Không phải cứ chưa có sổ là không vay được, nhưng thứ đem đi bảo đảm khi đó không phải mảnh đất - và khác biệt ấy quyết định toàn bộ rủi ro.
Câu hỏi "chưa có sổ thì vay được không" thực ra gộp ba tình huống hoàn toàn khác nhau, và người mua hay trả giá vì gộp chúng làm một.
Một là đất ở lâu năm chưa từng làm giấy chứng nhận. Hai là căn hộ hoặc nhà mua từ chủ đầu tư, đã ký hợp đồng nhưng chưa tới lúc ra sổ. Ba là tài sản đã có sổ nhưng đang bị thế chấp và bạn muốn mua lại nó. Ba tình huống, ba câu trả lời, ba loại rủi ro.
Tình huống 1: đất chưa có giấy chứng nhận
Không thế chấp được, và không có cách lách nào an toàn.
Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm việc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và còn trong thời hạn sử dụng đất. Thiếu điều kiện đầu tiên thì không có hợp đồng thế chấp nào công chứng và đăng ký được.
-> Trên thực tế, phần "vay được" trong nhóm này thường là vay ngoài hệ thống ngân hàng, dựa trên giấy viết tay hoặc hợp đồng uỷ quyền. Đó không phải thế chấp theo nghĩa pháp lý — nó là một khoản vay không có biện pháp bảo đảm được đăng ký, và người cho vay bù rủi ro bằng lãi suất. Nếu đang ở tình huống này, việc đáng làm trước là đi làm giấy chứng nhận, không phải đi tìm chỗ vay.
Tình huống 2: mua từ chủ đầu tư, chưa tới lúc ra sổ
Vay được, nhưng thứ đem đi bảo đảm không phải thửa đất. Nó là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán — tức quyền của bạn được nhận nhà và nhận giấy chứng nhận về sau.
Khác biệt này không phải chuyện chữ nghĩa. Nó quyết định rủi ro:
| Thế chấp quyền sử dụng đất | Thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng |
|---|---|
| Tài sản đã tồn tại đầy đủ về pháp lý | Tài sản còn phụ thuộc vào việc dự án hoàn thành |
| Rủi ro chính là khả năng trả nợ | Rủi ro chính là dự án chậm hoặc vướng pháp lý |
| Xử lý tài sản bảo đảm rõ ràng | Xử lý phức tạp hơn nhiều nếu dự án dừng |
Điều kiện thường gặp để ngân hàng nhận: hợp đồng mua bán hợp lệ, dự án đủ điều kiện bán, chủ đầu tư có văn bản xác nhận và ba bên cùng ký thoả thuận. Ngân hàng cũng thường chỉ nhận dự án của các chủ đầu tư mà chính họ đang tài trợ hoặc đã thẩm định.
Câu hỏi ít người hỏi: dự án có đang bị thế chấp không?
Chủ đầu tư được phép thế chấp dự án để vay vốn, nhưng phải giải chấp trước khi bán căn đó cho khách, trừ khi bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý khác đi.
Chỗ hay hỏng nằm ở chữ "từng căn". Giải chấp trên thực tế thường làm theo từng phần, không phải một lần cho cả dự án. Nên câu trả lời "dự án đã giải chấp rồi anh" là câu chưa đủ để yên tâm.
Hai việc kiểm được mà không cần ai cho phép:
Một, đề nghị chủ đầu tư cung cấp văn bản giải chấp cho đúng căn mang mã căn của bạn, không phải văn bản chung chung cho phân khu.
Hai, tra cứu thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án. Đây là dữ liệu tra được, và nó nói thật hơn mọi lời cam kết miệng.
Tình huống 3: mua lại tài sản đang thế chấp
Mua được, và đây là giao dịch rất phổ biến — nhưng thứ tự các bước quyết định bạn có mất tiền hay không.
Trình tự an toàn, thực hiện tại chính ngân hàng đang nhận thế chấp:
- Ba bên — người bán, người mua, ngân hàng — cùng ký thoả thuận ba bên, ghi rõ số tiền tất toán và trình tự.
- Người mua nộp tiền thẳng vào tài khoản tất toán khoản vay của người bán tại ngân hàng.
- Ngân hàng giải chấp, trả giấy chứng nhận và làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp.
- Hai bên ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, rồi nộp hồ sơ sang tên.
