Tháng Ngâu vốn là mùa trầm lắng, nhưng năm nay thị trường phía Nam có động thái ngược. Bài này tách phần tín hiệu thật khỏi phần chiến thuật bán hàng.
Tháng Ngâu — tháng 7 âm lịch — vốn là mùa trầm lắng nhất của thị trường bất động sản. Nhưng theo Dân trí ngày 28/08/2026, các doanh nghiệp phía Nam năm nay lại có động thái ngược: tăng giá và khởi công dự án mới.
Bài này tách ra ba phần: cái gì thật sự đang diễn ra, cái gì là chiến thuật bán hàng, và cái gì đáng đọc cho người mua ở miền Trung.
Những gì bản tin ghi nhận
| Doanh nghiệp / dự án | Động thái |
|---|---|
| The Privé | Tăng giá 3% từ ngày 1/9 |
| Hưng Lộc Phát | Khởi công dự án 1.200 căn hộ, 6 toà tháp, tối đa 35 tầng |
| Novaland | Khởi công hơn 500 căn nhà thấp tầng và 250 sản phẩm Tropic Tower |
Về nguồn cung, quý II/2026 có 113 dự án được cấp phép mới với 103.205 căn; 1.297 dự án đang triển khai với 694.351 căn. Tỷ trọng nguồn cung phía Nam tăng lên 37%.
CBRE Việt Nam, qua lời bà Dương Thùy Dung — Giám đốc điều hành — dự báo nguồn cung 25.000 căn năm 2026, 31.000 căn năm 2027 và 48.000 căn năm 2028.
Hai con số giá đi ngược nhau, và cách đọc chúng
Giá thứ cấp giảm 2–3%, riêng TPHCM giảm gần 3%. Cùng lúc đó, giá sơ cấp TPHCM được ghi nhận từ 92 triệu đồng/m2 xuống 76,1 triệu đồng/m2 — nhưng bản tin nói rõ mức giảm này đến sau khi mở rộng địa giới.
-> Đây là chỗ dễ đọc sai nhất trong cả bản tin. Giá sơ cấp bình quân giảm gần 16 triệu đồng/m2 không phải vì từng căn rẻ đi, mà vì rổ hàng dùng để tính bình quân đã thay đổi: thêm các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn thì số bình quân tự động kéo xuống. Đây là thay đổi của phép tính, không phải của thị trường.
Còn mức giảm 2–3% ở thị trường thứ cấp mới là biến động giá thật — và nó đi ngược chiều với các thông báo tăng giá ở thị trường sơ cấp. Hai thị trường này vận hành theo hai logic khác nhau.
Bản tin dẫn lời ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Việt Á Real: "việc tăng giá không nhất thiết phản ánh sức cầu tăng mạnh mà còn liên quan chi phí và tiến độ".
Câu này đáng ghim lại. Thông báo tăng giá từ một mốc ngày cụ thể là một trong những kỹ thuật bán hàng lâu đời nhất — nó tạo ra một hạn chót và đẩy người đang lưỡng lự sang trạng thái phải quyết. Điều đó không có nghĩa là thông báo đó sai; nó chỉ có nghĩa là một mình nó không phải bằng chứng về sức cầu.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, được dẫn lời rằng thanh khoản đang tập trung vào bất động sản đáp ứng nhu cầu thực.
Vậy tháng Ngâu có thật sự ảnh hưởng?
Có, nhưng ở khâu ký kết chứ không ở khâu nhu cầu.
Nhiều người mua kiêng làm việc lớn trong tháng 7 âm lịch — ký hợp đồng, nhận nhà, chuyển vào ở. Nên cái bị ảnh hưởng là thời điểm chốt giao dịch, còn nhu cầu thì bị dồn sang tháng sau chứ không biến mất.
Điều đó giải thích luôn động thái của doanh nghiệp: khởi công và công bố chính sách trong tháng Ngâu, để khi hết tháng thì mọi thứ đã sẵn cho đợt bán. Khởi công là việc của kế hoạch thi công, không phải chỉ báo về sức cầu.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Con số đáng chú ý nhất với thị trường miền Trung là dự báo nguồn cung của CBRE: 25.000 rồi 31.000 rồi 48.000 căn qua ba năm. Nguồn cung tăng gần gấp đôi trong ba năm là bối cảnh cần nhớ khi ai đó nói về sự khan hiếm.
Ba điều rút ra:
Một, tháng Ngâu là cơ hội thương lượng, không phải cơ hội giá. Người bán vắng khách trong tháng này thường linh hoạt hơn về tiến độ thanh toán, về gói nội thất, về thời điểm bàn giao — những thứ quy ra tiền được. Giá niêm yết thì hiếm khi đổi.
Hai, phân biệt tăng giá do chi phí với tăng giá do cầu. Câu hỏi kiểm được: đợt trước bán hết trong bao lâu, còn bao nhiêu căn, và mã căn nào. Nếu câu trả lời cụ thể thì cầu là thật; nếu chỉ có thông báo tăng giá thì đó mới là thông báo.
Ba, sức mua đang nghiêng về sản phẩm dùng được. Đây là xu hướng chung được nhiều nguồn ghi nhận và nó áp dụng mạnh nhất ở thị trường ven biển, nơi tỷ trọng mua để kỳ vọng tăng giá vốn cao — xem thêm mua-de-o-va-kinh-doanh-dang-thay-the-dau-co.
Điều bài này không nói
Bài này không đánh giá các dự án được nêu tên và không suy số liệu của thị trường phía Nam sang Khánh Hoà — hai thị trường có cơ cấu sản phẩm và tệp khách khác nhau. Dự báo nguồn cung của CBRE là dự báo của một đơn vị tư vấn, không phải cam kết, và chỉ nên dùng làm một trong nhiều tham chiếu.
Câu hỏi thường gặp
Tháng Ngâu có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản không?
Có, chủ yếu ở khâu ký hợp đồng và nhận nhà, vì nhiều người mua kiêng làm việc lớn trong tháng 7 âm lịch. Nhưng nó ảnh hưởng tới thời điểm chốt giao dịch chứ không tới nhu cầu thật, nên phần cầu bị dồn sang tháng sau thay vì biến mất.
Vì sao giá sơ cấp TPHCM giảm từ 92 xuống 76,1 triệu đồng mỗi m2?
Theo bản tin, mức giảm này đến từ việc mở rộng địa giới hành chính, tức rổ hàng dùng để tính bình quân đã thay đổi khi thêm các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn. Đây là thay đổi của phép tính chứ không phải chuyện giá từng căn giảm đi.
Tăng giá giữa mùa thấp điểm có nghĩa là cầu đang mạnh không?
Không nhất thiết. Bản tin dẫn lời ông Tạ Trung Kiên rằng việc tăng giá không nhất thiết phản ánh sức cầu tăng mạnh mà còn liên quan tới chi phí và tiến độ. Thông báo tăng giá từ một mốc ngày cụ thể cũng là một kỹ thuật bán hàng quen thuộc để thúc người mua chốt sớm.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Dự án The Privé tăng giá 3% từ ngày 1/9; Hưng Lộc Phát khởi công dự án 1.200 căn hộ gồm 6 toà tháp tối đa 35 tầng; Novaland khởi công hơn 500 căn nhà thấp tầng cùng 250 sản phẩm Tropic Tower | Dân trí, ngày 28/08/2026 - bài Chuyển động lạ trên thị trường nhà đất phía Nam giữa tháng Ngâu (dantri.com.vn) |
| Nguồn cung quý II/2026 có 113 dự án cấp phép mới với 103.205 căn; 1.297 dự án đang triển khai với 694.351 căn; tỷ trọng nguồn cung phía Nam tăng lên 37% | Dân trí, ngày 28/08/2026 |
| Giá thứ cấp giảm 2 đến 3%, riêng TPHCM giảm gần 3%; giá sơ cấp TPHCM từ 92 triệu đồng mỗi m2 xuống 76,1 triệu đồng mỗi m2 sau khi mở rộng địa giới | Dân trí, ngày 28/08/2026 |
| CBRE Việt Nam dự báo nguồn cung 25.000 căn năm 2026, 31.000 căn năm 2027 và 48.000 căn năm 2028 | Dân trí, ngày 28/08/2026, dẫn lời bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam |
