Bài này đưa một khung chấm điểm để hai người trong nhà cùng nhìn vào một tờ giấy thay vì cãi nhau bằng cảm giác.
Đến vòng cuối, người mua thường còn lại hai hoặc ba lựa chọn ngang ngửa nhau. Và đến lúc đó, cách quyết định phổ biến nhất lại là cách yếu nhất: chọn theo căn xem sau cùng.
Đây không phải chuyện thiếu lý trí. Trí nhớ về một chỗ ở phai rất nhanh, còn ấn tượng thì chịu ảnh hưởng của những thứ chẳng liên quan — hôm đó trời có nắng không, người dẫn đi có dễ chịu không, mình có đói không. Sau bốn năm căn, phần lớn người mua không còn so được nữa, họ chỉ còn cảm giác.
Bảng điểm dưới đây không thay cảm giác. Nó làm một việc khác: buộc anh/chị viết ra tiêu chí trước khi đi xem, để lúc so thì so bằng thứ mình đã nghĩ chứ không bằng thứ mình vừa thấy.
Nguyên tắc trước khi chấm
Một — chỉ so các phương án cùng khoảng tiền. Nếu chênh nhau quá 15–20% tổng chi phí sở hữu thì đó là hai bài toán khác nhau, không phải hai lựa chọn.
Hai — không đưa giá thành một dòng chấm điểm. Đưa vào là chấm hai lần cho cùng một thứ. Cách đúng: chấm phần còn lại, rồi chia tổng điểm cho tổng chi phí sở hữu để ra điểm trên mỗi đồng.
Ba — tổng chi phí sở hữu không phải giá bán. Nó gồm thuế phí sang tên, chi phí hoàn thiện nếu bàn giao thô, phí quản lý nhiều năm, và lãi vay nếu có. Danh sách các khoản hay bị bỏ sót nằm ở Chi phí sau khi nhận nhà người mua hay quên.
Bốn — đặt trọng số trước khi đi xem căn nào. Đây là điều kiện quan trọng nhất và cũng là điều dễ vi phạm nhất. Đặt trọng số sau khi đã có căn mình thích thì bảng điểm chỉ còn là cách hợp thức hoá lựa chọn đã có.
Chín tiêu chí, và trọng số theo mục đích
Chấm mỗi tiêu chí từ 1 đến 5. Trọng số dưới đây là gợi ý cho hai kiểu mua phổ biến; anh/chị nên chỉnh lại theo hoàn cảnh của mình.
| Tiêu chí | Chấm gì cụ thể | Trọng số nếu mua để ở | Trọng số nếu mua khai thác |
|---|---|---|---|
| Vị trí và kết nối | Thời gian tới chỗ làm, trường học, bệnh viện, sân bay | 5 | 4 |
| Pháp lý và loại sổ | Loại đất, thời hạn, tình trạng hồ sơ hiện tại | 5 | 5 |
| Không gian sống | Hướng, thoáng, sáng, tiếng ồn, riêng tư | 4 | 2 |
| Công năng mặt bằng | Số phòng, chiều rộng mặt tiền, bố trí có dùng được không | 4 | 3 |
| Chất lượng xây dựng | Vật liệu, hoàn thiện, tình trạng công trình cùng chủ đầu tư đã bàn giao | 3 | 3 |
| Khả năng khai thác | Nguồn khách thuê, giá thuê tham chiếu quanh khu, mùa vụ | 1 | 5 |
| Chi phí vận hành | Phí quản lý, bảo trì, chi phí sửa chữa dự kiến | 2 | 4 |
| Cộng đồng và mật độ | Ai đang ở quanh đó, mật độ xây dựng, mức lấp đầy | 4 | 2 |
| Thanh khoản khi bán lại | Bao nhiêu người có thể mua lại được, và mất bao lâu | 3 | 4 |
Nhân điểm với trọng số, cộng lại, rồi chia cho tổng chi phí sở hữu tính bằng tỷ đồng. Con số cuối là điểm trên mỗi tỷ, và đó là thứ đáng so.
Ba tiêu chí hay bị chấm sai
Không gian sống bị chấm theo lúc đi xem. Một căn xem lúc 9 giờ sáng và một căn xem lúc 4 giờ chiều không so được, vì hướng nắng khác nhau. Nếu nghiêm túc, nên quay lại từng căn vào cùng khung giờ, và ít nhất một lần vào giờ cao điểm giao thông để nghe tiếng ồn thật.
Khả năng khai thác bị chấm bằng lời hứa. Con số đáng tin duy nhất là giá thuê thật của các bất động sản tương đương đang cho thuê quanh đó, không phải con số trong bảng tính của bên bán. Cách tự dựng bảng tính nằm ở Tự định giá căn mình định mua.
Thanh khoản gần như không ai chấm. Đây là tiêu chí quan trọng nhất mà ít được viết ra nhất, vì nó nói về khả năng thoát ra chứ không phải khả năng vào. Câu hỏi để chấm: nếu sáu tháng nữa phải bán, có bao nhiêu người trong thành phố này đủ tiền và đủ nhu cầu để mua lại căn này?
Một căn 4 tỷ có tập người mua rộng hơn nhiều so với một căn 25 tỷ. Điều đó không làm căn 25 tỷ tệ hơn, nhưng nó phải hiện ra trong bảng điểm chứ không nằm im.
