Tặng cho là cách chuyển tài sản nhanh hơn thừa kế rất nhiều, nhưng nó dứt khoát hơn - và đó vừa là ưu điểm vừa là rủi ro.
Trong nhiều gia đình, câu chuyện chuyển nhà đất cho con cháu bắt đầu bằng một câu rất đời: "cứ để đó, sau này của các con cả."
Câu đó có hai đường đi hoàn toàn khác nhau. Một là thừa kế — chỉ phát sinh khi người chủ qua đời. Hai là tặng cho — làm ngay bây giờ, khi người chủ còn ngồi ký được. Bài này nói về đường thứ hai: nó nhanh hơn rất nhiều, và cũng dứt khoát hơn rất nhiều.
Tặng cho khác thừa kế ở chỗ nào?
Khác ở thời điểm phát sinh và ở khả năng quay lại.
| Tặng cho | Thừa kế | |
|---|---|---|
| Thời điểm | Khi người cho còn sống | Khi người để lại tài sản qua đời |
| Ai phải ký | Cả hai bên cho và nhận | Người thừa kế và những người liên quan |
| Số người phải đồng ý | Ít, thường chỉ hai bên và đồng sở hữu | Nhiều, theo hàng thừa kế |
| Đổi ý được không | Rất khó sau khi sang tên | Sửa di chúc lúc nào cũng được |
| Thời gian | Thường vài tuần | Vài tháng tới vài năm |
-> Dòng cuối cùng là lý do chính khiến nhiều gia đình chọn tặng cho. Nhưng dòng "đổi ý được không" mới là dòng cần đọc kỹ: di chúc sửa được, hợp đồng tặng cho đã sang tên thì gần như không.
Điều kiện để tặng cho được
Bốn điều kiện chung, và thiếu một là hồ sơ dừng lại ở cửa công chứng:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên đúng người cho.
- Đất không có tranh chấp tại thời điểm giao dịch.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Còn trong thời hạn sử dụng đất — điều này quan trọng với đất có thời hạn.
Ngoài ra còn hai chốt hay bị quên. Nếu là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai cùng ký, không phải chỉ người đứng tên trên sổ. Nếu là tài sản đang thế chấp thì phải giải chấp và xoá đăng ký thế chấp trước — không có đường tắt nào ở đây.
Thuế phí: ai được miễn và miễn cái gì?
Được miễn thuế thu nhập cá nhân, không phải miễn hết mọi khoản. Đây là chỗ hiểu nhầm phổ biến nhất.
Thu nhập từ nhận tặng cho bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân khi hai bên thuộc các quan hệ sau: vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội ngoại với cháu, và anh chị em ruột với nhau.
Nhưng vẫn còn ba nhóm chi phí nữa:
- Lệ phí trước bạ tính theo giá đất và giá nhà do địa phương ban hành (một số trường hợp trong nhóm quan hệ
trên cũng thuộc diện miễn — cần hỏi đúng cơ quan thuế nơi có đất).
- Phí công chứng hợp đồng tặng cho, tính theo giá trị tài sản.
- Phí, lệ phí đăng ký biến động và phí đo đạc nếu phải tách thửa.
Người ngoài phạm vi quan hệ nêu trên — ví dụ cô chú tặng cho cháu ruột của anh chị em, hoặc bạn bè — không thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân từ tặng cho bất động sản. Đây là chỗ nhiều người tính thiếu vài trăm triệu khi lập kế hoạch, vì họ nghe câu "trong nhà thì được miễn" mà không tra danh sách quan hệ cụ thể.
Ba tình huống hay hỏng
Một, tặng cho một phần thửa mà chưa tách thửa. Muốn cho con một nửa mảnh đất thì phải tách thửa trước, và phần tách ra phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương nơi có đất. Nhiều gia đình ký giấy tay chia đôi rồi mới phát hiện phần đó không tách được — lúc đó vừa mất tiền vừa mất hoà khí.
Hai, tặng cho rồi mới nghĩ đến chỗ ở của mình. Người cho sang tên toàn bộ căn nhà đang ở cho con, sau đó quan hệ gia đình thay đổi. Về pháp lý, quyền định đoạt đã thuộc người nhận. Cách phòng ngừa có sẵn trong luật: tặng cho có điều kiện, hoặc giữ lại quyền lưu cư và ghi thẳng vào hợp đồng. Điều kiện phải viết ra, không thoả thuận miệng.
Ba, cho một người trong khi còn nhiều người thừa kế khác. Tặng cho hợp pháp thì tài sản đó không còn là di sản nữa. Về mặt pháp lý điều này rõ ràng, nhưng về mặt gia đình nó hay là mầm tranh chấp — nhất là khi những người còn lại chỉ biết chuyện sau khi mọi việc đã xong. Nói trước với cả nhà không phải thủ tục pháp lý, nhưng nó là bước rẻ nhất trong toàn bộ quá trình.
Trình tự làm, gọn trong bốn bước
- Rà hồ sơ: sổ đúng tên, đúng hiện trạng, không tranh chấp, không thế chấp, không kê biên.
- Ký hợp đồng tặng cho tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Kê khai thuế, lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Đăng ký biến động, nhận giấy chứng nhận đứng tên người nhận. Giao dịch có hiệu lực từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính, không phải từ lúc ký hợp đồng.
-> Bước 4 là bước quyết định. Trước khi hoàn tất đăng ký, tài sản vẫn thuộc người cho; sau khi đăng ký xong thì đã sang hẳn.
Ai KHÔNG nên chọn đường tặng cho
Người còn phụ thuộc vào chính bất động sản đó để ở hoặc để tạo thu nhập, và không có tài sản thay thế. Với nhóm này, di chúc là công cụ đúng hơn: nó đạt cùng một mục đích nhưng giữ lại quyền định đoạt cho tới phút cuối — xem thua-ke-bds-can-chuan-bi-truoc-nhung-gi.
Cũng không nên chọn đường này khi bất động sản đang thế chấp mà chưa có nguồn tất toán, hoặc khi trong gia đình đang có bất đồng chưa giải quyết xong — tặng cho lúc đó không kết thúc bất đồng mà chỉ chuyển nó sang một dạng khác.
Ai nên làm sớm
Người có tài sản chưa hoàn thiện pháp lý và tuổi đã cao. Làm sổ, cập nhật hiện trạng và ký tặng cho khi mình còn minh mẫn rẻ hơn nhiều so với để người ở lại đi làm thủ tục thừa kế trên một hồ sơ dở dang.
Người dự định để con dùng bất động sản làm bảo đảm vay vốn cũng nên tính sớm, vì ngân hàng chỉ làm việc với người đứng tên trên giấy chứng nhận — chi tiết ở the-chap-bat-dong-san-dang-cho-so.
Điều bài này không nói
Bài này không nêu mức lệ phí trước bạ, phí công chứng cụ thể, vì các mức này tính theo bảng giá đất của từng địa phương và thay đổi theo thời điểm. Con số đúng chỉ có khi mang hồ sơ thật tới cơ quan thuế nơi có đất. Bài cũng không thay được tư vấn cho trường hợp cụ thể, đặc biệt khi tài sản có yếu tố nước ngoài hoặc đang trong tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Bố mẹ cho con nhà đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Thu nhập từ nhận tặng cho bất động sản giữa cha mẹ đẻ với con đẻ thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân, cùng nhóm với vợ chồng, cha mẹ nuôi với con nuôi, ông bà với cháu và anh chị em ruột. Được miễn thuế thu nhập cá nhân không có nghĩa là miễn toàn bộ chi phí, vì vẫn còn lệ phí trước bạ, phí công chứng và phí đăng ký biến động.
Tặng cho khác thừa kế ở điểm nào?
Tặng cho xảy ra khi người cho còn sống và cần chữ ký của cả hai bên; thừa kế chỉ phát sinh khi người để lại tài sản qua đời. Tặng cho đi nhanh hơn nhiều nhưng cũng dứt khoát hơn: sang tên xong thì quyền định đoạt đã thuộc về người nhận, người cho rất khó lấy lại.
Có lấy lại được nhà đất đã tặng cho không?
Rất khó, trừ khi hợp đồng tặng cho có điều kiện và người nhận không thực hiện điều kiện đó. Vì vậy nếu muốn ràng buộc điều gì, phải viết thẳng vào hợp đồng ngay từ đầu chứ không thoả thuận miệng.
Đất đang thế chấp ngân hàng có tặng cho được không?
Không tặng cho được cho tới khi giải chấp, vì quyền sử dụng đất đang là tài sản bảo đảm. Trên thực tế phải tất toán khoản vay hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác, xoá đăng ký thế chấp rồi mới ký hợp đồng tặng cho.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính | Tổng hợp quy định pháp luật đất đai và dân sự về tặng cho tài sản |
| Thu nhập từ nhận tặng cho bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân | Tổng hợp quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân |
| Điều kiện chung để tặng cho quyền sử dụng đất gồm có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất | Tổng hợp quy định pháp luật đất đai và dân sự về tặng cho tài sản |
