửa đất của anh/chị tiếp giáp trực tiếp đường công cộng — bài này không liên quan tới quyết định của anh/chị.
- Anh/chị đang có tranh chấp lối đi đã khởi kiện — việc đó cần luật sư đọc hồ sơ và bản đồ hiện trạng.
Câu hỏi thường gặp
Đất không có lối ra đường thì có quyền gì?
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý ra đường công cộng. Đây là quyền được pháp luật quy định, không phải sự giúp đỡ. Đổi lại, bên hưởng quyền thường phải đền bù, trừ khi hai bên thoả thuận khác.
Lối đi đang dùng có tự động theo sang chủ mới không?
Quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, và có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân. Nhưng để chứng minh được quyền đó tồn tại thì phải có căn cứ ghi nhận. Thoả thuận miệng không để lại căn cứ nào cho chủ mới.
Lối đi rộng bao nhiêu là hợp lý?
Luật không ấn định một con số chung. Tiêu chí là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính tới đặc điểm địa điểm, lợi ích của thửa đất bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất. Trên thực tế, hai bên thoả thuận vị trí và kích thước, không thoả thuận được thì đề nghị cơ quan có thẩm quyền hoặc toà án xác định.
Làm sao ghi nhận lối đi vào giấy tờ?
Hai bên lập văn bản thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, công chứng hoặc chứng thực, rồi đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để nội dung này được thể hiện trên giấy chứng nhận. Đây là bước biến một thoả thuận thành thứ chủ mới đọc được.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý | Tổng hợp quy định pháp luật hiện hành về quyền về lối đi qua |
| Lối đi được mở trên bất động sản liền kề mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất | Tổng hợp quy định pháp luật hiện hành về quyền về lối đi qua |
| Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thoả thuận khác | Tổng hợp quy định pháp luật hiện hành về quyền về lối đi qua |
| Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao | Tổng hợp quy định pháp luật hiện hành về quyền đối với bất động sản liền kề |