-> Chỗ mất tiền phổ biến nhất là bước 2 bị đổi thành "đưa tiền mặt cho bên bán để họ tự đi giải chấp". Khi đó bạn đang cho một người lạ vay một khoản lớn không có bảo đảm, với hy vọng họ dùng đúng mục đích. Nếu bên bán còn nghĩa vụ khác đang bị thi hành án, tiền đó có thể không bao giờ tới ngân hàng.
Ba con số nên tự tính trước khi ký
- Tỷ lệ vay trên giá trị tài sản. Ngân hàng định giá theo phương pháp của họ và con số này thường thấp hơn
giá thị trường. Đừng lập kế hoạch dựa trên giá mình mua.
- Tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng trên thu nhập. Đây là con số ngân hàng dùng để duyệt, và cũng là con số
quyết định bạn ngủ được hay không khi lãi suất thả nổi.
- Mức lãi sau khi hết ưu đãi. Lãi ưu đãi có kỳ hạn; phần sau đó tính theo lãi suất cơ sở cộng biên độ. Xem
thêm lai-suat-vay-mua-nha-doc-sao-cho-du.
Ai KHÔNG nên đi đường này
Người mua để lướt trong ngắn hạn bằng vốn vay tối đa, ở một dự án chưa đủ điều kiện bán. Ở nhóm tài sản chưa hình thành xong, thời gian là biến số không kiểm soát được: dự án chậm một năm thì người vay vẫn trả lãi đủ mười hai tháng, trong khi tài sản chưa có gì để bán lại.
Cũng không nên đi đường này nếu khoản vay chỉ cân được khi mọi thứ diễn ra đúng kế hoạch. Tài sản chưa có sổ là tài sản khó bán lại nhất khi cần xoay tiền gấp.
Ai đi được
Người mua ở thực hoặc mua giữ dài hạn, có nguồn thu ổn định đủ trả nợ ngay cả khi lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, và đã kiểm được hai thứ: dự án đủ điều kiện bán, và căn của mình đã được giải chấp bằng văn bản riêng.
Người đang tính chuyển tài sản cho người thân mà tài sản đó đang thế chấp thì phải giải quyết khoản vay trước — xem tang-cho-bat-dong-san-trong-gia-dinh.
Điều bài này không nói
Bài này không nêu mức lãi suất, tỷ lệ cho vay hay danh sách ngân hàng nhận loại tài sản nào, vì các chính sách này thay đổi theo từng thời kỳ và từng dự án. Bài cũng không thay được việc đọc hợp đồng tín dụng — phần quan trọng nhất của hợp đồng đó thường nằm ở điều khoản lãi suất sau ưu đãi, phí trả nợ trước hạn và điều kiện thu hồi nợ trước hạn.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đất chưa có sổ có vay ngân hàng được không?
Không thế chấp được chính quyền sử dụng đất, vì điều kiện thế chấp đòi hỏi phải có giấy chứng nhận. Nhưng với căn hộ hoặc nhà mua từ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hợp lệ, nhiều ngân hàng nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đó. Đây là hai thứ khác nhau về bản chất.
Thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là dự án chậm hoặc không ra được giấy chứng nhận. Khi đó người vay vẫn phải trả nợ đúng hạn trong khi tài sản chưa hình thành đầy đủ về pháp lý. Rủi ro thứ hai là dự án đang bị chủ đầu tư thế chấp mà chưa giải chấp phần căn của mình.
Làm sao biết căn mình mua có đang bị chủ đầu tư thế chấp không?
Hỏi thẳng chủ đầu tư văn bản giải chấp cho đúng căn đó, và đối chiếu với thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án. Câu trả lời miệng rằng dự án đã giải chấp toàn bộ là chưa đủ, vì giải chấp thường làm theo từng phần.
Mua lại nhà đất đang thế chấp thì làm thế nào cho an toàn?
Cách an toàn là thực hiện tại ngân hàng đang nhận thế chấp, theo trình tự bên mua nộp tiền để tất toán khoản vay, ngân hàng giải chấp và xoá đăng ký thế chấp, sau đó hai bên mới ký hợp đồng công chứng và sang tên. Đưa tiền cho bên bán trước để họ tự đi giải chấp là chỗ mất tiền phổ biến nhất.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Một trong các điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng đất | Tổng hợp quy định pháp luật đất đai về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất |
| Chủ đầu tư thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai phải giải chấp trước khi bán, trừ trường hợp được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý | Tổng hợp quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở |
| Biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký; việc đăng ký là điều kiện để biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba | Tổng hợp quy định pháp luật dân sự về giao dịch bảo đảm |
