Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau chỗ nào? Câu trả lời ngắn

Người mua hỏi sổ đỏ hay sổ hồng, nhưng câu hỏi đó không còn đúng từ lâu. Thứ cần nhìn là hai dòng chữ nằm ở trang đầu của cuốn sổ.

Trong nghề này có một câu hỏi được lặp lại nhiều nhất ở buổi tư vấn đầu tiên, và cũng là câu đặt sai nhất: "Căn này sổ đỏ hay sổ hồng?"

Sai không phải vì người hỏi thiếu hiểu biết. Sai vì câu hỏi đó đã không còn phân biệt được thứ cần phân biệt từ khá lâu rồi.

Vì sao hai cái tên đó không còn nói lên điều gì

"Sổ đỏ" và "sổ hồng" là tên gọi dân gian theo màu bìa của các mẫu giấy chứng nhận được ban hành ở những thời kỳ khác nhau. Trước đây có mẫu chứng nhận quyền sử dụng đất, có mẫu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, do các cơ quan khác nhau cấp, và bìa khác màu.

Về sau, các mẫu đó được hợp nhất thành một loại giấy chứng nhận thống nhất ghi cả quyền sử dụng đất lẫn quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nhưng cách gọi cũ thì ở lại trong lời ăn tiếng nói — và bây giờ nó gây hiểu nhầm nhiều hơn là giúp ích.

Hai dòng đó khác nhau ra sao trong thực tế

Nhìn bảng này thì dễ kết luận vế trái tốt hơn. Nhưng như vậy là đọc thiếu một nửa.

Vế phải rẻ hơn ở cùng vị trí — và ở những vị trí thương mại đắt đỏ nhất, đó thường là cách duy nhất để sở hữu mặt bằng ở đó. Nhiều tuyến phố kinh doanh ven biển đơn giản là không có đất ở để bán. Người mua để khai thác kinh doanh trong hai ba chục năm tới thì bài toán của họ khác hẳn người mua để cho con cháu.

Nên câu đúng không phải "loại nào tốt hơn", mà là "loại nào hợp với việc tôi định làm với tài sản này".

Chuyện hay gặp nhất: một dự án, hai loại đất

Đây là chỗ người mua hay bị nhầm nhất, và cũng là chỗ nguy hiểm nhất.

Ở các đại dự án ven biển, chuyện cùng một dự án tồn tại song song hai loại đất là bình thường. Tại một dự án ở Nha Trang, có 430 căn thuộc đất ở được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài, nằm ngay trong cùng một khu với 440 căn thuộc đất thương mại dịch vụ thuê trả tiền một lần, sổ hồng riêng từng căn thời hạn 50 năm.

Cùng một cái tên dự án. Cùng một phối cảnh. Cùng một người tư vấn. Hai loại tài sản khác nhau.

Hệ quả rất thực tế: khi anh/chị nghe câu "dự án này sổ hồng lâu dài", câu đó có thể đúng với một phân khu và sai với phân khu bên cạnh. Người tư vấn nói câu đó không nhất thiết cố ý sai — nhiều khi họ chỉ nhớ đặc điểm của dòng họ hay bán nhất.

Cách gỡ thì đơn giản: hỏi theo mã căn, không hỏi theo tên dự án.

Một dấu hiệu đáng chú ý trong biểu mẫu hợp đồng

Có một chi tiết chúng tôi thấy đáng nói vì rất ít người để ý tới.

Ở một dự án lớn tại Nam Nha Trang, biểu mẫu hợp đồng ở giai đoạn đầu để sẵn cả hai lựa chọn cho mục đích sử dụng đất: đất ở lâu dài và đất thương mại dịch vụ. Đây là biểu mẫu dùng chung cho nhiều dòng sản phẩm, nên việc để hai ô chọn là bình thường về mặt soạn thảo.

Nhưng với người mua thì nó có nghĩa rất cụ thể: ô nào được đánh dấu trong hợp đồng của anh/chị mới là câu trả lời, chứ không phải điều anh/chị nghe ở bàn tư vấn. Và nếu ô đó chưa được điền, đừng ký.

Đây cũng là lý do trong nội bộ chúng tôi có một luật: không cam kết "sổ hồng lâu dài" khi chưa có văn bản của chủ đầu tư xác nhận cho đúng dòng đó. Nói thừa một câu ở buổi tư vấn thì dễ, nhưng nó thành lời hứa mà người nói không có quyền hứa.

Còn dòng nhà ở đô thị thì sao

Ở phía ngược lại, các khu đô thị trong nội đô — ví dụ dòng nhà phố ở khu Phước Long, Nha Trang — là nhà ở đô thị sổ lâu dài. Đây là loại tài sản gần với hình dung truyền thống nhất: đất ở, không thời hạn, ở được, đăng ký thường trú được, và có tệp người mua lại rộng nhất.

Đổi lại, những khu như vậy nằm trong nội đô chứ không ven biển, nên chúng không phục vụ mục tiêu khai thác lưu trú du lịch. Lại là chuyện chọn theo mục tiêu, không phải chọn theo cái tốt hơn.

Bốn câu hỏi thay cho câu "sổ đỏ hay sổ hồng"

1. "Mục đích sử dụng đất của lô này ghi là gì?" — đất ở, hay thương mại dịch vụ.
2. "Thời hạn bao nhiêu năm, tính từ ngày nào?" — với đất có thời hạn, mốc bắt đầu tính là

ngày giao đất cho dự án, không phải ngày anh/chị mua. Nghĩa là con số còn lại thực tế ngắn hơn 50 năm.

1. "Điều khoản gia hạn nằm ở đâu trong hợp đồng?" — và đọc nó, thay vì nghe kể lại.
2. "Cho tôi xem văn bản pháp lý của đúng lô này." — không phải của dự án nói chung.

Bốn câu đó mất chừng năm phút. Chúng phân biệt được thứ mà mười lăm phút nghe giới thiệu không phân biệt nổi.

Vì sao chúng tôi viết bài này

Vì đây là chỗ chúng tôi hay phải giải thích lại cho khách sau khi họ đã đặt cọc ở nơi khác — và giải thích lúc đó thì đã muộn. Không phải vì ai lừa ai; phần lớn là vì hai bên dùng chung một từ mà hiểu theo hai nghĩa.

Người tư vấn tử tế sẽ nói rõ loại đất và thời hạn ngay từ buổi đầu, kể cả khi việc đó làm cuộc trò chuyện khó hơn. Vì nếu để khách tự phát hiện ra ở tháng thứ sáu, thứ mất đi không chỉ là một thương vụ.

Nếu anh/chị đang cầm hồ sơ một căn và muốn biết chính xác nó thuộc loại nào, gọi 0886 96 6669. Chúng tôi đọc giúp và nói thẳng, kể cả khi câu trả lời không phải câu anh/chị mong nghe.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp