Một cơ chế giữ tiền để bảo vệ người mua khi chậm sổ, và một quy định về niên hạn chung cư. Hai thứ đều đáng đọc kỹ.
Theo VnExpress ngày 21/08/2026, ba luật đang được dự kiến sửa cùng lúc: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, với mốc dự kiến Quốc hội thông qua cuối năm 2026.
Phần Luật Đất đai chúng tôi đã viết riêng ở sua-luat-dat-dai-bay-nhom-chinh-sach. Bài này nói về hai điểm mới ở hai luật còn lại — và cả hai đều ăn thẳng vào những thứ người mua hay lo nhất.
Điểm mới thứ nhất: giữ lại 5% để bảo đảm việc cấp sổ
Dự kiến sửa Luật Kinh doanh bất động sản có cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng đặt trong tài khoản phong toả, nhằm bảo vệ người mua khi chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ.
Đây là điểm đáng chú ý nhất trong cả nhóm sửa đổi, vì nó nhắm vào đúng nỗi lo phổ biến nhất của người mua nhà dự án: đã nhận nhà, đã ở nhiều năm, mà sổ vẫn chưa có.
Cơ chế này giải quyết vấn đề theo cách khác hẳn cách cũ. Trước nay, khi chậm sổ, người mua chỉ còn công cụ là điều khoản phạt trong hợp đồng — mà muốn đòi được thì phải kiện, tức tốn thời gian và chi phí, và bên đi kiện là bên yếu hơn. Với cơ chế phong toả, một phần tiền vẫn nằm ngoài tầm với của chủ đầu tư cho tới khi nghĩa vụ hoàn tất.
-> Nói theo ngôn ngữ đàm phán: nó đổi vị thế. Trước, người mua đã trả hết tiền rồi mới đi đòi. Sau, người bán phải làm xong việc rồi mới nhận nốt tiền.
Nhưng đây là dự kiến, chưa phải quy định có hiệu lực. Và ngay cả khi thành luật, nó cũng chỉ áp cho các hợp đồng ký sau khi luật có hiệu lực. Với hợp đồng đang cầm trong tay hôm nay, công cụ vẫn là điều khoản trong chính hợp đồng đó — cách đọc nằm ở muoi-dieu-khoan-phai-doc-trong-hdmb.
Điểm mới thứ hai: chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình
Dự kiến sửa Luật Nhà ở bổ sung quy định chung cư có thời hạn gắn với niên hạn công trình, xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kiểm định kỹ thuật. Cùng nhóm sửa đổi này còn bổ sung loại hình nhà ở cho thuê.
Điểm cần đọc kỹ: thời hạn ở đây không phải một con số ấn định sẵn cho mọi toà nhà. Nó phụ thuộc vào chính công trình đó — thiết kế thế nào, kiểm định ra sao.
Với người mua căn hộ, điều này có ba hệ quả thực tế:
- Hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định trở thành tài liệu đáng hỏi, ngang với giấy tờ pháp lý.
- Chất lượng xây dựng ăn trực tiếp vào giá trị tài sản, chứ không chỉ ăn vào chi phí sửa chữa.
- Hai toà nhà cùng khu, cùng giá, có thể có niên hạn khác nhau — và đó là chênh lệch giá trị thật.
Cách tính tiền khi chung cư hết niên hạn và phải xây lại đã được đề xuất riêng, xem chung-cu-co-thoi-han-cach-tinh-tien-khi-xay-lai.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Một, đừng đợi. Mốc dự kiến thông qua là cuối năm 2026, sau đó còn nghị định hướng dẫn. Người đang có nhu cầu ở thật mà hoãn quyết định để chờ luật thì đang trả một cái giá chắc chắn — tiền thuê nhà và thời gian — để đổi lấy một lợi ích chưa chắc chắn.
Hai, cũng đừng để bị thúc bằng luật. Ở chiều ngược lại, câu "mua trước khi luật đổi" cũng không đứng vững, vì các thay đổi này nhìn chung có lợi cho người mua chứ không bất lợi.
Ba, với thị trường Khánh Hoà, điểm sửa về chung cư có thời hạn đáng chú ý hơn nơi khác. Đây là địa bàn có nhiều dự án căn hộ ven biển, trong đó một phần là sản phẩm vốn đã có thời hạn sở hữu do loại đất. Khi thêm một lớp niên hạn theo công trình, người mua sẽ phải phân biệt hai loại thời hạn khác nhau — thời hạn theo loại đất và thời hạn theo công trình. Đừng gộp chúng làm một khi tính bài toán.
Điều bài này không nói
Không nói các nội dung trên chắc chắn được thông qua với hình thức hiện tại. Đây là bước dự kiến sửa đổi.
Không tư vấn cho trường hợp cụ thể. Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, bài viết dựa trên thông tin công khai đăng trên VnExpress ngày 21/08/2026.
Câu hỏi thường gặp
Cơ chế phong toả 5% giá trị hợp đồng là gì?
Theo VnExpress ngày 21/08/2026, dự kiến sửa Luật Kinh doanh bất động sản có cơ chế giữ lại 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản phong toả, nhằm bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ. Đây là hướng dự kiến, chưa phải quy định đã có hiệu lực.
Chung cư có thời hạn nghĩa là gì?
Là quy định gắn thời hạn sở hữu căn hộ với niên hạn công trình, xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định kỹ thuật. Nghĩa là thời hạn không phải một con số ấn định sẵn cho mọi toà nhà, mà phụ thuộc vào chính công trình đó. Nội dung này đang ở giai đoạn dự kiến sửa luật.
Ba luật này bao giờ được thông qua?
Theo bản tin, Quốc hội dự kiến thông qua vào cuối năm 2026. Từ lúc thông qua tới lúc có nghị định hướng dẫn và áp dụng vào từng hợp đồng cụ thể còn thêm một quãng nữa, nên người mua không nên đổi kế hoạch dựa trên nội dung chưa thành văn bản có hiệu lực.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Dự kiến sửa Luật Kinh doanh bất động sản có cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng đặt trong tài khoản phong toả, nhằm bảo vệ người mua khi chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ | VnExpress, ngày 21/08/2026 - bài Loạt chính sách dự kiến sửa đổi có thể thay đổi cuộc chơi trên thị trường bất động sản, tác giả Ngọc Diễm - Anh Tú (vnexpress.net) |
| Dự kiến sửa Luật Nhà ở bổ sung quy định chung cư có thời hạn gắn với niên hạn công trình, xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kiểm định kỹ thuật; đồng thời bổ sung loại hình nhà ở cho thuê | VnExpress, ngày 21/08/2026 |
| Ba luật dự kiến được sửa gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; Quốc hội dự kiến thông qua vào cuối năm 2026 | VnExpress, ngày 21/08/2026 |