Xử lý ba tình huống hay gặp
Hai căn khác loại sổ. Không so trực tiếp giá trên mét vuông được, vì đó là phép so giữa hai thứ khác đơn vị. Phải quy sản phẩm có thời hạn về dòng tiền trong thời gian sở hữu còn lại rồi mới so, cách làm nằm ở Bài toán 50 năm tính thế nào.
Một căn góc và một căn giữa. Căn góc thường có giá cao hơn, và phần chênh đó có hợp lý hay không là bài toán tính được chứ không phải chuyện thích hay không thích; nội dung ở Chọn căn góc hay căn giữa, tính bằng số.
Hai người trong nhà chấm lệch nhau. Đây là tình huống bảng điểm có ích nhất. Mỗi người chấm riêng, rồi đặt hai tờ cạnh nhau. Chỗ lệch điểm lộ ra ngay, và cuộc trao đổi chuyển từ em thấy căn kia hơn sang vì sao anh chấm tiêu chí này 2 mà em chấm 5. Đó là một cuộc trao đổi giải quyết được.
Khi hai căn chênh nhau dưới 10% tổng điểm, hãy coi như chúng ngang nhau.
Bảng điểm không đủ chính xác để phân định ở mức đó, và cố ép nó phân định là tự tin quá mức vào một công cụ ước lượng.
Ở thế hoà, tiêu chí phá thế nên là thanh khoản: chọn căn dễ bán lại hơn. Không phải vì mình định bán, mà vì đó là căn cho phép mình đổi ý với chi phí thấp nhất — và trong một quyết định vài chục tỷ, quyền đổi ý là một tài sản có thật.
Ai KHÔNG phù hợp với bài này
Người mới xem một căn. Bảng điểm cần ít nhất hai lựa chọn. Với một căn duy nhất, việc cần làm là kiểm điều kiện đủ, không phải chấm điểm.
Người đã có một ràng buộc cứng. Nếu bắt buộc phải ở trong bán kính đi bộ tới một trường cụ thể, thì tiêu chí đó không phải một dòng có trọng số — nó là bộ lọc chạy trước bảng điểm.
Người mua theo cảm xúc và biết rõ mình đang làm vậy. Với ngôi nhà để ở đến cuối đời, đó là một lựa chọn hợp lý và bài này không tìm cách thuyết phục ngược lại. Chỉ nên nhớ một điều: hãy vẫn chấm dòng pháp lý và dòng thanh khoản, vì hai dòng đó không phụ thuộc vào việc mình yêu căn nhà tới mức nào.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang phân vân giữa hai hoặc ba lựa chọn có tầm tiền tương đương.
- Hai người trong nhà đang mỗi người thích một căn và cần một cách quyết định chung.
- Anh/chị đã xem nhiều căn tới mức không còn nhớ căn nào hơn căn nào ở điểm gì.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mới xem một căn duy nhất. Bảng điểm cần ít nhất hai lựa chọn mới có ý nghĩa.
- Anh/chị đã có một ràng buộc cứng loại hết các phương án khác, ví dụ phải ở gần một trường cụ thể. Khi đó không cần chấm, chỉ cần kiểm điều kiện.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao cần bảng điểm khi mình đã có cảm giác rõ ràng?
Vì cảm giác chịu ảnh hưởng nặng của thứ tự xem và của trạng thái lúc xem. Căn xem sau cùng thường được nhớ rõ hơn, căn xem vào buổi sáng đẹp trời được chấm cao hơn. Bảng điểm không thay thế cảm giác, nó buộc anh/chị viết ra tiêu chí trước khi đi xem, để lúc so không bị hoàn cảnh dẫn dắt.
Trọng số nên đặt thế nào?
Đặt theo mục đích mua, và đặt trước khi đi xem căn nào. Người mua để ở nên dồn trọng số vào vị trí, không gian sống và cộng đồng. Người mua để khai thác dòng tiền nên dồn vào khả năng cho thuê, mặt tiền và chi phí vận hành. Đặt trọng số sau khi đã có căn mình thích là tự chấm cho hợp ý mình.
Hai căn chênh nhau vài điểm thì chọn thế nào?
Chênh dưới 10% tổng điểm nên coi là ngang nhau, và khi đó tiêu chí phá thế hoà nên là thanh khoản khi bán lại chứ không phải cảm xúc. Căn nào dễ tìm người mua tiếp hơn thì chọn căn đó, vì nó là căn cho phép anh/chị đổi ý mà ít tốn kém nhất.
Có nên đưa giá vào bảng điểm không?
Không nên đưa giá thành một dòng chấm điểm, vì làm vậy là chấm hai lần cho cùng một thứ. Cách đúng là chọn các phương án trong cùng một khoảng tiền rồi chấm phần còn lại, sau đó chia tổng điểm cho tổng chi phí sở hữu để ra điểm trên mỗi đồng. Tổng chi phí phải gồm cả thuế phí và chi phí sau nhận nhà, không chỉ giá bán.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Cách quy một sản phẩm sở hữu có thời hạn về dòng tiền trong thời gian còn lại để so với sản phẩm sở hữu lâu dài | alora-50-nam-tinh-bai-toan-the-nao |
| Chênh lệch giá giữa căn góc và căn giữa cần được tính bằng số chứ không bằng cảm nhận | chon-can-goc-hay-can-giua-tinh-bang-so |
| Chi phí phát sinh sau khi nhận nhà là khoản người mua hay bỏ sót khi so hai phương án | chi-phi-sau-khi-nhan-nha-nguoi-mua-hay-quen |
