Sân bay Cam Ranh: ba con số hay bị trộn vào nhau

Con số sân bay được trích nhiều nhất trong các buổi tư vấn cũng là con số bị hiểu sai nhiều nhất. Bài này tách ba cách đếm và chỉ ra cái nào dùng được để tính nhu cầu lưu trú.

Trong gần như mọi buổi tư vấn về bất động sản khai thác lưu trú ở Nha Trang, sẽ có một lúc người tư vấn nói ra một con số hàng triệu lượt khách. Con số ấy có thật, nhưng nó thường được dùng sai — vì có ít nhất ba cách đếm khác nhau đang cùng lưu hành, và ba cách đó cho ra ba đáp số rất khác nhau.

Ai định đặt tiền vào một tài sản sống bằng khách du lịch thì nên phân biệt được ba cách đếm ấy.

Cách đếm thứ nhất: lượt hành khách qua cảng hàng không

Đây là con số hay bị trích nhất, vì nó lớn nhất.

Nó đếm mọi lượt người đi qua nhà ga, bao gồm cả chiều đi lẫn chiều đến, cả nội địa lẫn quốc tế. Một người bay từ Hà Nội vào Nha Trang rồi bay ra được tính hai lượt.

Số liệu đã công bố:

Nhìn qua thì đây là một bước nhảy rực rỡ. Nhưng chính vì rực rỡ mà phải dừng lại: con số nửa năm 2026 cao gần gấp đôi tổng cả năm 2024. Một thị trường không tăng như thế trong mười tám tháng.

Khả năng cao hơn là hai con số không cùng một cách đếm — và nếu vậy thì việc đặt chúng cạnh nhau để chứng minh "khách tăng gấp đôi" là một phép so sai đơn vị. Chúng tôi ghi rõ điều này ra đây dù nó làm luận điểm bán hàng của chính chúng tôi yếu đi một chút.

Cách đếm thứ hai: lượt khách du lịch tới Khánh Hoà

Con số này nhỏ hơn nhưng gần với thứ người mua bất động sản cần hơn.

Năm 2024, Khánh Hoà đón 10,6 triệu lượt khách du lịch, +45,5% so với năm trước. Trong đó 4,5 triệu lượt là khách quốc tế, chiếm 42%.

Điểm đáng chú ý: con số này lớn hơn lượt khách qua sân bay của cùng năm. Không mâu thuẫn — nó phản ánh một sự thật đơn giản là phần lớn khách nội địa tới Nha Trang không đi máy bay. Họ đi ô tô theo cao tốc, đi tàu hoả, đi xe khách.

-> Với người mua sản phẩm lưu trú, đây là một thông tin có giá: nền cầu của Nha Trang không phụ thuộc hoàn toàn vào một sân bay. Đó là điểm khác biệt so với những điểm đến chỉ tới được bằng đường hàng không.

Cách đếm thứ ba: lượt lưu trú

Đây mới là con số dùng để tính phòng.

Bảy tháng đầu năm 2025 ghi nhận 10,8 triệu lượt lưu trú, doanh thu khoảng 42.380 tỷ đồng. Khác biệt so với hai con số trên: nó chỉ đếm những người thật sự ngủ lại, tức những người tạo ra nhu cầu về phòng.

Cấu trúc khách quan trọng hơn tổng số khách

Đây là phần ít người nói tới, nhưng nó quyết định anh/chị nên làm loại sản phẩm nào.

Về nguồn khách quốc tế: Hàn Quốc chiếm hơn 50%, Trung Quốc 16%, sau đó là Nga, Mỹ, Úc và các nước Liên Xô cũ. Cơ cấu chuyến bay qua Cam Ranh cũng nói cùng một điều: Hàn Quốc 45%, nội địa 31%, Trung Quốc 15%.

Về thời gian ở:

Hai cột này kéo về hai hướng ngược nhau, và đó chính là chỗ đáng suy nghĩ.

Khách Hàn chi nhiều nhất mỗi ngày nhưng ở ngắn nhất → vòng quay phòng nhanh, giá phòng có thể cao, nhưng chi phí vận hành mỗi lượt khách cũng cao vì dọn phòng và đón trả liên tục.

Khách Nga ở gấp bốn lần nhưng chi ít hơn mỗi ngày → giá phòng thấp hơn, đổi lại công suất ổn định và chi phí vận hành mỗi đêm rẻ hơn hẳn.

-> Hai chân dung đó dẫn tới hai loại sản phẩm khác nhau: một bên hợp với căn nhỏ, vận hành theo chuẩn khách sạn; một bên hợp với căn có bếp, thuê theo tuần hoặc theo tháng. Chọn sai nhóm khách mục tiêu thì tổng số lượt khách của cả tỉnh không cứu được căn nhà của anh/chị.

Con số quy hoạch 25 triệu lượt: đọc thế nào cho đúng

Sân bay Cam Ranh có quy hoạch nâng công suất lên 25 triệu lượt mỗi năm vào mốc 2030, đạt cấp 4E, tổng vốn hơn 23.700 tỷ đồng.

Đây là một thông tin tốt. Nhưng nó là công suất thiết kế, không phải dự báo lượng khách. Sân bay có thể được xây để đón 25 triệu lượt mà thực tế chỉ đón mười — hạ tầng sẵn sàng không tự tạo ra người bay.

Khi ai đó dùng con số 25 triệu để giải thích vì sao một căn nhà đáng giá hơn hôm nay, họ đang đề nghị anh/chị trả trước phần lợi ích của năm 2030. Đó là một lựa chọn, không phải một sai lầm — miễn là anh/chị biết mình đang làm gì.

Cách dùng những con số này cho đúng

Nếu anh/chị đang tính bài toán khai thác, đây là thứ tự chúng tôi đề nghị:

1. Bắt đầu từ lượt lưu trú, không phải từ lượt qua sân bay.
2. Chia theo nhóm khách mà sản phẩm của anh/chị thật sự phục vụ được — đừng nhận hết 10,6

triệu lượt vào bài toán của một căn nhà bốn phòng.

1. Đặt giả định công suất bằng con số của người đang vận hành thật ở khu đó, không lấy từ

brochure.

1. Chạy thêm một kịch bản xấu với công suất thấp hơn giả định chính khoảng một phần ba.

Nếu ở kịch bản xấu bài toán vẫn đứng được, phần còn lại là phần thưởng. Nếu chỉ kịch bản đẹp mới đứng, thì thứ anh/chị đang mua không phải một tài sản — mà là một dự đoán.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp